Madrid alcanza un récord silencioso: 75.000 propietarios tienen tres o más viviendas en la capital

Ahora, una investigación publicada por El País muestra que la Comunidad de Madrid superó los 75.000 propietarios con al menos tres viviendas, más de 10.000 con diez o más y más de 500 que llegaron a acumular hasta 50. Un escenario que refuerza la presencia de grandes tenedores en la capital y su área metropolitana.

El fenómeno se da en un contexto de precios récord a nivel nacional. Según datos del Colegio de Registradores de España, el valor de la vivienda creció casi un 10% en 2025 y el número de compraventas alcanzó su nivel más alto desde antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. Mientras tanto, encontrar alternativas accesibles dentro de la región se vuelve cada vez más excepcional y el mapa inmobiliario madrileño aparece cada vez más tensionado, con casos como Cadalso de los Vidrios como rara excepción.

Precios en alza y un mercado cada vez más concentrado

Hablamos de una presión que se refleja con claridad en el precio del metro cuadrado. En Madrid, el valor medio ya supera los 5.200 euros, muy por encima de la media nacional, y se ubica entre los más altos de Europa. Otras ciudades tensionadas como Barcelona rondan los 4.800 euros, mientras que San Sebastián supera los 6.000, consolidando un mapa urbano cada vez más inaccesible para compradores primerizos.

Detrás de esos números aparece un patrón cada vez más marcado, resaltado por los residentes de las grandes capitales en diferentes marchas contra la crisis de la vivienda española: la concentración de la propiedad en manos de grandes tenedores, patrimonios elevados y perfiles inversores con capacidad para absorber subas sin depender del crédito. Este grupo no solo domina una porción creciente del parque inmobiliario, sino que también tiene margen para fijar precios altos, sostener viviendas vacías o volcarlas al alquiler turístico cuando la rentabilidad lo justifica.

El impacto es directo sobre la oferta disponible para residentes. En barrios céntricos y zonas bien conectadas, una parte relevante de las viviendas se orienta al alquiler de corta estancia a través de plataformas como Airbnb, reduciendo el stock permanente y empujando los precios al alza. El resultado es un mercado cada vez más cerrado, donde las oportunidades realistas para jóvenes y familias quedan limitadas a zonas periféricas o directamente fuera del radar laboral de la capital.

Ayudas y límites del Estado: entre el alivio fiscal y una realidad que no afloja

El debate sobre el acceso a la vivienda también expuso una reciente definición fiscal. El Ministerio de Hacienda aclaró que quienes cedan una vivienda a un familiar sin cobrar alquiler (ya sea una segunda residencia, un inmueble vacacional o una vivienda que permanezca deshabitada) deben igualmente tributar en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). En estos casos, el propietario está obligado a pagar entre el 1,1% y el 2% del valor catastral del inmueble, una medida que busca desincentivar la retención de viviendas fuera del mercado y actuar, de forma indirecta, contra la concentración inmobiliaria.

Es en este contexto donde el Estado y las comunidades autónomas despliegan distintas herramientas para facilitar el acceso a la vivienda en 2026. Las ayudas se agrupan, principalmente, en tres grandes bloques: avales para la compra de la primera vivienda habitual, beneficios fiscales ligados a la adquisición y medidas de apoyo para afrontar el pago de hipotecas. El objetivo declarado es reducir la barrera de entrada en un mercado donde el ahorro previo sigue siendo uno de los principales obstáculos.

Cadalso de los Vidrios, Madrid, España

Entre las medidas más relevantes se encuentran los avales públicos del 20% de la hipoteca para jóvenes y familias con menores a cargo, que permiten cubrir la entrada sin necesidad de grandes ahorros y apuntan a dos de los colectivos más perjudicados por la crisis habitacional. A esto se suman rebajas fiscales en impuestos como el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y el AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o monoparentales, además de posibles bonificaciones en el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), de gestión municipal.

En paralelo, a nivel nacional, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 prevé ayudas de hasta 15.000 euros para la compra de vivienda en municipios pequeños, con límites de renta, edad y precio del inmueble, así como programas de alquiler con opción a compra y refuerzo del parque público. Se trata de medidas orientadas a corregir desequilibrios estructurales, aunque con un alcance limitado en los grandes núcleos urbanos.

Sin embargo, el impacto de estas políticas sigue siendo insuficiente frente a la magnitud del problema. Aunque alivian situaciones puntuales y facilitan operaciones concretas, no logran revertir un mercado tensionado por la escasez de oferta, la concentración de la propiedad y unos precios muy por encima de la capacidad real de ingresos de gran parte de la población joven, que empieza a reorientar expectativas y recursos hacia otras áreas de consumo y movilidad ante la imposibilidad de acceder a una vivienda.

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