Créditos hipotecarios: Qué bancos te ahorra nmillones y cuáles te deja afuera

El regreso de los créditos hipotecarios volvió a poner a la vivienda propia en el centro de la conversación. Después de años de parálisis, los préstamos indexados por UVA reaparecieron en la oferta bancaria y reactivaron el interés de miles de familias que venían postergando la compra de un inmueble.

Sin embargo, detrás de esa reactivación hay una realidad incómoda, no todos los bancos juegan el mismo partido y la diferencia entre elegir bien o mal puede traducirse en millones de pesos de diferencia a lo largo del crédito.

La tasa de interés se transformó en el factor decisivo. Más que la marca del banco, más que la publicidad o la facilidad del trámite, lo que define si una persona puede acceder o no a un crédito hipotecario es cuánto cuesta esa cuota inicial y qué ingreso exige cada entidad.

Un relevamiento elaborado por el economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (UNLaM), Andrés Salinas, dejó en evidencia una brecha que sorprende incluso a los analistas del sector, para un mismo préstamo, la cuota puede duplicarse según el banco elegido.

Créditos hipotecarios y bancos: Por qué la cuota inicial cambia tanto

El estudio tomó como referencia una vivienda valuada en u$s100.000, con una financiación del 75% del valor y un plazo de 20 años. El resultado fue que mientras algunos bancos ofrecen cuotas iniciales relativamente accesibles, otros directamente colocan la vara en niveles imposibles para la mayoría de los asalariados.

Créditos hipotecarios del Banco Nación: Qué pasará con las cuotas en noviembre

“La tasa de interés es el corazón del crédito hipotecario. No hay magia, cuanto más alta es la tasa, más alta es la cuota y más ingreso necesitás para calificar”, explicó Salinas. En un sistema donde la mayoría de los bancos exige que la cuota no supere el 30% del ingreso mensual, esa diferencia deja a miles de personas afuera antes incluso de empezar el trámite.

Qué bancos ofrecen las cuotas más bajas en créditos hipotecarios UVA

Dentro del mapa actual, el Banco Nación aparece como el gran ganador en términos de accesibilidad. Según el relevamiento, la entidad pública se mantuvo durante toda esta nueva etapa como la que ofreció la tasa más baja del sistema.

Primero operó con una tasa del 4,5% y luego con una del 6%, siempre bajo la modalidad UVA. En enero de 2026, la cuota inicial para el caso testigo se ubicó en torno a los $820.000 mensuales, un valor que, aunque elevado, queda muy por debajo del resto del mercado.

“El banco con la tasa más baja genera una diferencia enorme. En el Nación, la cuota ronda los $820.000; en el banco más caro supera los $1.500.000”, resumió Salinas.

En un segundo escalón aparece el Banco Ciudad, que en determinadas zonas de la Ciudad de Buenos Aires y para perfiles específicos ofreció condiciones algo más competitivas que el promedio. En su caso, la cuota inicial se movió cerca de los $1,08 millones, dependiendo de la localización del inmueble y del tipo de cliente.

Un tercer grupo, integrado por bancos como BBVA, Banco del Sol y algunas entidades digitales, mostró cuotas iniciales que oscilaron entre $1,20 y $1,25 millones, valores algo más bajos que la media del sistema, pero todavía lejos del Nación.

Créditos hipotecarios: Cuáles son los bancos más caros del mercado

En el otro extremo aparecen los bancos que, por política comercial o falta de fondeo, ofrecen las condiciones más duras. Entre ellos se destacó Supervielle, que cerró 2025 con una de las tasas más altas del mercado. Para el mismo crédito, la cuota inicial superó los $1,47 millones.

También Santander, Galicia y Macro integraron el grupo de entidades con cuotas iniciales más elevadas, con valores que se movieron entre $1,47 y $1,50 millones mensuales. En estos casos, el ingreso mínimo exigido supera holgadamente los $4 millones, un umbral que deja fuera a una porción enorme de potenciales compradores.

“Casi que por cada mes de cuota en el banco más caro se pagan dos meses en el Banco Nación. La diferencia es brutal”, graficó Salinas.

Créditos hipotecarios y bancos: Cuánto ingreso necesitás para calificar

Más allá de la cuota en sí, el verdadero cuello de botella está en el ingreso requerido. La regla general que aplican los bancos es que el salario mensual debe ser, como mínimo, tres veces el valor de la cuota.

En el caso del Banco Nación, una cuota de $820.000 exige ingresos cercanos a los $2,4 millones mensuales. En los bancos privados más caros, ese piso se eleva por encima de los $4 millones, incluso antes de considerar otros gastos de la operación.

Esta diferencia explica por qué muchas personas “califican” en un banco pero quedan automáticamente descartadas en otro, aun pidiendo exactamente el mismo préstamo.

Qué miran los bancos además de la tasa en los créditos hipotecarios

La tasa no es el único factor que analizan las entidades. Salinas remarcó que, al tratarse de créditos ajustados por inflación, los bancos ponen especial atención en la estabilidad laboral y la empleabilidad futura del solicitante.

“El banco no mira solo el presente. Mira si, ante un escenario complicado, esa persona puede conseguir otro trabajo y seguir pagando la cuota”, explicó. También se valora contar con activos líquidos, como un vehículo, que funcionen como respaldo ante una emergencia.

Qué tener en cuenta al sacar Créditos hipotecarios con tasas por encima del 15%

Créditos hipotecarios: El impacto de los gastos ocultos

Al valor del inmueble hay que sumarle aproximadamente un 10% adicional en concepto de gastos, esto por la escritura, hipoteca, comisiones inmobiliarias, tasaciones y costos administrativos. Parte de esos gastos puede negociarse, pero no desaparecen.

Además, hay un punto clave que muchos pasan por alto, el crédito se otorga en pesos, pero la propiedad se paga en dólares. El día de la operación, el comprador recibe pesos y debe salir a comprar dólares al tipo de cambio vigente.

“Una variación en la cotización puede obligarte a poner más plata. Siempre conviene tener un colchón”, advirtió Salinas.

UVA o tasa fija: Qué conviene según los bancos y el contexto

Desde una mirada más estructural, el contador y consultor inmobiliario Luis Hauserman coincidió en que la diferencia entre bancos se explica casi exclusivamente por la tasa. Señaló que el Nación opera hoy con tasas cercanas al 6%, mientras que bancos privados trabajan con tasas del 15% al 17%.

Sobre la clásica disyuntiva entre UVA y tasa fija, Hauserman explicó que la oferta a tasa fija es prácticamente inexistente o mucho más cara. “La tasa fija incorpora una prima por el riesgo inflacionario. En contextos de baja liquidez, termina siendo menos atractiva”, afirmó.

En la misma línea, el economista Sebastián Cao, de Econométrica, sostuvo que la inflación viene mostrando una trayectoria descendente y que el escenario base del mercado apunta a registros por debajo del 20% en 2026. En ese contexto, los créditos UVA tienden a ser más eficientes en el largo plazo, siempre que los ingresos acompañen.

Los especialistas coinciden en que la competencia entre bancos dependerá de la cantidad de dinero disponible para prestar. “Mientras menos liquidez haya, más caro va a ser el crédito”, resumió Salinas.

Hauserman agregó que un paso clave será avanzar hacia un mercado secundario de hipotecas, que permita a los bancos vender los créditos otorgados, recuperar liquidez y volver a prestar. Si eso ocurre, el crédito hipotecario podría dejar de ser una rareza y empezar, finalmente, a parecerse a una política de acceso real a la vivienda.

Por ahora, la conclusión es clara: en el mundo de los créditos hipotecarios, elegir banco no es un detalle, es la diferencia entre llegar o quedar afuera.