Dos años sin Ley de Alquileres: Más oferta pero con más costos e inquilinos más endeudados

Ya se cumplieron 2 años del fin de la Ley de Alquileres sancionada en el gobierno de Alberto Fernández que destruyó la oferta y dificultó el acceso a la vivienda, pero ¿realmente mejoró la situación para los inquilinos como prometió Javier Milei?

Ley de Alquileres, afuera

La Ley de Alquileres establecía una duración mínima de tres años para el contrato de locación, aumentos anuales según una fórmula que combinada inflación e ingresos y nuevas condiciones para el depósito en garantía del inmueble, entre otros cambios polémicos.

Javier Milei celebró en el Congreso que los alquileres habían bajado 30% desde la derogación de la ley.

A los propietarios e inmobiliarias no les gustó la ley, se retiraron propiedades de alquiler o se aumentaron los precios para afrontar los contratos trianuales, entre otras consecuencias.

Como parte de su campaña electoral, Milei prometió derogar la norma y beneficiar a todos. Con el DNU 70/2023 derogó la ley y los contratos quedaron bajo las reglas que establece el Código Civil y Comercial de Argentina y a lo que pacten las partes.

El efecto fue inmediato: en enero, primer mes de vigencia de las nuevas condiciones, se dispararon las propiedades en el mercado de alquileres y bajaron los valores hasta un 30%.

Alquileres: ¿Mejor o peor?

El efecto inicial de la derogación de la ley de alquileres parece haberse diluido en algunos aspectos.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario Porteño, en declaraciones a Ámbito Financiero, destacó la parta de la oferta: “La oferta para alquilar aumentó más de 150% desde entonces y se mantiene en los 15.000 en CABA (en dólares es un 27% aproximado), los valores se estabilizaron y las partes comenzaron a tener previsibilidad para acordar convenios”.

La mayoría de los contratos ofrecidos en los principales portales del rubro como Zonaprop y Argenprop, evidenciaron una duración de 24 meses y aumentos trimestrales o cuatrimestrales según IPC, que da como resultado una fórmula de incrementos mayor a la anterior.

Desde la derogación de la Ley de Alquileres, se normalizó la oferta, pero el costo para los inquilinos empezó a subir.

Y mientras los contratos estipulan aumentos trimestrales mayormente por el índice de inflación general, los salarios no tienen la misma periodicidad de aumento ni en los mismos porcentajes que el IPC. Además, las renovaciones suelen hacerse por valores superiores al que resultaría de aplicar 1 mes del IPC.

Inquilinos más endeudados

El mes pasado se conocieron los resultados de la Encuesta Inquilina difundidos a fines de diciembre de 2025 realizada por un conjunto de organizaciones que incluyen a la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, el Centro de Estudios Legales y Sociales y el CONICET CEUR.

La Encuesta Inquilina concluyó, en un extenso trabajo, que “en el último año las condiciones de acceso a la vivienda de los hogares inquilinos del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) se volvieron más precarias”.

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“Desde la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 no existen reglas para definir la duración de los contratos, los métodos de actualización, ni la moneda de pago. Esta desregulación del mercado de alquileres implica una pérdida de poder relativa de la población inquilina, que queda más expuesta a las condiciones impuestas por propietarios e inmobiliarias”, resumieron.

Entre las conclusiones del informe 2025, se detectó que el 57% de los hogares inquilinos destinó más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler, frente al 38% registrado apenas un año antes en 2024.

Además, aunque el 93% de la población inquilina está al día con el pago del alquiler, el 29% pidió préstamos en el último año y el 77% de quienes se endeudaron lo hizo para pagar alquiler. Esta cifra aumentó con respecto a 2024, cuando era del 67%.

Paralelamente, cayó del 33% al 21% la proporción de hogares que logra destinar menos de un tercio de sus ingresos al alquiler, umbral recomendado por estándares internacionales para considerar sostenible el gasto en vivienda. Esta reducción evidencia una pérdida generalizada de capacidad económica y un margen cada vez más estrecho para afrontar otros gastos básicos, como servicios públicos y alimentos, configurando un escenario de fragilidad financiera creciente.

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La desregulación del mercado también impactó directamente en la estructura contractual de los alquileres. Mientras que en 2024 el 42% de los contratos tenía una duración de tres años, en 2025 esa proporción se redujo drásticamente hasta representar un porcentaje mínimo. En su lugar, se consolidaron contratos más cortos y con actualizaciones más frecuentes: casi la mitad (48%) se ajusta trimestralmente y un 17% dura un año o menos.

Esta combinación de plazos reducidos y actualizaciones frecuentes incrementa la incertidumbre para los inquilinos y multiplica los costos asociados a las mudanzas y renegociaciones. La dinámica no sólo implica una carga económica mucho más alta, sino que también reduce la previsibilidad, obliga a los hogares a reacomodar sus finanzas varias veces al año y aumenta el riesgo de endeudamiento ante cada actualización del canon mensual.

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