Real estate en alza: Los departamentos usados en CABA pisan fuerte y cambian el mapa de precios

El mercado inmobiliario porteño volvió a moverse después de años frenado, y esta vez el protagonista no es el desarrollo en pozo ni los flamantes edificios vidriados, son los departamentos usados en CABA, que recuperaron demanda, ajustaron valores y hoy marcan el pulso del real estate local.

Las últimas cifras del Colegio de Escribanos confirman el fenómeno, entre junio y septiembre de 2025 se firmaron 5500 escrituras mensuales, un nivel que no se veía desde hacía mucho tiempo y que reconfigura la dinámica del sector.

Los especialistas apuntan a una combinación de factores como los créditos hipotecarios que volvieron a aparecer en escena, precios todavía de oportunidad, un dólar relativamente estable y cambios de expectativas que empujaron a los propietarios a reinsertarse en el mercado.

¿Por qué los departamentos usados en CABA se volvieron la estrella del real estate?

El movimiento más visible se da sobre propiedades usadas bien ubicadas, donde se observa una tensión creciente entre la demanda y un stock que empieza a achicarse. Aunque aún se mantiene elevado, los operadores asegura que podría caer con rapidez si los créditos sostienen su impulso.

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Según los datos recopilados por portales como Zonaprop, en los últimos 12 meses los precios de los departamentos usados en CABA subieron 10%, mientras que los PH avanzaron 12% y las casas un 5% interanual. El piso de precios, coinciden los expertos, quedó atrás en 2024, y desde entonces el mercado inició un camino de recuperación sostenida.

El metro cuadrado promedio en noviembre llega a US$2449, acumulando una suba del 5,4% en 2025. Sin embargo, esto convive con un dato clave, y es que el 25% de las propiedades fue retasado a la baja en los últimos seis meses, con descuentos promedio del 6,1%. Esto explica por qué todavía quedan oportunidades.

¿Cómo se comportan los precios de departamentos en CABA según el barrio?

Aunque la tendencia general es alcista, el mapa porteño muestra movimientos diferentes según la zona. Núñez lideró las subas interanuales con un 13,3%, seguido por Villa Pueyrredón (11,4%) y Saavedra (10,8%). En el otro extremo aparecen barrios donde los valores se mantienen casi congelados, Parque Chacabuco (0,9%), Parque Patricios (1,6%) y Versalles (2,9%).

Los relevamientos también exponen la diferencia por tipo de unidad:

Monoambientes: desde US$200.000 en Puerto Madero hasta menos de US$40.000 en Pompeya;
Dos ambientes: Puerto Madero marca US$330.000, mientras que Constitución y La Boca se mantienen entre US$55.000 y US$59.000;
Tres ambientes: Recoleta y Palermo rondan entre US$180.000 y US$195.000; Villa Soldati arranca en US$44.000.

La brecha entre los barrios premium y los emergentes nunca fue tan notoria.

¿Qué buscan hoy quienes compran departamentos usados en CABA?

Aunque Palermo, Recoleta y Belgrano siguen concentrando más del 30% de la demanda, aparece un fenómeno nuevo. Los barrios antes secundarios que hoy lideran el interés.

El economista Rodrigo Lejtman reveló que La Paternal tuvo un nivel de búsquedas 95% por encima del promedio, seguida por Monte Castro y Villa Pueyrredón. La explicación no es solo el precio, también son zonas con buena conectividad, oferta comercial creciente y valores moderados frente a otras áreas.

Los precios actuales en estos barrios son:

La Paternal: monoambientes US$89.700; un dormitorio US$108.740; dos ambientes US$147.600;
Monte Castro: desde US$91.400 en monoambientes hasta US$146.800 en tres ambientes;
Villa Pueyrredón: entre US$97.500 y US$158.300 según tipología.

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Adrián Cyderboim, de Inmobiliaria Crecer, asegura que el 63% de las búsquedas apunta a unidades de dos y tres ambientes, mientras que los monoambientes representan solo el 9%. La tendencia es a más metros, más funcionalidad y capacidad de adaptación al home office.

¿Qué proyecciones hay para el real estate porteño?

Los especialistas coinciden en que el crédito hipotecario será el gran factor que defina cómo se moverá el mercado de departamentos usados en CABA durante 2025. Si las líneas de financiamiento continúan ganando terreno, la demanda crecerá y el stock disponible podría comenzar a achicarse con rapidez, impulsando nuevos aumentos en los valores.