La burbuja inmobiliaria ya complica a Alemania

El tema puede complementarse con otros datos que llegan de Alemania y es muy complicado por lo siguiente: según el Informe de Estabilidad Financiera 2019 del Bundesbank, tras una década de, a caballo de la bonanza económica, fuertes subidas de los alquileres y del precio del metro cuadrado. 

"El Bundesbank estima que los precios de la vivienda en los pueblos y las ciudades alemanas estaban sobrevalorados en entre un 15% y un 30% en 2018", señala el documento.

¿Y qué ocurre cuando el ciclo económico se modifica?

Expertos e instituciones —incluido el Bundesbank— han especulado en las últimas semanas con la posibilidad de que la tasa de interés aplicada a hipotecas baje a 0% o que el Estado deba pagar al prestamista por conceder el préstamo, o que haya intereses negativos. En España, imposible.

Mirjam Mohr, miembro de la junta directiva de Interhyp dice que no esperan "intereses negativos de forma generalizada". Tampoco lo esperan Deutsche Bank y Commerzbank.
 
Pero es verificable una caída de los tipos de interés, estimulada por decisiones del Banco Central Europeo para animar la actividad económica en la Eurozona —que padece un crecimineto de apenas 0,6% de Alemania en 2019—. El BCE ha encarecido la tasa que cobra a los bancos por guardar sus depósitos y ha reactivado el programa de compra de deuda de los países y así llevar dinero a la calle.

Los bancos alemanes, para evitar la penalización de pagar por sus depósitos, han buscado mejorar sus ofertas hipotecarias, al considerar que el negocio inmobiliario es el que mejor les puede ayudar en la coyuntura. Esto ha disparado aún más el precio de las propiedades y de los alquileres, que guardan relación con la cotización.

Las hipotecas precisan de grandes volúmenes de dinero y resultan, en general, una apuesta bastante segura... siempre que no comiencen las protestas. 

El BCE, con sus masivas compras de bonos, aplanó la curva de los intereses de la deuda soberana alemana, y entonces los fondos de inversión deben buscar alternativas a los bonos. El mercado inmobiliario es una alternativa cuando casi todos los títulos del Estado alemán ofrecen una rentabilidad negativa. El Bundesbank acaba de color bonos a 30 años al 0,31% en su 1ra. subasta 2020.

Pero esto estimula el peligro es la burbuja en el mercado inmobiliario.

Lo llamativo es que el BCE contribuya a inflar el fenómeno. 

Según el índice IMX del portal inmobiliario ImmobilienScout24, entre marzo de 2007 y marzo de 2019 los precios de la vivienda nueva y de la de 2da. mano prácticamente se han duplicado. 

En Berlin, donde el 85% de sus habitantes son inquilinos, el alquiler de una vivienda de tamaño medio se ha duplicado en la última década, con las cifras del Ministerio federal de Interior y Vivienda. 

En el centro de Múnich, el metro cuadrado ha alcanzado los 7.558 euros, según un reciente estudio de la consultora inmobiliaria alemana McMakler (cerca de 1.000 euros más caro que el más exclusivo de España, según el portal Idealista).

El Índice de Burbuja Inmobiliaria que elabora anualmente el banco suizo UBS subica a Munich como la ciudad con mayor riesgo del mundo, por encima de Hong Kong, París y Londres. 

"Los bajos tipos de interés están disparando las valoraciones de los bienes raíces a la zona del riesgo de burbuja", asegura Matthias Holzhey, responsable del departamento Inmobiliario del banco suizo UBS.

El Bundesbank argumenta que, dado que la mitad de los créditos que se conceden a empresas y familias se destinan a la compra de bienes raíces, un cambio en los tipos de interés o un brusco enfriamiento de la economía podrían tener serías repercusiones en la estabilidad financiera por el aumento de la morosidad y la caída del precio del colateral.

La vivienda se ha convertido en los últimos años en uno de los principales temas de periódicos y conversaciones en Alemania. El boom económico aumentó el gasto de las familias. Y provocó un auge de un mercado considerado hasta hace poco de poco interés porque el alemán medio no se interesa por la compra de una vivienda.

Las protestas se han disparado en las grandes ciudades, con decenas de miles de personas tomando las calles, sobre todo en Berlín y Múnich, para reclamar a la clase política que acabe con la "locura de los alquileres". 

En Berlín se decretó la congelación de los alquileres durante los próximos 5 años. 

Hay quienes exigen la expropiación de las 4 grandes inmobiliarias, gigantes que gestionan cerca del 8% del 1,5 millón de viviendas en alquiler en la ciudad.