Condominios de remate, ¿Qué está pasando en Florida, USA?

¿Por qué los propietarios de condominios en Florida (USA) están tan desesperados por vender?, se pregunta The Wall Street Journal. "Resultó ser un desastre financiero para nosotros", dijo Bob Maistros al WSJ. "El mercado se desplomó". Aclara que Miami se salva de esta crisis.

Déborah Acosta escribió en WSJ:

"Florida está lidiando con una crisis de condominios, y los crecientes costos de propiedad son una gran razón para ello."
"Los propietarios de condominios de Florida enfrentan costos crecientes debido al aumento de seguros y evaluaciones especiales."
"Los precios de los condominios en Florida han bajado, especialmente para las propiedades más antiguas que necesitan reparaciones estructurales."
"Los prestamistas se muestran cautelosos y muchos condominios están en la lista negra, lo que complica la financiación para los compradores."

Los condominios del sur de Florida disfrutaron de uno de los mayores auges inmobiliarios de USA. El precio medio de los condominios en el condado de Miami-Dade aumentó 8% en febrero con respecto al mismo mes de 2024, y cada vez más empresas se están reubicando en Miami, West Palm Beach y otras ciudades del sur de Florida.

Pero esas zonas son excepcionales. Los precios de los condominios en el estado de Florida en general han caído entre 1% y 6% cada mes desde julio de 2024, según Florida Realtors. En febrero, los precios bajaron un 3%.

La liquidación se concentra en propiedades más antiguas. Incluso en el sur de Florida, los precios de los edificios de 30 años o más se han depreciado 22% en los últimos 24 meses, según ISG World, una firma inmobiliaria del sur de Florida. En cambio, los condominios de menos de 30 años se han revalorizado un promedio del 12% en la última década.

Una combinación de aumentos en los seguros, cuotas especiales y opciones de financiamiento limitadas ha elevado los costos más allá de lo que muchos pueden afrontar. Esto ha provocado una oleada de ventas, inundando el mercado y presionando los precios.

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Condominios en Florida: La tasa de corte es 30 años.

Un ejemplo

El matutino cuenta el caso de Bob y Barbara Maistros, uno de los ejemplos citados por WSJ: ellos no pudieron vender su condominio en el condado de Palm Beach, que compraron por US$ 75.000 en 2015. Gastaron US$ 90.000 adicionales en renovaciones.

Cuando los costos comenzaron a aumentar y el mercado se inundó de unidades, pensaron que era el momento para hacer una oferta por una unidad más grande en una zona más interesante del complejo.

“Firmamos un contrato pensando que no tendríamos problemas para vender nuestra otra propiedad”, dijo Bob. “Pues nos equivocamos”.

Tras meses en el mercado, la unidad solo recibió 1 oferta, US$ 30.000 por debajo del precio de venta. Los Maistros tuvieron que retirar US$ 210.000 de sus ahorros jubilatorios para pagar la deuda por la nueva casa y ofrecer el inmueble viejo en alquiler.

Ahora, la legislatura de Florida extendería algunos plazos y garantizaría que los edificios no sufran costos no relacionados con su integridad estructural. Los Maistros esperan esa legislación. Se desconoce si la nota del WSJ es parte de la presión para que se apruebe el texto, o si solo es descriptivo de la situación.

El problema

"(...) El colapso del valor de los edificios más antiguos refleja nuevos requisitos para asegurarse de que sean estructuralmente sólidos después del colapso parcial de un edificio de Miami en 2021 que mató a 98 personas.

La fecha límite para cumplir con las nuevas regulaciones llegó a fines de 2024, pero menos de 35% de las asociaciones de condominios en el estado han indicado su cumplimiento, según datos del Departamento de Regulación Comercial y Profesional.

Florida alberga aproximadamente el 20% de todos los condominios de Estados Unidos, según la Oficina del Censo. En 2022, más de la mitad tenían al menos 30 años de antigüedad, según el Centro Bergstrom de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de Florida.

“Si estos edificios están sujetos a requisitos de reserva, los compradores quieren asegurarse de que los condominios estén bien organizados”, dijo Brad O'Connor, economista jefe de Florida Realtors. “Ya sea por parte de los prestamistas o de los propios compradores, hemos observado una disminución en la demanda de condominios”.

Los prestamistas también se están volviendo más cautelosos a la hora de financiar muchos condominios de Florida, especialmente si una propiedad está siendo sometida a cualquier tipo de reparación estructural.

“No querrán financiar nada hasta que se hagan las reparaciones”, dijo Aníbal Torres , prestamista hipotecario de CMG Financial.

Para colmo, más de 1.400 condominios de Florida están en la 'lista negra' del banco hipotecario estatal que establece el estándar, Fannie Mae.

La lista incluye asociaciones de condominios que, según el gigante hipotecario, carecen de un seguro de propiedad adecuado o necesitan realizar reparaciones importantes en sus edificios. Estar en la lista puede dificultar que los compradores potenciales obtengan una hipoteca, y Florida tiene la mayor cantidad de condominios en la lista negra de todos los estados."

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