Casa propia: El retuit de Javier Milei que generó bronca

"Milei o nunca tener casa propia", escribió en tono proselitista, siguiendo la línea oficialista de 'Javier Milei o el caos', el legislador porteño Juan Ignacio Fernández. Pero lo más llamativo es que el propio Presidente de la Nación compartió en su cuenta de X ese mensaje. Y desató muchísimas críticas.

Es que los especialistas vienen advirtiendo sobre la paralización de los créditos hipotecarios , y el acceso se ha vuelto más complejo y costoso ya que los bancos subieron las tasas de interés y endurecieron las condiciones de financiamiento. "Tenés que ganar lo que gana Messi para poder sacar un crédito hipotecario ”, ironizó Fernando Belvedere, corredor inmobiliario.

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Ese mensaje tuvo más de 150 comentarios y la mayoría fueron críticas al Gobierno ya que actualmente los créditos hipotecarios están frenados o son impagables. Además, respondieron que la mayoría de los trabajadores ni siquiera llega a fin de mes, mientras los alquileres siguen subiendo (hoy se conoció que en CABA un monoambiente ya cuesta $600 mil por mes).

Algunos ejemplos de las respuestas:

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"Tenés que ganar como Messi para sacar un crédito hipotecario"

Fernando Belvedere, corredor inmobiliario, explicó cómo la suba de tasas y la duplicación del scoring bancario están afectando fuertemente la demanda de créditos hipotecarios.

A fines de 2023 se relanzaron los créditos hipotecarios ajustados por UVA, lo que generó una primera reacción positiva del mercado. “En enero y febrero hubo un récord de ventas gracias a este crédito UVA”, explicó Belvedere en diálogo con Canal E, y agregó que la estabilidad relativa en la variación mensual de las cuotas incentivó a muchos a lanzarse a comprar.

Sin embargo, las condiciones pronto cambiaron. “En los últimos dos meses los bancos decidieron aumentar las tasas y también aumentaron el scoring”, afirmó el especialista. Este índice, que determina la capacidad de endeudamiento de una persona, se volvió más restrictivo.

“Lo que hizo el Banco Nación fue duplicar el scoring”, detalló. El resultado es un panorama más excluyente: “Vos tenías que de un día para el otro ganar el doble para que te presten la misma cantidad de plata que te prestaban antes”.

El impacto fue inmediato: operaciones frenadas y una demanda nuevamente restringida. “Créditos hipotecarios hay, pero como me decía un cliente ayer, tenés que ser Messi y ganar lo que gana Messi para poder sacar un crédito hipotecario ”, ironizó Belvedere.

Uno de los grandes obstáculos para acceder al crédito es la falta de correlación entre ingresos y costos reales. “Los salarios en blanco no acompañan”, explicó Belvedere. Además, los créditos se otorgan en pesos, mientras que el mercado inmobiliario está dolarizado. “La gente dice, cobro en pesos, pido un crédito en pesos, me endeudo en pesos, pero tengo que comprar en dólares”, remarcó.

Con el dólar rozando los $1.500, los montos otorgados se vuelven insuficientes.“Los que estaban pidiendo pesos tenían que pedir más porque no les alcanzaba para comprar la cantidad de dólares que necesitaban”, explicó.

La situación se agrava con la elevada morosidad. “Hoy todos los bancos te hablan de que tienen una suba en su cartera de moras”, advirtió. A esto se suma la burocracia bancaria: “No todos los inmuebles son apto crédito. El inmueble tiene que ser aprobado por el banco”, detalló.

Pese a todo, la necesidad habitacional empuja a muchos a intentarlo. “La gente igualmente se vuelca al crédito hipotecario”, aseguró Belvedere. Y lanzó un deseo que resume el sentir de gran parte del sector: “Si algún día volviéramos a tener créditos hipotecarios a tasa fija, como en 2008 o 2003, te puedo asegurar que el mercado inmobiliario se va a revolucionar”.

Actualmente, muchas líneas de crédito están pausadas. “Si vas a los bancos privados, no hay. El Banco Nación es el único que todavía ofrece algo”, dijo Belvedere. Pero incluso allí, las exigencias se endurecieron. “Mucha gente que tenía preaprobado su perfil con un scoring de 490 puntos, cuando va a llevar el inmueble, le dicen que ahora necesita 800”, contó, y concluyó: “Ahí se caían todas las operaciones directamente”.

El sueño de la casa propia, cada vez más lejos: Qué dicen los especialistas

Para reflejar la situación actual con los créditos, interesante nota de Giuliana Iglesias en el diario Ámbito.com:

"Durante las últimas semanas, el acceso a un crédito hipotecario se volvió más costoso y complejo. En medio de la volatilidad cambiaria, los bancos subieron las tasas de interés y endurecieron las condiciones de financiamiento. Se trata de un escenario que, como había anticipado este medio, se mantendría hasta las elecciones de octubre. La duda es si se trata de una pausa transitoria o si, directamente, el tren de los hipotecarios ya pasó.

Cuando se lanzaron los préstamos en el segundo semestre de 2024, las tasas rondaban el UVA + 5%. Desde entonces, la tasa real se triplicó alcanzando un 15%. Esta dinámica, sumada a la inestabilidad del tipo de cambio, limita las chances de quienes estaban evaluando iniciar los trámites y de los bancos para aprobar nuevos créditos. Según las entidades financieras, el riesgo de prestar aumentó y la dificultad para administrar la liquidez las lleva a priorizar productos más rentables y de menor plazo, como los préstamos personales. Esa combinación derivó en un endurecimiento de las condiciones para aprobar las solicitudes hipotecarias.

El Banco Central (BCRA), en sintonía con lo que plantean las entidades financieras, admitió en una presentación de su vicepresidente, Vladimir Wearning, que se produjo un 'shock transitorio' en las tasas de interés. Desde el oficialismo insisten en que se trata de un proceso de normalización, pero los analistas del sector ponen en duda esa visión: advierten que la supuesta transitoriedad es cuestionable y que el auge de los créditos hipotecarios podría estar llegando a su fin.

Federico González Rouco, economista de Empiria, explicó a Ámbito que el aumento de tasas fue paulatino pero constante: 'Los bancos las fueron subiendo de manera gradual y ya hubo al menos seis incrementos en lo que va del año. En el último mes, algunos pasaron del 10% al 15%, pero quienes se mantenían en el 10% directamente quedaron fuera del mercado'.

El economista señaló además que, junto con el incremento de tasas, aparecieron nuevas condiciones de acceso: 'Se agregaron algunos requisitos del score, como el caso del Banco Nación y es un mecanismo de filtro más. Hay impacto en el mercado de crédito pero no va a haber una caída abrupta, porque los bancos siguen teniendo carpetas que ya están avanzadas. No hubo un cierre total, pero sí restricciones'.

Rouco, sin embargo, advirtió que la situación podría complicarse en los próximos meses: 'Posiblemente de acá a tres meses, para el verano, veamos que los bancos no tengan carpetas o casi nada. El impacto para el sector es que quienes venían armando el negocio o diseñando su estructura en base al crédito hipotecario deberán, al menos, repensarlo: esperar si se trata de una pausa hasta después de las elecciones o de un fenómeno más duradero. Yo me inclino por lo segundo'.

'En el tercer trimestre de 2025, muchas entidades bancarias ya aplican tasas superiores al 15 % anual ajustadas por UVA, lo que en la práctica vuelve inaccesible el crédito para gran parte de los interesados. En nuestra red detectamos que la proporción de operaciones con crédito hipotecario, que había alcanzado alrededor del 20 % en distritos como CABA, comienza a retraerse en esta nueva coyuntura. Si bien no esperamos que el mercado se detenga en los últimos meses del año —porque la demanda contenida sigue latente— sí anticipamos que el crecimiento será menor al proyectado originalmente y estará condicionado por la evolución de las tasas de interés, el fondeo a largo plazo y las regulaciones financieras', agregó Sebastián Sosa, Presidente de RE/MAX Argentina & Uruguay.

Por su parte, el economista Andrés Salinas agregó: 'Las tasas no pararon de subir, no tuvimos un escenario mejor. Los bancos se volvieron restrictivos en muchas condiciones. Dudo que las tasas bajen después de octubre, pero quizás si se da un buen resultado favorable para el mercado puedan destinar más de su presupuesto y sacar alguna restricción'. Sin embargo, advirtió: 'No siempre una baja de tasas general, impacta en los créditos. Creo que hasta octubre la situación va a estar dura. El dato de escrituras hasta julio, es positivo, agosto puede estar estancado y septiembre ya se tiene que sentir'.

A modo de referencia, el Colegio de Escribanos informó que en agosto la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles aumentó 20,2% interanual, hasta 6.370 operaciones, mientras que el monto total de las transacciones se disparó 103,5%, alcanzando los $1.048.201 millones. En la comparación mensual, en cambio, las escrituras retrocedieron 4,2%.

'Yo no me animo a decir que pasó el tren de los hipotecarios, pero si vuelve a abrir no será tan atractivo como en el segundo semestre de 2024 y el primer trimestre de 2025', concluyó Salinas.

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