Créditos hipotecarios y sueños frustrados: Se encarecieron las tasas para acceder a la vivienda

El acceso a la vivienda propia volvió a ser un desafío mayúsculo en nuestro país. Tras un primer semestre con repunte en los créditos hipotecarios, septiembre dejó en evidencia las tensiones de un sistema que se enfrenta a limitaciones estructurales y una creciente selectividad bancaria.

Tasas elevadas, requisitos cada vez más estrictos y líneas de financiamiento pausadas complican la posibilidad de comprar un inmueble, incluso para familias con ingresos formales.

¿Por qué los créditos hipotecarios y tasas elevadas están frenando el mercado?

La conjunción de un dólar que presiona sobre la inflación, bancos con fondeo limitado y un contexto electoral incierto produjo un endurecimiento en la oferta de hipotecas. Para los especialistas, la cadena hipotecaria solo podrá reactivarse si se securitizan carteras y se logra una inyección de dólares que permita prestar a largo plazo.

Bancos ofrecen créditos hipotecarios con cuotas iniciales muy dispares: Cuál conviene más

“El crédito hipotecario enfrenta un descalce estructural entre oferta y demanda. La suba de tasas y el endurecimiento de requisitos son respuestas naturales de los bancos ante la incertidumbre”, señala Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam).

¿Qué bancos subieron sus tasas y cómo afecta a los solicitantes?

El Banco Nación, considerado una de las últimas alternativas con condiciones competitivas, elevó su scoring exigido de 450 a 909 puntos, dejando fuera a miles de familias. Algunos clientes incluso debieron alcanzar los 950 puntos, una barrera casi inalcanzable para el promedio de los asalariados.

Los bancos privados tampoco se quedan atrás. Galicia y Macro ofrecen tasas superiores al 15% más UVA para quienes no acreditan haberes, BBVA alcanza 14,5%, Banco Hipotecario 13,9% y ICBC varía entre 10,5% y 12% según el tipo de cliente. En promedio, las tasas del sistema se ubican en 10,6%, mientras que la inflación acumulada de los últimos doce meses es del 33,6%.

¿Cómo impacta el dólar en los créditos hipotecarios?

El salto cambiario de septiembre complicó aún más el panorama. Con el dólar paralelo en aumento y el oficial al rojo vivo, muchas operaciones en curso se interrumpieron. Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, explica. “Personas que hace meses calificaban ahora no llegan a cubrir el anticipo por la suba del valor de la propiedad”.

¿Qué dice la experiencia internacional sobre créditos hipotecarios y tasas?

Comparativamente, el sistema chileno mantiene tasas mucho más bajas (5,19% anual) con una inflación controlada (4%). En Argentina, la combinación de tasas elevadas, inflación alta y requisitos estrictos genera un escenario que limita seriamente el acceso a la vivienda, especialmente para familias de ingresos medios.

Sebastián Cao, analista económico, sostiene que aún existen escenarios viables: “Créditos UVA con tasas por debajo del 10% siguen siendo una alternativa para quienes acreditan haberes en la entidad. La clave está en la expectativa de inflación y la estabilidad monetaria”.

Además, la titulización de hipotecas mediante fideicomisos financieros permitiría a los bancos reciclar liquidez y ampliar la oferta de créditos a largo plazo, algo que podría mejorar la situación en el mediano plazo.

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¿Cómo afecta esto al ingreso familiar y la cuota inicial?

Los cálculos muestran que acceder a un crédito de u$s100.000 puede implicar pagos iniciales cercanos a 700.000 pesos por mes, lo que exige un sueldo neto superior a 2.100.000 pesos para calificar. Familias con uno o dos hijos podrían necesitar hasta 4.000.000 de pesos en ingresos para afrontar una cuota inicial cercana a 1.200.000 más UVA, excluyendo a buena parte de los asalariados formales.

¿Qué perspectivas tiene el mercado de créditos hipotecarios?

Aunque la demanda por propiedades de ticket medio sigue activa, solo un porcentaje reducido logra concretar la operación. La oferta de crédito hipotecario se volvió más selectiva y dependerá fuertemente de estabilidad macroeconómica y certidumbre política para volver a ser una herramienta masiva de acceso a la vivienda.

En conclusión, los créditos hipotecarios y tasas actuales reflejan un sistema en tensión, donde los sueños de la vivienda propia se enfrentan a barreras históricas y coyunturales. La reactivación dependerá de decisiones políticas, estabilidad económica y soluciones financieras innovadoras que permitan equilibrar riesgo y acceso.