EDIFICACIONES

El Gobierno porteño busca nuevas normas de construcción en la Ciudad

Desde el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte buscan conformar un nuevo Código de Planeamiento Urbano, para impulsar edificaciones más homogéneas y alturas por barrio.

El proyecto que trabajan desde el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte, a cargo de Franco Moccia, busca conformar un nuevo Código de Planeamiento Urbano, para impulsar edificaciones más homogéneas y alturas por barrio, con mixtura de usos en toda la Capital, para que zonas residenciales convivan con las industriales.

Si bien no hay precisiones oficiales, vecinos dudan sobre las restricciones que impondrán para construir torres. Ante esto, Urgente24 dialogó con José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, sobre los beneficios y desventajas de la iniciativa que el oficialismo enviará la Legislatura antes de fin año.

"La reforma obedece a que el vigente está colmado de actualizaciones parciales y da lugar a interpretaciones por parte de las autoridades regulatorias. Además fomenta la sustitución de edificaciones existentes sin considerar la ciudad actual, propuso la división por distritos -lo que expulsó la actividad productiva- y regula el espacio privado sin considerar el espacio público", explicó el ministro de Desarrollo Urbano y Transporte, Franco Moccia, al diario La Nación.

Como puntos destacados, el nuevo código en estudio eliminaría el uso del factor de ocupación total (FOT) y las tangentes como parámetros de qué se puede y qué no se puede construir. Los reemplaza por tipos de construcción según su volumen, al tiempo que plantea la graduación de mixtura de usos en toda la Capital, a diferencia de las antiguas zonificaciones. Esto significa que dejarán de existir las zonas residenciales o industriales exclusivas: la idea es que convivan.

Respecto de las alturas de las edificaciones, la intención es homogeneizarlas. "Eso no significa que todo será torre. Quiere decir que dejará de haber lugares, como las esquinas, en donde los terrenos no pueden alcanzar determinada cantidad de pisos, sólo por los cálculos matemáticos. Las alturas serán fijas y la resolución debe ser morfológica", explicaron desde el Gobierno porteño. Ante esto, desde Reporte Inmobiliario afirman que "aún hay pocas precisiones.

Sin embargo, no hay que quedarse atado a lo que es hoy una zona, fijándole límites a la altura porque lo que se va a provocar es que en un futuro se construya en ese lugar. Por ejemplo, en una zona residencial con casas de hasta dos pisos, si se le fija esa altura como tope, no podrán realizarse complejos de media densidad. Está bien implementar este tipo de regulaciones que sean más transparentes, pero hay que tener en cuenta estas cuestiones".

Rozados explicó que "un código morfológico significa homogeneizar la altura, para tratar de completar el tejido urbano en función de lo que preexiste. No está mal, pero necesita una proyección de hacia donde debe ir la Ciudad. En Buenos Aires, que es una metrópolis, tiene que haber torres, con su determinada regulación. Sin embargo, una concentración muy fuerte de torres, alejada de la peatonabilidad, genera zonas donde no hay transito peatonal y eso no es bueno".

En el mismo sentido, agregó "hay que generar basamentos, que en arquitectura se refiere a los primeros pisos, para que estén más acordes con el peatón y los comercios. Una ciudad no debe aislar sectores sino conectarlos. Nueva York, por ejemplo, está llena de rascacielos y tiene una escala humana muy buena, donde se puede transitar con total tranquilidad. Buenos Aires eso todavía lo tiene, pero se va perdiendo, por como se gestiona el espacio público".

En efecto, la preocupación de algunos vecinos es que todo se construya en altura al pretender obtener manzanas más uniformes. En el gobierno porteño aseguran que eso no sucederá. Las avenidas mantendrán los límites de altura que tienen hoy e, incluso, se trabajará en la densidad poblacional, también relacionada con los medios de transporte y las vías de acceso. "El código tiene que legislar mirando los próximos 20 años.

Hay determinados barrios en los que la gente elige vivir, como Palermo, porque considera que tiene determinada calidad de vida, homogeneidad y equipamiento urbano que hace a la vida del lugar. El espacio interno de cada uno debería ser menor, para que se pueda disfrutar más el espacio público", aseguran desde Reporte Inmobiliario. Caso contrario plantean desde el Observatorio del Derecho. Su titular, Jonatan Baldiviezo, planteó que "durante la gestión PRO se concesionaron 200 hectáreas en la Ciudad, y muchas otras zonas están en juego, en cuanto a proyectos como la autopista ribereña, el Tiro Federal, el Caballito Shopping, el Campo de Polo, que no atienden a la cuestión de la vivienda".

"Respecto a la venta de tierras públicas, hay que pensar cual es el mejor uso de esos terrenos para la calidad de vida de todos los ciudadanos. Esto puede ser positivo, siempre que un privado invierta en cuestiones que el Estado no puede, y se desarrolle esa zona. De igual forma, no es bueno concentrarse en un sólo lugar, como hace el Gobierno porteño con la zona sur, hay que pensar en el beneficio de todos los ciudadanos", afirmó al respecto Rozados.

Una cuestión central del proyecto es la mixtura de usos, para que barrios residenciales convivan con los industriales. "Es algo netamente positivo. Nosotros nunca estuvimos a favor de crear 'clústers' o distritos específicos. Las industrias creativas tienen que estar en toda la Ciudad", plantea Rozados y se mostró de acuerdo en que con esto existe cierta contradicción del Gobierno respecto a la mixtura que plantea con la reforma, si implementa 'clústers' como el Distrito Jóven, Tecnológico, del Deporte y Farmaceutico. "Hay zonas que son sólo industriales y donde la vivienda termina siendo un espacio complementario. Quien desee construir una vivienda en barrios como Soldati o Lugano, se le complica mucho", añadió.

Al ser consultado sobre si estas reformas podrían incidir en el valor de las propiedades, desde Reporte Inmobiliario afirman "depende como se regule. En terrenos donde se pueda construir más y donde el mercado está interesado, desde luego será positivo. Pero en otras zonas donde hay una edificabilidad determinada, luego se verá reducida siendo contraproducente para el valor inmobiliario de esos terrenos. Buenos Aires tiene muchísimas zonas para crecer en altura. Las avenidas por ejemplo, Independencia, que está cerca del centro, San Juan, Directorio, zonas que hay que impulsar realmente, y que podrían potenciar zonas que están postergadas".

En cuanto al desarrollo inmobiliario, "el trabajo de la Corporación del Sur, está a la vista, no se desarrolló nada en el sur de la Ciudad. Hay una polaridad muy fuerte, hasta ahora no funcionó. Caso contrario con la Corporación Puerto Madero, que fue proactivo, sumó a los privados y generó espacio público. No conozco la interna, los recursos asignados ni conflictos políticos, pero los resultados están claros". "Se necesitan acciones de 'acupuntura', como lo de llevar la Jefatura de Gobierno al sur. Pero lo fundamental es terminar con la informalidad de la construcción. Hay que enfocarse en las villas de emergencia, porque le van ganando espacio a la Ciudad", destacó Rozados y finalmente sostuvo que "una ciudad como Buenos Aires no puede tener baja densidad. No hay que ser rigurosos con la altura mínima, ni determinar zonas donde se puedan establecer torres de mucha altura.

No hay que crear páramos, zonas donde sólo hallan oficinas, porque crean un vacío. Para mí, la Ciudad debe tener un Código que plantee densidad y la mixtura". En concreto, el proyecto buscaría establecer alturas máximas de construcción para respetar la identidad de cada barrio.

Además, ya no se permitirán construcciones retiradas de la línea municipal, que generan distancia entre el peatón y las edificaciones. También promover una ciudad policéntrica, lo que atraerá comercios y servicios a los barrios y redirigir la circulación vehicular hacia avenidas, prioriza la movilidad peatonal y la creación de nuevos espacios verdes. Por el momento, la reforma se analiza en organismos como el Consejo del Plan Urbano Ambiental (Copua), la Sociedad Central de Arquitectos, el Foro de Desarrollo Urbano, y luego llegará a la Legislatura porteña.

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