El precio de la vivienda se derrumba en USA: ¿La 'burbuja' se ha pinchado para todos?

MADRID ( Nueva Economía). Se acabó la fiesta. El sector inmobiliario de los Estados Unidos atraviesa su peor momento en 15 años -según los optimistas- o en 30, si se hace caso a los pesimistas. La construcción, que hace un año crecía a un formidable 15% anual, se expandirá este año un miserable 1%. Y en 2007 caerá un punto, según datos de la empresa de medios de comunicación especializados McGraw Hill. Algo que no se había visto desde 1991.
Claro que las cosas pueden verse todavía más negras. El mes pasado, el precio de la vivienda de nueva construcción en los Estados Unidos registró un desplome del 9,5% en relación al mismo mes de 2005. Es la mayor caída en 36 años, desde 1970. Para las viviendas usadas, el descenso fue del 2,5%. Así que la 'burbuja' inmobiliaria que tiró para arriba de los Estados Unidos desde el estallido de las puntocom hace 5 años y medio se ha convertido en un lastre al cuello de la economía mundial Nº1. El dato, publicado el jueves 26, arrastró ese día a las bolsas y el viernes acabó de confirmar la preocupación al conocerse que el PIB apenas había crecido un 1,6%, el nivel más bajo en 3 años, debido al crash en el sector inmobiliario. Este retroceso de los precios tiene que ver con la estrategia lanzada por los vendedores estadounidenses para deshacerse de sus inmuebles. El cambio de la política de la Reserva Federal (FED) en los últimos años, que ha pasado de mantener prácticamente congelado el precio del dinero al 1% a aplicar 18 subidas de tipos de interés en apenas 2 años hasta llegar 5,25% actual, ha disuadido a los estadounidenses de convertirse en propietarios. El aumento de la productividad en los '90 y los bajos tipos de interés han alentado la subida de los precios en USA, Irlanda, Reino Unido, Holanda o Australia, entre otros muchos. Organismos internacionales como el FMI o la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico) creen que la explosión inmobiliaria en el mundo no tiene precedentes ni por su fortaleza ni por su duración. El estudio del FMI, 'El Boom Global del Precio de la Vivienda', elaborado por Marco Terrones, explica que hay una correlación internacional de esta subida de precios entre 1970 y 2003. Pero, desde este último año se aprecia que en diversos mercados se ha perdido la conexión entre subida de precios inmobiliarios y actividad económica. Junto al de Irlanda, el boom de España es el más prolongado de los que han tenido lugar en el Viejo Continente. El auge del mercado de la vivienda arrancó en 1997 y ya acumula nueve años de imparables ritmos de construcción y desorbitadas revalorizaciones. Y, como pronostican los expertos, aún tiene recorrido. En todo caso, los analistas coinciden en que el ajuste de la vivienda en España se aproximará a lo que ya han adelantado Reino Unido o Australia. En estos países se ha congelado la demanda, pero los precios se han estancado. La inesperada caída del valor de las residencias en USA ha desatado cierta inquietud en el mercado europeo ante el temor de que el desplome de la cotización del metro cuadrado al otro lado del Atlántico pueda contagiarse a otros países en los que la actividad de la construcción se mantiene pujante. En especial ahora, cuando la subida de los tipos de interés -unida a las desorbitadas cantidades que se pagan por una casa- se presenta como un riesgo potencial para quebrar una etapa de bonanza. Diversos organismos internacionales han alertado en reiteradas ocasiones que un retroceso del valor de los pisos, como consecuencia de un enfriamiento o parálisis de la demanda, podría desatar una aguda crisis económica en, por ejemplo, España por su enorme dependencia de la construcción. Mientras la inversión residencial media en la UE representa entre el 3,5% y el 4% del PIB, en España alcanza el 9%. Precisamente, los bajos costos financieros de los que han disfrutado los compradores españoles durante estos últimos años -los más competitivos de toda Europa- son uno de los factores en los que se justifica la presión de la demanda del último lustro. El fuerte crecimiento demográfico, el atractivo de la costa española para los extranjeros en busca de segunda residencia y los inversores que han encontrado refugio en el ladrillo frente a la modesta rentabilidad de la Bolsa han tirado de los precios al alza. Como corrobora el Fondo Monetario Internacional (FMI) en su informe 'El Boom Global de los Precios de la Vivienda', se ha demostrado que existe una relación estrecha entre precios y tipos de interés. Esto es: cuando las casas se encarecen se debe a que los tipos bajan y viceversa. Pese a que es previsible que el Banco Central Europeo (BCE) decida situar las tasas al 3,5% antes de que concluya el año y que adopte nuevos incrementos en 2007, los expertos del sector piden calma. Aún no se perciben amenazas. No obstante, el mercado español guarda ciertas similitudes con otros donde la 'burbuja' ya se ha pinchado. Al igual que en Australia o en Reino Unido, se está produciendo un aumento de las rehipotecas por el incremento de los precios. En Australia el boom también ha estado protagonizado por una gran cantidad de inversores que, cuando descendieron los precios, contribuyeron a un retroceso suave que se trasladó a los alquileres que cobraban. Sin embargo, en Japón los grandes magnates del dinero de finales de los '80 y principios de los '90, surgieron del ladrillo con gran rapidez. El desplome del sector en 1991 provocó una profunda crisis económica que arruinó familias e hizo tambalear al sector bancario. La Bolsa ha anticipado las crisis del ladrillo en Finlandia, Japón y Noruega, un indicio que, de momento, no se percibe en  Alemania, donde la construcción descendió a medida que se moderaban los precios. En el último año -entre septiembre de 2006 y septiembre de 2005- en España la cotización del metro cuadrado construido ha crecido un 10%, según los últimos datos facilitados por el Ministerio de Vivienda. Se trata de la menor subida en los últimos 5 años. Sin embargo, los visados de casas de nueva construcción batirán su propio récord: más de 800.000 este año. Pero las previsiones del sector apuntan a que 2007 supondrá un punto de inflexión en la producción. Según estimaciones del servicio de estudios del BBVA, el número de visados irá rebajándose progresivamente hasta situarse entre 550.000 y 600.000 en 2009. El volumen de pisos que se pondrán a la venta seguirá siendo abultado. Los analistas coinciden en que España cuenta con condiciones y demanda potencial suficiente para soportar el ritmo de la edificación. Los inmigrantes que se incorporarán al mercado laboral -se estima que requerirán unas 200.000 viviendas anuales-, la demanda de segunda residencia, tanto de compradores locales como extranjeros, y los rezagados de la generación del baby-boom de la década de los 70 que pretendan acceder a un piso en propiedad sostendrán la actividad. "Una de las lecciones que puede sacarse de estos países es que existen algunos factores fundamentales que mantienen el precio de la vivienda. No son sólo los tipos de interés, ya que hay cierta capacidad de resistencia. No son frágiles burbujas que si las pinchan, colapsan", explicaba al diario 'Financial Times', Raghuram Rajan, economista jefe del FMI. En el mercado británico las casas llegaron a revalorizarse un 100% en el lustro anterior a 2002. El máximo se alcanzó a finales de ese ejercicio con un alza del 25,2%. Bajó hasta el 2,2% a finales del pasado año. No obstante, la actividad de construcción residencial se mantuvo estable en el 4% del PIB. Ahora, los precios se han recuperado y crecen a un ritmo del 5%. En el momento del bache, el Banco de Inglaterra bajó los tipos para dinamizar la demanda, pero volvió a subirlos hasta el 4,75% actual. En tanto en Holanda la revalorización de los inmuebles llegó al máximo de 20,5% en 1999 y se estancó a principios de 2003. Desde esa fecha, tan sólo experimenta ligeros aumentos.Tras la caída, su PIB se redujo un 0,5% durante 2 años consecutivos.