Juicios, remates y estafados: La historia del 'Elefante blanco' de Avellaneda

La historia de este megaproyecto abandonado se remonta a 2009 e incluye toda una serie de idas y vueltas, demandas, juicios y dos remates fallidos. Es interesante recordar un poco su historia, antes de retomar el debate actual por la posible expropiación.

El complejo de torres 'Estrella del Sur', también conocido como 'Elefante Blanco de Avellaneda', está ubicado sobre la avenida Hipólito Yrigoyen al 800. Se trata de cuatro edificios con 900 departamentos, ​que prometía ser una excelente inversión para 200 personas, pero cuya obra se detuvo para siempre en 2014. Y ahí comenzó un largo calvario judicial de los damnificados para recuperar al menos una parte de todo lo invertido.

La historia de este mega proyecto bautizado Estrella del Sur, que consiste en tres torres unidas por una cuarta central, arrancó en 2009 cuando, a través de un fideicomiso -cuyo dinero iba a ser administrado por una empresa del Grupo Provincia, Bapro Mandatos-, salieron a la venta 924 departamentos. Casi la totalidad fueron vendidos en dos meses. En 2010 comenzó su construcción y sólo dos años después -con el 40% de las cuatro torres ya terminadas y una morosidad que no llegaba al 5%- la obra quedó paralizada.

Se esperaba la construcción al costo de un complejo de 104.000 metros cuadrados, que incluiría cuatro torres de 27 pisos cada una, parque de juegos infantiles, dos piletas, gimnasio comunitario, sauna, guardería y jardín de infantes. Las obras se iniciaron en enero de 2010, pero dos años, según Bapro Mandatos, "se notó un desfasaje entre la inflación y la actualización de las cuotas" y aseguran que casi 300 familias abandonaron el proyecto: "Entre 2014 y 2017 el plan para reactivar la obra se formuló tres veces, pero no se pudo concretar", dijeron años atrás a Clarín. Así es que Bapro Mandatos solicitó ante la Justicia la liquidación por "insuficiencia patrimonial". Una de las cuatro torres se encuentra terminada en un 80%. Y el resto, en un 40%.

Así fue que en 2017 se pidió la liquidación judicial de la construcción. Entretanto, los particulares fueron pagando cuotas mes a mes para convertirse en propietarios de alguna unidad. Y aseguran que fueron estafados.

El 4 de julio de 2019, después de dos intentos fallidos en los que no hubo oferentes, la mole semi abandonada se subastó en US$10.050.000 y fue comprada por un grupo empresarial liderado por Carlos Alberto Dayán. “La venta se concretó a casi la mitad de los U$S20 millones con los que se había arrancado en abril, cuando nadie se interesó porque el edificio está a medio hacer”. Pero los demandantes dicen que no vieron un peso de esa subasta. Luego comenzó la pandemia, con una larga feria judicial que dilató todo.

“La mayoría de los compradores pagó la mitad de un departamento, unos US$50.000 en promedio y muchos vamos a recibir el 2% de eso, unos US$1000”, afirma Rodolfo Russo, uno de los denunciantes, quien agrega su caso particular: “tenía cancelado casi la totalidad del departamento y la cochera: 118 cuotas de 120. A valores de hoy serían unos US$110.000, por el proceso de liquidación me habían reconocido alrededor de $950.000 y ahora, en la distribución solo me correspondería una suma cercana a los $131.000”.

Los damnificados aseguran haber sido estafados. "Pagué todas las cuotas desde que se inició el proyecto en 2009 hasta 2017. Como la obra se detuvo, dejamos de pagar y esperamos a ver cómo se resolvía", contó en abril de 2019 a la agencia Télam Marisa, una de las propietarias adherentes, y agregó: "La mayoría de los casos éramos gente ilusionada con tener una vivienda. Buscamos que se reactive la obra y que tengamos lo que siempre quisimos, pero frente a la nada sería bueno recobrar lo que pusimos. Sabemos que es una gran estafa, hicimos denuncias por esto".

Haydeé, otra damnificada, sumó: "Fue una estafa programada. Todo lo que está construido se hizo con la plata nuestra y nos dejaron sin respuestas. Voy a pedir reparación por daños y perjuicios porque esto me llevó a la internación, tuve arritmia, tuve mucho malestar".

Image

Desde que se paralizaron las obras comenzaron las demandas, juicios y remates. Al día de hoy, el estudio jurídico que representa a los damnificados sitúa en julio de 2019 como el último momento en que las cosas parecieron encaminarse. Sin embargo, "por un planteo de Bapro Mandatos y Negocios, sociedad controlada por el Banco de la Provincia de Buenos Aires, a fin del año 2020, la justicia suspendió el pago a los acreedores", explica el abogado Christian Cao.

Así comenzó una nueva demanda a la entidad bancaria provincial por parte de los inversores. Piden una indemnización por incumplimiento de contrato en la entrega de las viviendas, amén de la trabada puja por obtener y repartir los casi 10.000.000 de dólares obtenidos en el remate de julio de 2019.

Maximiliano Coedo, uno de los damnificados dice: "Siento que no hay justicia, no hay motivos que justifiquen que a casi 2 años del remate no hay noticias del pago que nos corresponde por la compra del departamento que nunca nos entregaron, ni nos van a entregar. Hoy estoy pagando un crédito hipotecario cuando el Banco Provincia me prometió mi vivienda en el año 2012".

# "No se va a expropiar nada"

La reciente sanción de la ordenanza que creó en Avellaneda el “Registro Público Municipal de Inmuebles Baldíos, Inmuebles con Edificación Derruida o Edificación Paralizada”, despertó diversas críticas por parte de buena parte del arco político opositor, tanto del orden local como nacional. Y comenzó a hablarse de la posible expropiación del 'Elefante Blanco'.

Pero el intendente de Avellaneda Alejo Chornobroff aseguró en las últimas horas que “no se va a expropiar absolutamente nada ” y salió al cruce de lo que definió como un “operativo de confusión y difamación” por parte de la oposición.

“La ordenanza responde fundamentalmente a razones de ordenamiento territorial”, explicó Chornobroff en una entrevista con La Ciudad. “Forma parte de los planes y estrategias que nos permiten consolidar políticas públicas que promocionen la integración socio-urbana y el desarrollo sostenible. Nos planteamos cómo repensamos el urbanismo, y lo hicimos a partir de las herramientas legislativas existentes, como la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat. Esta ordenanza municipal nos permite establecer una regulación urbanística como existe en muchos países del mundo desarrollado”, aseguró el jefe comunal.

Ante las versiones lanzadas por la oposición, el intendente afirmó que "estamos frente a una oposición que fue perdiendo el eje de su discurso. Un ejemplo fueron las vacunas, que primero eran veneno y después eran pocas, y más tarde con el papelón que hicieron con el tema del laboratorio Pfizer. Los vecinos y vecinas de nuestra ciudad tienen que tener muy claro y quedarse bien tranquilos que nadie les va a expropiar absolutamente nada. Ese operativo de confusión y difamación que construye la oposición y algunos medios hegemónicos es un verdadero disparate".

Y luego se refirió al caso puntual y paradigmático del Elefante Blanco: "Sería bueno que esos mismos medios les pregunten a los vecinos y vecinas qué piensan del proyecto abandonado 'Estrella del Sur', ese 'elefante blanco que tenemos sobre la Avenida Hipólito Yrigoyen”, continuó. “Y no solo a quienes fueron estafados, sino a los que viven en las zonas aledañas. O que les pregunten a los vecinos y vecinas del barrio La Saladita y el barrio Núñez, por el esqueleto que tienen desde hace años a un costado del Accesos Sudeste. O que vayan al barrio El Fortín, donde tuvimos ya varias situaciones complejas en la ex aceitera BYCLA, sobre el camino de la Ribera, que a pesar de los reiterados pedidos que hicimos desde el municipio, los dueños no tapiaron ni generaron una sola acción que resguardara o ayude a prevenir todo lo que sabemos puede suceder en un espacio abandonado. En todos esos casos, los vecinos y vecinas nos piden que actuemos, y eso es lo que venimos haciendo en todos estos”.

“Este ordenamiento administrativo que nos dimos con esta ordenanza, que por otra parte aún no está reglamentada, responde a la necesidad de reconocer presupuestos básicos para el desarrollo urbano con inclusión social. La intervención estatal requiere siempre generar instrumentos legales y de gestión, en este caso puntual de gestión de suelos, como lo establece la Ley de Acceso Justo al Hábitat”, aclaró el intendente, respecto a las causas que motivaron la sanción de la norma municipal.

“Nuestro único objetivo con esto es consolidar el proceso de restitución de derechos, para seguir con la urbanización de barrios, para que nuestra pujante clase media tenga acceso a la casa propia, o bien para seguir mejorando y embelleciendo el espacio público y la infraestructura urbana de nuestra ciudad”, aseguró.

“También tiene que quedar claro que la ordenanza propone como última instancia la declaración de utilidad pública sujeta a expropiación. Para eso deben haber pasado nueve años desde que ese inmueble aparece en el registro y que en ese tiempo los dueños no hayan parcelado, ni edificado y no hayan presentado el proyecto de dirección de obras particulares. Además, tampoco es forma automática ni compulsiva esa declaración de utilidad pública, sino respetando todos los procedimientos de expropiación que establece la Constitución provincial. Después de esos nueve años, recién se podría sancionar una ordenanza de declaración de utilidad pública, posteriormente tendría que salir la ley provincial que lo habilite y por último el proceso de expropiación, de acuerdo con la normativa vigente. Por eso es importante destacar que la ordenanza todavía no está reglamentada y que, tal como lo dice en su artículo segundo, falta establecer los criterios de incorporación de los inmuebles al registro. Pero lo más importante es que de ninguna manera está en juego la propiedad privada, como salieron a decir algunos concejales de la oposición”, concluyó Chornobroff.

También el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, negó expropiaciones de tierras en Avellaneda.

Lanzamos el llamado a la presentación de ofertas para la adquisición de suelo apto para loteos y viviendas multifamiliares y el Registro de Oferta de Terrenos Privados Aptos para Vivienda Unifamiliar. Anunciamos esta decisión estratégica junto a @lucianoscato. pic.twitter.com/VNZuQ47dVJ

— Jorge Ferraresi (@jorgeferraresi) June 15, 2021

En una conferencia de prensa realizada en Casa Rosada el pasado martes 15/06, Ferraresi dijo que "hay una ordenanza en Mar del Plata, que es igual a la de Avellaneda, y en esos casos se pueden expropiar tierras ociosas", y aclaró que "no tiene nada que ver con los privados, que con este programa tienen condiciones para que les vaya muy bien".

En aquellos casos "se planifica sobre sectores abandonados de la ciudad", refirió el ministro, y ejemplificó que en Avellaneda "está el famoso 'elefante blanco' (un edificio deshabitado a la vera de las vías del ferrocarril Roca) abandonado hace 14 años".

Ferraresi explicó que los procesos de expropiación "existen, siempre existieron", que "salen por ley", y señaló que en cambio este programa "tiene un proceso de inscripción de manera voluntaria para ofertar" el terreno.

Los beneficiarios "podrán acceder con un crédito hipotecario a tasa cero, con una cuota de hasta el 25 por ciento del ingreso familiar y variable por el índice de ajuste salarial, y con pago en hasta 360 cuotas", agregó.

El objetivo de este proyecto se enmarca en la idea del Gobierno nacional de "construir 264.000 viviendas hacia fines de 2023", indicó el titular de la cartera de Desarrollo Territorial y Hábitat, para a partir de 2024 realizar "75.000 viviendas por año".

"Hay que generar suelo urbano para el desarrollo, teniendo en cuenta que Argentina crece 10% en 10 años", sintetizó Ferraresi.

"Se están terminando las obras paralizadas en 2015, con el Procrear 2 se están construyendo 30.000 viviendas, en julio se sortearán 11.800 lotes propios del Estado, para julio o agosto se licitarán otras 25.000 viviendas, entre septiembre y noviembre otras 30.000, con lo que en diciembre habrá 110.000 en marcha", resumió el ministro.

# JxC iría a la Justicia

El texto de la nueva ordenanza generó una serie de cruces entre el oficialismo y la oposición en Avellaneda. Desde el PRO acusaron directamente al municipio de "atropellar la Constitución Nacional" en un comunicado difundido por redes sociales.

Maximiliano Galluci, concejal de Juntos por el Cambio Avellaneda, planteó: "No vamos a permitir que se atropellen los derechos de los vecinos". En su cuenta de Twitter compartió el comunicado que emitió su sector político en el que sostienen que esta ordenanza "viola la Constitución Nacional, vulnera la Ley Orgánica de Municipalidades y atenta contra la propiedad privada".

Desde el bloqué Juntos por el Cambio NO vamos a permitir que se atropellen los derechos de los vecinos de Avellaneda. pic.twitter.com/cOPJDGkB98

— Maxi Gallucci (@maxi_gallucci) June 12, 2021

Asimismo, según Clarín, el bloque JxC analiza en avanzar con una presentación ante la Justicia.

En concreto, la norma establece la creación del “Registro Público Municipal de Inmuebles Baldíos, Inmuebles con Edificación Derruida o con Edificación Paralizada”, donde figurarán todos los lotes y su estado catastral actual. El criterio para seleccionar los terrenos se basa en el artículo 84 del Decreto Ley 8912/77 y el registro será publicado en el Boletín Oficial Municipal. 

Ese registro será "actualizado y publicado por la Secretaría de Obras y Servicios Públicos, previa realización de un relevamiento por parte de sus áreas pertinentes", establece el texto.

Ya con sólo figurar en el registro tendrán un incremento del 50% en los impuestos. Si en los siguientes tres años los propietarios no inician o reanudan obras paralizadas, tendrán que pagar otro monto extra que irá aumentando con el correr de los años. En caso de comenzar a construir, deberán presentar el proyecto a la Dirección de Obras particulares.

"Se aplicará un gravamen especial sobre el inmueble consiste en un incremento progresivo de la tasa de servicios generales por cinco años del 50% sobre la tasa vigente en la ordenanza impositiva, respecto del valor que el contribuyente hubiera abonado el periodo fiscal anterior", establecen.

Finalmente, a los ocho años, el terreno podrá ser declarado de interés público y expropiado, mediante el pago de una indemnización y quedando así su propietario particular ya sin poder sobre el terreno.