Consorcios y alquileres: Nueva industria del juicio que prospera

Este péndulo es lo que muchos analistas argumentan como el factor determinante de nuestro estancamiento económico.

En los '90, el aumento de los accidentes de trabajo llevaron al quebranto a muchas aseguradoras, trasladándose esos quebrantos a las industrias, como consecuencia de no prevenir en los exámenes pre ocupacionales, las llamadas 'enfermedades profesionales preexistentes'.

En los '90 debieron modificar la legislación y crear un nuevo régimen, las ART (aseguradoras de riesgo de trabajo), para poder, entre otras cosas, controlar los desvíos, imponiendo controles y exámenes pre ocupacionales mas exaustivos, que la legislación anterior no preveía.

Hoy nuevamente, después de 20 años, se repite el incremento de los juicios laborales; y el gobierno, con algunas modificaciones normativas, trata otra vez de evitar el aumento de la litigiosidad vigente.

En síntesis, podríamos concluir que, por no actualizar las leyes a los cambios de conductas y nuevas obligaciones, convergen en crisis cuyas modificaciones post crisis tienen un costo muy elevado para poder modificarlas, habiéndose generado organizaciones que aprovechan esas oportunidades, abusando del Derecho, difíciles de desmantelar y con pronósticos dudosos sobre resultados futuros, que hoy son muy observados por potenciales inversores.

Esta experiencia en la industria del juicio en lo laboral también se empieza a verificar en el área del Derecho Civil, dada la morosidad creciente que ha generado el aumento exponencial de las expensas en los consorcios,

Hoy las expensas llegan, en los edificios menores de 7 pisos (que son el 80% de los edificios de la Ciudad), a montos en algunos casos que llegan al 50% del alquiler, o el 40% de la jubilación mínima promedio y el 30% del salario mínimo promedio.

Sin embargo, años atrás el impacto de las expensas representaba la tercer parte de lo que representan hoy. Este incremento es el problema central de los alquileres ya que

> si las expensas las paga el propietario, no le resulta rentable la inversión; y

> si lo paga el inquilino, sus ingresos no le alcanzan para pagar el alquiler.

Esta crisis del aumento de la morosidad se ha editorializado en los principales medios, pero en estos textos no se ha mencionado que esta morosidad tiene un tratamiento normativo, diferente a otro tipo de morosidad. Las leyes vigente en la propiedad horizontal le confieren al administrador la posibilidad de iniciar un juicio ejecutivo, con el objetivo no perjudicar el normal financiamiento de los consorcios, aunque la deuda en disputa sea de varios años anteriores al inicio de la demanda.

Su caracteristica, de rápida gestión y que -insólitamente- no requiere al administrador justificar esos gastos con comprobantes -basta con una presentación cumpliendo las formalidades, para pedir el embargo y luego el remate de la propiedad-, sólo considera la justicia su defensa a un posterior juicio ordinario.

De esta manera, un jubilado o aquellos consorcistas de bajos ingresos deben pagar el monto de la demanda, que ni siquiera precisa respaldo documental apropiado, y luego el demandado sólo puede tratar de recuperar el dinero con un juicio ordinario que generalmente dura más de 4 años. De forma indirecta, al consorcista se le limita inconstitucionalmente el Derecho de Defensa.

Esta litiogisidad en aumento es producto de no actualizar ni modificar las normas vigentes, lo mismo que ocurría con las demandas laborales. Cuando se aprobaron estas normas y legislaciones, las expensas representaban sólo el 10% del salario promedio, o el 20% de la jubilación mínima. Y no existían las nuevas obligaciones para los consorcistas tales como el costo de la limpieza de los tanques de agua, la revisión de los ascensores, la reparación de frentes, la exigencia de matafuegos nuevos, los libros, etc.

Si a esto le sumamos el costo de los encargados y administradores que los contratan, en edificios de pocos pisos representas más del 60% de las expensas.

Tampoco se tomó en cuenta, en las nuevas tasas e impuestos como el ABL e inmobiliario, el impacto asimétrico a los diferentes edificios al no considerar la altura de los edificios, beneficiando a las nuevos edificios de 20 pisos, que pagan expensas un 50% menos por m2, en detrimento de los edificios de menos de 7 pisos.

De no modificar y actualizar estas normas, en un tiempo, esta nueva e incipiente industria del juicio se incrementará, con la ansiedad que representa la posible pérdida de su propiedad, muchas veces en manos de organizaciones especializadas en este tipo de litigio, con consecuencias imprevisibles.