¿Es posible bajar las expensas comunes?

Podemos partir de una base que se puede comprobar con cierta facilidad, verificar la estructura de costos de las expensas comunes a finales del año 2002, y luego analizar como evolucionaron hasta el presente, sobre todo a partir del dictado de la Ley 941/GCBA (Creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la C.A. de Buenos Aires), y de las sucesivas imposiciones tanto del Gobierno de la Ciudad, como de las nuevas obligaciones de los Consorcios de Propietarios y sus administraciones, emergentes de las negociaciones paritarias laborales del personal de portería acordadas por el gremio y tres entidades de Administraciones, sin contar con ninguna participación y/ o aceptación por parte de los propietarios que deben afrontar los pagos.

La composición tradicional de las expensas comunes sobre los rubros de remuneración del personal de portería y cargas sociales, fueron elevadas significativamente por dos vertientes:

a) la introducción de pagos adicionales al personal por tareas comprendidas dentro de sus obligaciones específicas, y en algunos casos ni siquiera al servicio del consorcio, sino de la comuna (p.ej: los denominados “plus” por un lado, y la separación, tratamiento y traslado de residuos),

b) la elevación de los porcentajes existentes de aportes y contribuciones a las arcas sindicales, la introducción de nuevas obligaciones impuestas mediante los renovados convenios colectivos del sector en beneficio exclusivo del gremio de los encargados y sus organizaciones satélites, tales como el curso obligatorio a los encargados (solo autorizado, a un precio áltamente desproporcionado, para ser dictado por la entidad gremial y sus organizaciones), los fracasados y escandalosos seguros del art. 27 CCT /interación SA/, el Seracarch, la caja de protección a la familia, los adicionales a la obra social, etc. etc.

Por otro lado, desde 2003 en adelante comenzó sistemáticamente la introducción de la burocracia estatal en la vida consorcial bajo la tutela de la Ley 941/GCBA agravándose a un extremo irracional con la reforma introducida en el año 2009 mediante las leyes 3.254 y 3.292, con nuevas obligaciones, responsabilidades y deberes impuestos mediante disposiciones inconsultas, ineficaces y de dudosa procedencia, que dieron lugar entre otras barbaridades a exigir la compra, rúbrica y teneduría de varios nuevos libros que, paulatinamente vienen derogándose al comprobarse el alto costo e ineficacia para los fines que fueron creados artificialmente; las múltiples gestiones y trámites que las administraciones deben realizar a organismos del Estado a través de declaraciones juradas que conllevan un gasto enorme en horas/hombre del personal dependiente y del propio titular de la Administración, trámites que por otro lado han demostrado en los últimos años su absoluta inutilidad para, entre otras cuestiones importantes, disponer de estadísticas públicas confiables para establecer políticas racionales sobre la propiedad horizontal.

Asimismo, la multiplicidad de controles y verificaciones superpuestas sobre los servicios comunes y la gestión de las administraciones de los edificios impuestas a los consorcios mediante declaraciones juradas sobre obligatorias contrataciones con determinados proveedores, profesionales y empresas habilitadas por el gobierno, significó una doble imposición que abultó aún más los costos de las expensas comunes; mientras que por otro lado la administración gubernamental se liberó de los costos de ejercer el debido poder de policía trasladándolos a terceros mercantilizados; asumiendo las autoridades la única función que realmente les interesa sobre los consorcios de propietarios: recaudar para el fisco las cuantiosas y voluminosas multas aplicadas a diestra y siniestra contras las administraciones.

También apareció la incentivación sobre distintos negocios bancarios y extrabancarios para la recaudación y administración de las expensas comunes, cuyos altos costos para los consorcistas, no serán solucionados por la sospechosa gratuidad ofrecida por el Banco Ciudad de Buenos Aires, dentro de una grotesca legislación denominada “Consorcio Participativo” que, sin lugar a dudas, volverá, en conjunto, a elevar en no menos de un 25 a 30% el costo base de la estructura de gastos que componen regularmente las liquidaciones de expensas comunes ordinarias de todos los edificios de propiedad horizontal del principal conglomerado urbano del país, es decir la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Hay otras cuestiones de menor importancia que también se agregaron, en algunos casos de forma tangencial, a los costos actuales de las expensas comunes ordinarias, pero considero oportuno a esta altura de la nota introducir una respuesta a la pregunta del título:

-¿Es posible bajas las expensas comunes?

-Sí.

-¿Cuándo y cómo?

El momento oportuno será cuando las autoridades y sobre todo los legisladores porteños hagan un “mea culpa” sobre los graves errores cometidos en los últimos años vinculados a la propiedad horizontal en su conjunto.

El cómo es una cuestión de doble enfoque:

a) en lo inmediato y
b) a mediano y largo plazo.

En lo inmediato, se podrían articular entre otras las siguientes acciones:

1) Establecer el sistema de “Paritarias por Consorcio” para que las remuneraciones del personal de portería sean negociadas y resueltas libremente en la asamblea general ordinaria y/o extraordinaria convocada al efecto en cada edificio, en un procedimiento similar al dispuesto por la Ley 5.983/GCBA para el tratamiento de los honorarios y aranceles del Administrador.

2) Las cargas sociales adicionadas por las Convenciones Colectivas de Trabajo del sector, convertirlas en voluntarias del trabajador, sin obligación del consorcio de realizar retención y/o contribución alguna sobre ellas. Que cada trabajador disponga a su voluntad del aporte voluntario que desee realizar a la entidad gremial por el concepto y valor que considera de su interés para que le brinden los servicios que efectivamente le resulten necesarios.

3) Las contribuciones y aportes por las cargas sociales establecidas por leyes, por ejemplo la obra social y la caja de protección a la familia, sean co-administradas por un directorio especial integrado por un representante del gobierno, otro por el gremio de los encargados, un representante de los propietarios y otro de los administradores, y una sindicatura profesional de control y auditoria permanente.

Esta sana medida de administración de los cuantiosos fondos recaudados de todos los consorcios, seguramente evitará la fuga de un elevado porcentaje de esa importante masa de dinero a cuentas bancarias, y otras inversiones, transferidas a Suiza, Uruguay, Panamá y otro destinos, como lo han señalado en su momento investigaciones administrativas y judiciales sobre los jerarcas sindicales. Con el tiempo se producirá una notable reducción de esos elevados porcentajes aplicados sobre los sueldos de los trabajadores a estas contribuciones y aportes a la obra social y a la caja de protección a la familia.

4) Derogar lisa y llanamente las leyes del GCBA Nº 941, 3.254, 3.292 y 5.983 y en su reemplazo dictar una ley de creación de un Colegio Público de Administradores de Propiedad Horizontal, con regulaciones similares, y hasta un poco más actuales y estrictas, a las establecidas para la profesión del Administrador en otros países. (v.gr: Reinos de España).

5) Reconocer impositivamente al consorcio de propietarios como una persona jurídica sin fines de lucro y colocarla en situación real de la palabra “Exento” sobre el impuesto al IVA, es decir que el proveedor que facture a un CUIT de consorcio no deba incluir en ningún caso ese impuesto en sus facturas ni declaraciones de créditos y débitos fiscales; sobre todo por la alta incidencia de un servicio como el de vigilancia y seguridad, que en gran medida es trabajo personal por horas hombres que se paga a través de empresas del rubro obligatoriamente registradas, y que por otro lado cubre con dinero privado la falta del debido servicio de seguridad que incumplen en igual medida tanto el Estado local, como el nacional.

A mediano y largo plazo, se tendrían que prever algunas medidas de fondo, tales como:

> La inclusión en la currícula de la educación formal obligatoria de contenidos sobre los consorcios de propietarios, con el fin de que, desde temprana edad, se eduque a la población en general para vivir en propiedad horizontal, y con ello mejorar los niveles de conservación de los edificios por partes de sus ocupantes; reducir la conflictividad consorcial; y hacer más eficiente y económica la gestión de las administraciones.

> Establecer la necesaria formación académica previa de los futuros administradores mediante la ineludible aprobación de la Carrera Universitaria de Técnico en Administración de Propiedad Horizontal, aprobada por el Ministerio de Educación de la Nación desde hace más de 2 décadas.

> Replantear las Normas IRAM para la administración de la propiedad horizontal, convirtiéndolas en ineludibles protocolos de actuación profesional en base a normas de calidad.

> Crear una comisión multidisciplinaria de asesoramiento permanente a los poderes públicos, compuesta por reconocidos expertos en el régimen general de propiedad horizontal, para evitar volver a caer en los mismos errores legislativos del presente por falta del adecuado y completo conocimiento en la materia.

> Elaborar planes estratégicos en base a las estadísticas elaboras por el INdEC sobre el sector de propiedad horizontal local, regional y nacional.

Sin lugar a dudas que en el corto plazo se puede producir una baja no mayor al 40% de las expensas comunes ordinarias con la implementación de las medidas expuestas en este conciso trabajo, pero que a mediano y largo plazo se podrían obtener resultados muchos más significativos y hasta poder volver a pensarse, para cierta clase de consorcios de propietarios, en un régimen de expensas comunes ordinarias a perpetuidad.