Crédito hipotecario: Esto es lo que tenés que ganar en octubre 2025 para comprar una casa

Con tasas más altas, mayores requisitos de ingresos y una inflación que no da tregua, acceder a un crédito hipotecario en la Argentina volvió a convertirse en una carrera de obstáculos. Aunque los bancos ofrecen líneas activas para la compra de una casa, la realidad es que la mayoría de los potenciales compradores no logra calificar.

Las exigencias se endurecieron tanto que, según los especialistas, hoy solo un segmento reducido de la clase media puede aspirar a financiar la compra de una propiedad.

En septiembre, las hipotecas alcanzaron los u$s353 millones, el mejor nivel desde 2018, pero este repunte no alcanza para revertir un panorama que sigue siendo complejo y restrictivo.

¿Por qué es tan difícil acceder a un crédito hipotecario hoy en día en Argentina?

El sistema hipotecario atraviesa una nueva etapa de rigidez. Desde agosto, las tasas nominales anuales subieron del 4% al 9,9%, y los bancos ajustaron al alza los puntajes crediticios exigidos, que pasaron de 610 a más de 900 puntos.

Además, las entidades financieras elevaron los anticipos mínimos y endurecieron la relación cuota-ingreso, es decir, la proporción del salario que puede destinarse al pago mensual del préstamo. En otras palabras, hoy se necesita ganar más, tener más antigüedad laboral y contar con una estabilidad financiera comprobable.

La falta de estabilidad macroeconómica también juega su papel. En un contexto de volatilidad cambiaria, el precio de las propiedades dolarizadas se encarece medido en pesos, lo que reduce la capacidad de compra y desalienta nuevas solicitudes de crédito.

¿Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario?

Cada banco define sus propios criterios, pero todos coinciden en algo: los ingresos mínimos necesarios son elevados. Los valores actuales muestran que el crédito hipotecario dejó fuera del sistema a gran parte de la clase media.

Según los datos del mercado:

Banco Nación: exige ingresos de $2.026.741 para un préstamo de $100 millones a 30 años (equivalente a unos u$s79.000), con una cuota inicial de $506.685.
Banco Credicoop: requiere ingresos de al menos $2.000.000.
Banco del Sol: $1.000.000.
ICBC: $1.100.000.
Santander: entre $1.300.000 y $1.700.000, según el destino del crédito.
Supervielle: $5.000.000.
BBVA: al menos cuatro salarios mínimos, es decir, unos $1.288.800.

Estas cifras muestran cómo se amplió la brecha entre ingresos y capacidad de endeudamiento. En muchos casos, los bancos duplicaron sus exigencias en apenas un año, mientras los salarios reales se mantuvieron rezagados.

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¿Cómo impacta el dólar en la compra de una propiedad?

El valor del dólar es un factor determinante en el acceso a una vivienda financiada. El economista Andrés Salinas, docente de la Universidad Nacional de La Matanza, explicó que incluso una semana de diferencia en la escrituración puede alterar significativamente el costo total de la operación.

“El aumento del tipo de cambio incide directamente en el monto final del préstamo, porque la suma se fija en pesos y recién se convierte a dólares antes del desembolso. En un contexto volátil, esa diferencia puede desarmar todo el plan financiero del comprador”, explicó Salinas.

Según su análisis, el Banco Nación sigue siendo la entidad más competitiva con una tasa nominal anual del 4,5%, seguido por Brubank (8%) y Credicoop (8,5%). En cambio, bancos como Galicia, Santander o Macro ofrecen tasas más altas, lo que encarece las cuotas.

Para una propiedad de u$s100.000, financiando el 75% a 20 años, la cuota inicial puede variar entre $700.000 y $1.000.000, dependiendo de la tasa. En el primer caso, se requieren ingresos de alrededor de $2.100.000, mientras que en el segundo, la exigencia sube a $3.000.000.

¿Por qué aumentó el crédito hipotecario en septiembre?

A pesar de las condiciones restrictivas, septiembre dejó un dato alentador. El economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores, señaló que el financiamiento hipotecario alcanzó u$s353 millones, el nivel más alto desde 2018.

Según el especialista, este repunte se explica por la aceleración de operaciones iniciadas meses atrás y por la decisión de muchos compradores de cerrar las escrituras antes de las elecciones. “La demanda sigue sólida, aunque las tasas altas y el aumento del dólar limitan el acceso. Muchos apuraron la firma para asegurarse la operación ante la incertidumbre política y cambiaria”, detalló.

Sin embargo, González Rouco aclaró que la mayoría de las solicitudes actuales corresponde a créditos aprobados antes de las últimas subas de tasas. Es decir, todavía no se refleja el efecto completo del encarecimiento financiero en las estadísticas.

¿Qué se espera para los próximos meses?

El analista Sebastián Cao, de la consultora Econométrica, consideró que las perspectivas para el crédito hipotecario dependen de la evolución de la inflación y de la política monetaria.

“Mientras las expectativas inflacionarias continúen a la baja, sigue siendo razonable tomar un préstamo hipotecario, sobre todo en bancos que ofrecen tasas por debajo del 10% nominal anual y beneficios para quienes acreditan haberes”, sostuvo Cao.

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El economista también anticipó que, si el Banco Central logra estabilizar el fondeo bancario, las tasas podrían reducirse gradualmente. Además, mencionó que la titulización de hipotecas mediante fideicomisos financieros podría reactivar la oferta de préstamos, ya que permitiría a los bancos liberar liquidez.

¿Qué condiciones deben darse para que el crédito hipotecario vuelva a crecer?

El acceso al crédito sigue condicionado por tres variables: inflación, tipo de cambio y estabilidad macroeconómica. Si bien los últimos datos muestran un leve repunte del financiamiento, los especialistas coinciden en que el sistema solo será sostenible si se logra una mayor previsibilidad.

Como resumió Cao: “Si se consolida la estabilidad, el crédito puede volver a ser una herramienta viable para la clase media. Pero sin un entorno macro ordenado, seguirá siendo un privilegio para pocos”.