Ley de Alquileres: Diputados aprobó el proyecto opositor

Cómo votaron los bloques

Los diputados de La Libertad Avanza terminaron votando en contra del dictamen de minoría -ellos planteaban la derogación, lo cual fue rechazado al comienzo de la sesión-, al igual que el oficialismo y la izquierda.

A favor lo hicieron los legisladores de Juntos por el Cambio, el interbloque Federal -aunque no en su conjunto, pues los socialistas Mónica Fein y Enrique Estévez se abstuvieron-, el interbloque Provincias Unidas y el bloque SER. La tercera abstención fue del oficialista salteño Emiliano Estrada.

Ley de Alquileres: Media sanción al proyecto opositor

Finalmente, y tras votar en contra del dictamen mayorista (del oficialismo), los diputados votaron a favor del proyecto de la oposición: 125 votos afirmativos contra 112 votos negativos, y 3 abstenciones.

Detalles del proyecto aprobado:

• Los ajustes al valor del alquiler se podrán realizar por “intervalos no inferiores a los cuatro (4) meses”. Y aclara: “Las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.
• El plazo mínimo del contrato será de dos años y se considerará de ese plazo si su duración no está estipulada, pero el inquilino o locatario puede renunciar a ese plazo, en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones.
• En caso de vivienda habitacional, no puede exigirse al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes. Tampoco podrá exigirse un pago de “valor llave o equivalente” ni la firma de pagarés “o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.
• El plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas “para fines de turismo, descanso o similares y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario”.
• En cuanto a las reparaciones de la unidad en alquiler, algo que suele generar fricciones en los contratos, se establece que el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino o locatario y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes. Si transcurridos esos plazos no hay respuesta, el inquilino puede hacerse cargo de las reparaciones, con cargo de los costos al propietario.
• Todos los contratos deben ser declarados ante la AFIP, que según el proyecto deberá “disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes”.
• Como incentivos para la reactivación del mercado de alquileres, el proyecto propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que “no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación ”, y aclara además que "en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.
• Otro estímulo es la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados”, aunque con tope a determinar según el valor de los contratos vigentes.
• También se exime del pago del impuesto al cheque las operaciones bancarias “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa - habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.

Ley de Alquileres: Rechazan el dictamen oficialista

Dictamen de mayoría (FdT): votación en general, rechazado por los diputados. 109 votos a favor, 131 en contra. 0 abstenciones.

Continúa el debate:

Pablo Tonelli (PRO): "La Ley 27.551 no produjo los resultados esperados porque intentaba proteger a los inquilinos, darles mayores garantías y terminó provocando un efecto no deseado que fue una fenomenal retracción en la oferta".

Carolina Píparo (Buenos Aires Libre): “No vamos a apoyar ningún maquillaje porque la ciudadanía quiere la derogación”.

Romina del Pla (Frente de Izquierda): “Estamos ante uno de los fracasos más estrepitosos que es la incapacidad de darle solución al tema de la vivienda de millones de habitantes de nuestro país. La cuestión trasciende el tema de los alquileres; hay una crisis habitacional”.

José Luis Espert (LLA): "El efecto de la Ley de Alquileres ha sido devastador, y tiene descontento tanto a propietarios como inquilinos, no le tengamos miedo a la libertad de la gente, dejemos que la gente pacte libremente sus contratos".

Myriam Bregman (PTS/Frente de Izquierda): "Apoyamos el dictamen de mayoría pero de ningún modo el artículo 2".

Acuerdo opositor: 2 modificaciones

Los bloques de la oposición habrían llegado a un acuerdo a partir de algunas modificaciones al dictamen de minoría, en busca de la aprobación.

Uno de los cambios al dictamen de minoría consiste en que "en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerdes las partes y por intervalos no inferiores a 4 meses ”, dice el dictamen de minoría, donde se eliminó la parte donde se establecía una periodicidad de “entre tres (por intervalos de 3) y doce (12) meses”.

Otra modificación incluida en busca del acuerdo opositor: “A los fines dispuestos en el párrafo anterior, para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.

Debate Ley de Alquileres: Algunas de las frases más destacadas

Germán Martínez, jefe de la bancada oficialista: “Lo que nosotros planteamos es una serie de incentivos para poder aumentar el stock de viviendas en alquiler sin derogar la Ley de Alquileres, sumando entre otros puntos que el precio del contrato se fije en moneda nacional”.

“Hay que alejarse de las posiciones electoralistas. Lo que nosotros impulsamos podrá no ser la solución total pero sin dudas es muy positiva para ampliar el stock de viviendas”, dijo Martínez.

En esa línea, desde el oficialismo señalaron que la problemática actual afecta “tanto a inquilinos como propietarios”, pero aclararon que no impacta de la misma manera. “Nosotros tenemos la obligación de defender al más débil, que es el inquilino ”, aseguró.

Alejandro Cacace (UCR): “Estamos dando mecanismos para que se pongan más propiedades en alquiler. Nosotros no queremos contribuir a que la ley siga como está; y por eso venimos hoy acá al recinto a cambiarla”.

Graciela Camaño (Interbloque Federal): “No hay una resolución definitiva de este problema, lo único que nos proponemos es intentar mejorar la oferta del alquiler porque indudablemente esta ley no fue pensada para una Argentina con inflación”.

“Modestamente lo único que nos proponemos con el dictamen de la minoría es intentar mejorar la oferta”, sostuvo la diputada de Identidad Bonaerense.

Mónica Macha (FdT/UP): “Los cambios cada dos años generan un trastorno que es evidente para quienes alquilan, sumado a la angustia de saber que un contrato se vence y que tienen que rearmar en dónde se va a vivir y qué es lo que se va a poder alquilar”.

Agustín Domingo (Juntos Somos Río Negro): “El dictamen de minoría busca enmendar la estrategia fallida de la ley actual y dar una salida posible proponiendo eliminar las regulaciones excesivas e incluyendo incentivos económicos”

Aquí puede seguir la sesión de la Cámara de Diputados en vivo:

Ley de Alquileres: Derogación rechazada

Se votó incluir 12 proyectos sin dictamen -incluidas dos iniciativas para la derogación-, pero fue rechazado por oficialismo, la izquierda y algunos bloques minoritarios.

La votación terminó con 110 votos negativos y 124 votos afirmativos.

Ahora la oposición irá por el rechazo del dictamen de mayoría del FdT. De lograrlo, tal como se espera, avanzarán entonces con el dictamen de minoría promovido por la oposición, aún sin certezas acerca de si estarán los números para hacer cambios, como la mayoría de JxC pretende.

Ley de Alquileres: Principales diferencias entre los 2 dictámenes

El dictamen del Frente de Todos (mayoría) revindica la ley de alquileres actual, al mantener el plazo de 3 años en los contratos, como así también el índice para la actualización de los alquileres en base a una fórmula que combina IPC y RIPTE. Asimismo, otorga más facilidades para los inquilinos en la presentación de garantías.

En el capítulo de incentivos fiscales, propone una reforma en el régimen de monotributo para beneficiar a monotributistas que tengan más de tres unidades de explotación; incorpora al régimen de la Ley de Incentivo a la Construcción los inmuebles que durante 12 años estén destinados al alquiler y “siempre que dichos contratos de locación se encuentren registrados”; y exime del impuesto a los Bienes Personales a aquellas propiedades cuyo valor resulte igual o inferior a 30 millones de pesos, el mínimo no imponible para esa categoría.

Por su parte, el dictamen de minoría vuelve a 2 años el plazo mínimo legal de los contratos. En cuanto al precio del alquiler, deberá “fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre 3 y 12 meses”.

Asimismo, agrega que para los ajustes, las partes “deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS)” elaborados por el INDEC, “o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.

En relación a los beneficios fiscales, similares a los del oficialismo, la iniciativa contempla una reforma del régimen de monotributo para que quienes tengan tres unidades de explotación, “en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados” se considere como “una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.

También exime de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y contempla una modificación al impuesto a los débitos y créditos bancarios -más conocido como impuesto al cheque- para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.

Derogación o modificación

Juntos por el Cambio intentará en primer término que se vote la derogación de la ley de alquileres, lo cual tiene pocas chances de prosperar ya que necesitarían dos tercios, pues los proyectos que hay en ese sentido, de Hernán Lombardi, Karina Banfi y Carolina Piparo, no tienen dictamen.

De no conseguir la derogación, la oposición irá por el rechazo del dictamen de mayoría del FdT (tienen el número para conseguirlo).

A continuación avanzarán entonces con el dictamen de minoría promovido por la oposición, pero por estas horas no hay certezas acerca de si estarán los números para hacer cambios, como la mayoría de JxC pretende.

Ocurre que persisten las dudas de algunos legisladores respecto del artículo 6 de ese texto, donde quedó fijado que “se podrán realizar ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre 3 y doce 12 meses”.

Ese fue uno de los puntos que, hace ya más de un año, hizo caer la posibilidad de avanzar en el recinto porque, tras la discusión en comisiones, hubo diputados de bloques federales que no quedaron conformes con esa redacción. Para un grupo de legisladores ese plazo de tres meses es muy poco, pero desde el PRO insisten en que se mantenga.

“Va a ser una jornada picante”, garantizó una fuente de la oposición al sitio Parlamentario.com.

La oposición logró quórum

Tal como se preveía, la oposición consiguió el número de diputados para iniciar la sesión que debatirá la Ley de Alquileres, con lo justo.

Con 129 diputados presentes, la oposición logró el quórum para dar inicio al debate. Bajaron 115 diputados de Juntos por el Cambio, 2 del bloque SER, 2 de Juntos Somos Río Negro, 3 de Córdoba Federal, 1 de Identidad Bonaerense, 3 de La Libertad Avanza y 2 socialistas. Los libertarios de Javier Milei y los socialistas fueron los últimos en bajar al recinto.