El mercado inmobiliario porteño atraviesa uno de los puntos de inflexión más profundos desde la salida de la Convertibilidad. La Ciudad de Buenos Aires convive hoy con precios deprimidos que ya no reflejan su costo técnico ni el potencial estructural del ladrillo, un activo que históricamente defendió riqueza en un país acostumbrado a la volatilidad. Los referentes del sector coinciden en un diagnóstico que incomoda pero también entusiasma.
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El mercado inmobiliario argentino quedó barato frente a la región
El mercado inmobiliario de Buenos Aires opera con valores por debajo del costo y los especialistas advierten que la brecha -y oportunidad- ya es insostenible.
19 de noviembre de 2025 - 19:13
Expectativa por la evolución del mercado inmobiliario.
El trabajo de campo que surge del documento muestra que la discusión no pasa por una recuperación cíclica sino por una reconstrucción del mercado. El ladrillo dejó de ser refugio automático, el valor se desalineó del costo de reposición y las decisiones del comprador final cambiaron. Sin embargo, la oportunidad se mantiene intacta.
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Una brecha que inquieta en el mercado
La primera señal que enciende alarmas es la distancia entre el costo total de un desarrollo y los valores actuales de venta. Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, calcula un costo all in que se mueve entre US$2600 y US$3700 por metro cuadrado en proyectos eficientes. El contraste es evidente. En la Ciudad los cierres se ubican en un rango de US$2100 a US$2600, una diferencia que expone un mercado retraído, donde la especulación defensiva y la falta de crédito bloquearon la demanda durante años.
La mirada de Francisco Altgelt, presidente de Altgelt, refuerza esa lectura. El rango en CABA se estira desde US$1900 en el sur hasta US$6600 en Puerto Madero. El terreno marca el pulso del valor final y la construcción ronda los US$1300 por metro. Martín Fabiani, socio de FAB Consulting, sostiene que el piso real de un proyecto en pozo se ubica desde US$2600 y que los desarrollos consolidados de mayor categoría se aproximan a los US$3500.
El ladrillo sigue vivo
A pesar del atraso en los valores, el sector conserva activos estructurales que lo mantienen relevante. La cultura del ladrillo en Argentina es un fenómeno económico y sociológico. El déficit habitacional empuja demanda constante y la oferta de tierra bien ubicada es limitada. A eso se suma un elemento nuevo. El comprador actual no se guía solo por ubicación, sino por la reputación del desarrollador y el broker, un diferencial que cobró más peso tras una década de inestabilidad.
La visión de largo plazo se vuelve determinante. Si el país lograra sostener diez años de reglas claras, el mercado podría duplicar su volumen. Fabiani anticipa el regreso masivo del usuario final, un actor que desapareció con la muerte del crédito hipotecario. Rodríguez Nader proyecta una revalorización inicial en los segmentos más castigados y una convergencia gradual hacia el costo real de construcción.
Una comparación regional
Con un promedio en torno a US$2600 el metro cuadrado, Buenos Aires se posiciona por debajo de Santiago, Montevideo y Ciudad de México. Los especialistas observan una ventana que no se repetirá. Para el inversor extranjero, la combinación de precios bajos y calidad urbana diferencial es un imán. Nader destaca el potencial de reconvertir oficinas vacías en viviendas, impulsar corredores logísticos y reactivar el turismo y la hotelería.
El avance tecnológico también juega su partida. Altgelt remarca que la tokenización podría democratizar la inversión y profesionalizar el acceso al capital, siempre que exista un marco regulatorio estable. La construcción industrializada aparece como el único camino para garantizar plazos y costos predecibles en un país donde la inflación complicó cada planilla durante años.
La deuda del Estado
Sin crédito hipotecario de largo plazo no existe mercado inmobiliario moderno. Ese es el consenso absoluto. Nader y Altgelt piden reconstruir el sistema para que el acceso a la vivienda deje de ser un privilegio reservado a pocos barrios. La seguridad jurídica también es central. Altgelt reclama normas estables y códigos claros.
Fabiani apunta a la necesidad de previsibilidad tributaria y regulatoria. Argentina debe simplificar impuestos y premiar proyectos con impacto urbano positivo.
Una visión 2035
Comparada con centros globales como Madrid o Nueva York, Buenos Aires ofrece una calidad de vida y una oferta cultural únicas por cada dólar invertido, aunque todavía queda rezagada en infraestructura. Fabiani sostiene que la capital argentina podría convertirse en la ciudad más atractiva de Sudamérica. Rodríguez Nader suma un elemento clave. El país tiene talento creativo y costos competitivos, dos pilares para atraer nómades digitales y capital internacional si se reduce el riesgo país y se estabiliza la macro.
La visión hacia 2035, siempre bajo el supuesto de diez años de estabilidad, proyecta un modelo ejemplar. Familias que logran acceder a su vivienda, desarrolladores que compiten por producto y no por atajos cambiarios, y barrios del sur y del oeste revalorizados. El eje de la discusión deja de ser si conviene el ladrillo. Pasa a ser qué ciudad se construye con cada ladrillo.
Altgelt resume el desafío con una mirada estratégica. El mercado inmobiliario cambiará sí o sí. La tecnología empujará transformaciones inevitables. El jugador que entienda antes ese cambio será el que lidere la próxima década.
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