EXCLUSIVO 24

INFORME INMOBILIARIO

Ladrillos preocupados: ¿Cómo salir de la recesión?

El impuesto del 30% al dólar billete y el encarecimiento de la carga tributaria sobre los inmuebles (entre lo que aumentarán bienes personales y los gravámenes provinciales y municipales que se superponen) obligan a los inversores a replantear números acerca de cuál será el momento de la alternativa inmobiliaria en los portafolios en recomposición. Los bonos en riesgo de default pertenecen a las ligas mayores del juego financiero, las acciones constituyen una plaza especulativa fuera del saber y entender de la mayoría y, en todo caso, los plazos fijos en pesos ganaron de nuevo protagonismo no tanto por la tasa, sino a partir de que fueron liberados de pagar renta financiera. Los ladrillos, en cambio, continúan prisioneros de un sobreprecio que les asigna la demanda y se nota en ofertas superiores al 20% de rebaja en las tasaciones publicadas, que tiene prácticamente paralizadas las transacciones desde hace más de un año. Los valores han ido bajando en cuentagotas mes a mes, pero la descoordinación con los alquileres hizo que se calcularan 38 años de renta para amortizar el capital invertido, si bien antes de conocerse el paquete impositivo que alargará ese período. La mayor parte de los departamentos urbanos recibirán, conforme a la valuación y al mínimo no imponible, una boleta fija de $15.000 y una alícuota del 0,75%, y en la escala siguiente, $41.250 y el 1%. Más el 0,5% del inmobiliario provincial y 0,6% de ABL´s, según los distritos, totalizarían 2% anual, de tal forma que multiplicarían los tiempos estimados de recuperación del capital en cuestión. Ante este panorama, los entendidos opinan que la inversión en ladrillos será otra de las opciones a tachar por la población más alejada de la línea de pobreza.

Los ladrillos como alternativa de inversión no sólo esperan por tasaciones menores a las actuales, que vienen goteando en baja, para activarse, sino recalcular el peso cada vez mayor que tendrá la carga tributaria en cuanto se apruebe la ley que trata el Congreso, ya que saldrá una casi generalización del impuesto a los bienes personales que alcanzará a propiedades valuadas hasta $3.000.000 (alrededor de los U$S 31.000 al tipo de cambio oficial).

No es el único gravamen que pesa sobre un inmueble: provincias y municipalidades también cobran más con la misma referencia de valor.  

Otra cuenta que ahora hay que considerar en el costo de una transacción es que el dólar billete, que es al que cotizan todas, ya no sobrelleva únicamente el obstáculo del cepo, sino que la ley por sancionarse aplicará un impuesto del 30% adicional que lo llevará de $63 a $84.

La Administración Fernández marca de entrada la cancha para diferenciarse de su predecesor en la Casa Rosada, cuya reputación era gobernar para los ricos, dividiéndola en 2 partes a partir de la línea de la pobreza:

> volcar los escasos recursos que extraiga del 40% para arriba de la pirámide socioeconómica, y

> redistribuirlos debajo de la cuerda.

¿La cuenta cierra o hará falta más? El ministro Martín Guzmán insiste en que no apelará a 'la maquinita' y hasta ahora los mercados parecen creerle, según indica el riesgo-país que desciende. Pero todavía falta construir más reputación.

El metamensaje a una minoría de la población que maneja ahorros (generalmente en moneda estadounidense y dentro de una suerte de 'economía del colchón') y maniobra excedentes en los ingresos es un “sálvese quién pueda”: de las agencias recaudadoras de nación y provincias y de los cepos que, para encerrar reservas en divisas y el tipo de cambio, tabican su poder de decisión.

Entre estos últimos figuran los potenciales candidatos a cubrir una porción de su portafolios con ladrillos, para resguardarla en la curva del tiempo siguiendo la azarosa marcha del dólar, que si con Macri estaban esperando que se desinflaran las cotizaciones del metro cuadrado tras el ascenso que tuvieron mientras duró la euforia crediticia del UVA en sustitución de los alquileres, ahora tendrán que hacerle lugar a la presión tributaria adicional que surja de la nueva legislación.

Las mediciones que realizan plataformas como Zonaprop, Mercadolibre, Reporte Inmobiliario, generan datos que toman en cuenta los valores publicados, pero que ameritarían ser cruzados con los montos en que efectivamente se concreta el bajo promedio de transacciones realizadas.  

De octubre de 2019 a octubre 2018, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles informada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró una baja de 14,1%.

Si se mide el acumulado de los primeros 10 meses, el descenso sería del 41,7%, en tanto el monto medio creció 31% en pesos, pero en moneda estadounidense cayó 18,8%.

El promedio simple de actos notariales da $6.331.532 (o sea US$103.136 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio), lo que implica que entrarían de lleno en la liquidación de Bienes Personales que surja de la ley en trámite.

Ninguno se salvaría, en esos niveles, de la alícuota del 0,5%, a la que hay que sumarle el inmobiliario provincial (o de la CABA) y el municipal o ABL. 

El tributarista César Livtin sostiene que “las escalas se encuentran desactualizadas y el impuesto va a tener un fuerte efecto sobre contribuyentes con un modesto capital”.

Pruebas al canto, al promedio de $6 millones que tuvieron las escrituras en octubre les tocaría por la nueva ley un monto fijo de $15.000 más una alícuota del 0,75%.

En cuanto a los valores tasados, los operadores del sector reconocen que, para la demanda, aún así se encuentran adelantados en torno de un 20% y ello se refleja en las ofertas que efectúan los interesados.

De ahí que bajas como el 0,5% en relación al mes anterior en el precio promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires (US$2.507), aunque represente la mayor caída mensual desde el 2012, no compensa el sobreprecio que el mercado descuenta para arribar a una ponderación de equilibrio.

Podría decirse que la aún leve disminución de la cotización lo que sí es generalizada: en tanto en junio de 2018 el 69% de los barrios presentaba incrementos, actualmente el 87% muestra retroceso o estancamiento.

El índice trimestral de precios de departamentos en venta de Mercado Libre cerró 2019 con su 4ta. caída consecutiva, acumulando una variación negativa de -3,8%. 

Esto no significa que hayan quedado más accesibles para tentar a eventuales compradores: en una década se duplicó la cantidad de salarios que se requieren para el techo propio.

Entre 2001 y 2010, de acuerdo con los censos, el porcentaje de propietarios en la Argentina retrocedió del 70,6% al 67,7%.
Y de ahí en adelante, las proporciones descendieron. El Instituto de Economía de UADE estimó que se necesitarían alrededor de 3,8 sueldos promedios por metro cuadrado de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en 2010 bastaba con 2,8. 

Como si nada de eso hubiera sucedido en el mismo país, la AFIP de Alberto y la ARBA de Kicillof planillean sobre la estructura inmobiliaria resultante, de la que también abrevan los municipios locales en el caso de las provincias: un departamento promedio de 2 ambientes y 50 m2, que registra un valor de US$131 mil u otro de 3 ambientes y 70 m2, que alcanza los US$184 mil, no se venderán fluidamente pero las agencias tributarias igual les hincan el diente.

Cepo al contribuyente

La avidez recaudadora marcha a contramano de la iliquidez por recesión en que está sumergida la actividad y del descenso continuo en la rentabilidad de las propiedades, que según el portal de clasificados Zonaprop, tocó el piso histórico del 2,8% anual, consecuencia de que la caída del precio de los alquileres medido en dólares por la sistemática devaluación de la moneda supera a la disminución del precio de las propiedades.

De acuerdo con los barrios que se consideren, en algunos casos la ecuación dio mejor para los inversores que buscan renta porque presentan el mejor retorno anual, como Constitución (3,9%), Balvanera (3,4%) y Monserrat (3,3%), y en el otro extremo, el noroeste de la Ciudad -Villa Santa Rita (-6%), Vélez Sarsfield (-5%) y Villa del Parque (-5%)- la merma fue mayor.

De todos modos, si bien se necesitan 36 años de alquiler para recuperar la inversión, un 22% más que hace un año, sin contar el agregado del costo confiscatorio que implica sumar los gravámenes de 3 jurisdicciones (nación, provincia, municipio) sobre un mismo bien, las locaciones continúan en una curva ascendente, con un incremento promedio que este año alcanza el 29,7%.

Contrario sensu, el bajo interés por las compras de inmuebles, sumado a restricciones crediticias, entre otras variables, han generado un aumento sostenido de la oferta de venta publicada en Mercado Libre, con una suba de 3 puntos porcentuales en un año.

De esta manera llegan a representar el 83,4% del total de viviendas en altura publicadas, aumento de la oferta que estaría propiciando que, durante este año, se hayan estado observando disminuciones más importantes de precios dolarizados de venta respecto del año precedente. 

Analizando la oferta y demanda, durante 2019 la diferencia se continuó profundizando, con la de alquileres creciendo del 70,7% al 75,5% del total. 

Los favoritos de los porteños tanto para compra como para alquiler fueron Palermo, Caballito y Belgrano. Completando el top 5 se encontraron más diferencias, ya que en compra el 4to. lugar fue ocupado por Recoleta y el 5to por Balvanera, mientras que en alquiler en éstos lugares se posicionaron Almagro y el barrio Flores. 

Por el lado de los alquileres, un departamento de 2 ambientes en la Ciudad cuesta $17.380 por mes, al 2,9% de ascenso, mientras que un 3 ambientes y 70 m2 se alquila por $24.331, con puntas como Constitución, Paternal y Saavedra, que venían rezagadas y crecieron más del 40%.
 

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