EXCLUSIVO 24

UNA MALDITA HERENCIA

Las UVAs ponen a prueba a la Bielsa

María Eugenia Bielsa asumió planificando herramientas para intentar atender el grave déficit habitacional argentino, enorme en centros urbanos mal planificados y frecuentes escenarios de especulaciones inmobiliarias. Sin embargo, ella deberá pasar primero el Rubicón de las Unidades de Valor Adquisitivo, que no inventó ni promovió pero que ha heredado. Para colmo, el fondo de la cuestión es la inflación, que tampoco depende de ella sino de Martín Guzmán y Matías Kulfas y el comportamiento de la macroeconomía, aún cuando el Banco Central, origen de la invención UVA, le prometa que estudia la situación. Aunque resulta injusto, mucho marcará la gestión Bielsa la respuesta que conceda a los préstamos UVA.

Los préstamos expresados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) fueron lanzados en marzo de 2016, coincidiendo con un debate entre el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, y el del Banco Nación, Carlos Melconián, acerca de la oportunidad de la operatoria.

Sturzenegger consideró que la tendencia de la variación de precios se encontraba controla y sería decreciente, y a la Administración Macri le fascinó el impacto favorable en el marketing gubernamental de instalar la idea del regreso del préstamo para la vivienda: quienes se encontraban alquilando podrían comprar su vivienda pagan una cuota similar al valor de un alquiler.

Es muy interesante: los funcionarios del BCRA, recargados de 'voluntarismo' casi mesiánico, no se preguntaron qué ocurriría si la inflación no se comportaba según sus previsiones. Deberá recordarse, por ejemplo, el enorme fracaso del REM (Relevamiento de Expectativas del Mercado) que difunde y legitima el BCRA.

Los funcionarios tampoco comprendían el origen de la inflación ya que terminaron llevándola hacia arriba, y sin inflación no hay acceso al préstamo porque la financiación sustentable es hija de la estabilidad. El concepto es muy sencillo pero hay políticos, economistas, líderes sociales y periodistas que atribuyen a la estabilidad atributos y defectos que no tiene.

La UVA se indexa por el índice CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) que elabora el BCRA reflejando la variación diaria del Índice de Precios al Consumidor - Nivel General, a cargo del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos. 

Criterios similares a la UVA funcionan en Chile (Unidad de Fomento), México (Unidad de Inversión), Colombia (Unidad de Valor Real) y Uruguay (Unidad Indexada) porque tienen una inflación baja y estable.

La estabilidad no un concepto ideológico, simplifica tanto la búsqueda de mejor poder de compra del salario como la financiación del acceso a la propiedad (automotor, inmobiliaria, etc.). Sin embargo, la estabilidad no es bandera ni de sindicalistas ni del populismo criollo, que ha elaborado afirmaciones bizarras:

> "Un poco de inflación no hace mal"
> "La inflación demuestra que la economía crece" (¿?)
> "La inflación es una prioridad de la derecha" (¿?).

En los años '90 -que tanto aborrecen algunos de los falsos 'progres'-, en la Argentina hubo financiación hipotecaria a 20 años y que cubría casi todo el importe del inmueble. Es cierto que estaba basada en un dólar inmóvil en pesos, pero también había una bajísima tasa de inflación. 

Y 2 décadas después, los funcionarios recién arribados, a causa de la elevada inflación, deben dar una respuesta a los problemas que resultan los UVAs para miles de familias, pese a su furor entre principios de 2017 y mediados de 2018. 

Auxilio

El 31/03/2016, cuando la Administración Macri difundió los préstamos hipotecarios ajustables por UVAs, la Unidad de Valor Adquisitivo equivalía a 14,05

Un año más tarde, había llegado a 17,68.

Cuando Macri se marchó, estaba en 47,87

Entonces arribó María Eugenia Bielsa al flamante Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. La unidad es 48,25.

Es decir que ella heredó la búsqueda de una respuesta a los deudores de préstamos ajustables por UVA, quienes se consideran damnificados por un Estado que incumplió sus compromisos de garantizar el marco apropiado para la financiación: la estabilidad.

El ministro Daniel Arroyo, con su propuesta de Tarjeta Alimentaria, le permitió al presidente Alberto Fernández un marketing apreciable en la promesa (coyuntural, no estructural) de saciar el hambre -contrapunto con Mauricio Macri, quien había prometido acabar con la pobreza-; ahora es el turno de Bielsa, cuya herencia problemática impacta en un nivel socioeconómico más elevado que el que preocupa a Arroyo pero también de gran impacto en la clase media mucho más volátil (y necesaria para el proyecto del Frente de Todos).

Bielsa afirmó que ella está trabajando con las autoridades del Banco Central para presentar una propuesta.

Ella ganó tiempo al extender por otro mes más el congelamiento de la cuota que había dispuesto Macri en septiembre 2019.

Los congelamientos han resultado respuestas transitorias para naftas, transportes, energía eléctrica, agua potable... pero salir de esa transitoriedad es el gran tema del final del 1er. trimestre. Quizás Bielsa tenga menos tiempo.

A través de la Resolución 1/2019 publicada el 02/01/2020 en el Boletín Oficial, el Ejecutivo Nacional dispuso "prorrogar por el mes de enero de 2020 el programa de cobertura creado por el Comité Ejecutivo del Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (ProCreAr)".

Para comenzar, es indispensable que el IPC de enero resulte inferior al de diciembre, y con tendencia declinante. Esto calmaría mucho los ánimos de todos.

El Banco Central

Según Bielsa, por estos días el BCRA hace un relevamiento "para tener el universo exacto sobre quiénes son las personas que están afectadas por esta situación", y así "tener una propuesta para sentarnos a conversar o proponer con los sectores que están involucrados en este tema".

Sin embargo, dejar todo en manos del BCRA puede ocasionar perjuicios para una funcionaria cuyo objetivo es de contención social.

El BCRA se encargó de difundir los datos hasta el final de noviembre de la mora en los préstamos hipotecarios a los hogares. En ese mes, la mora de la cartera UVA fue 0,6% mientras que para el resto de los préstamos hipotecarios fue 0,8%. Sin duda, tal como casi toda estadística, puede llevar a conclusiones engañosas.

El BCRA afirma que sobre un total estimado de 103.609 financiaciones hipotecarias en UVA (73% generadas por bancos públicos, 16% por privados nacionales y 11% por privados extranjeros), a noviembre 2019 sólo se registraron 781 casos en situación irregular.

No es una evaluación inteligente de la situación. El índice de morosidad no determina ni el esfuerzo del deudor ni la injusticia vigente ni las aberraciones del modelo que comenzó en el BCRA. Y el índice de morosidad no exime el incumplimiento de los compromisos fundacionales de las UVA.

Las diferencias entre el dinero que se solicitó y el dinero que se adeuda, así como la cuota que se comenzó pagando y la que se abona en la actualidad (314 UVAs eran $ 5.551,52 en marzo de 2017 y ahora superan los $ 15.000) resultan motivo de reclamo y demandas.

En abril de 2016, Macri aseguró que los préstamos a tasa UVA eran seguros porque la inflación no superaría el 20% anual. Sin embargo, en casi 4 años, el valor de la UVA se incrementó más de 240%.

El salario promedio aumentó la mitad, según estadísticas oficiales. 

Objetivamente el monto destinado a afrontar las cuotas ajustadas por UVA alcanza a 60% del salario, y es mayor que el monto del alquiler promedio.

Las operaciones con UVA declinaron fuertemente entre mayo y junio de 2018, cuando ocurrió la 1ra. gran devaluación del peso, otro incumplimiento de la Administración Macri.

De inmediato los bancos, incluyendo a la banca oficial, comenzaron a pedir un mayor nivel de ingresos acreditados por los tomadores para reducir el riesgo de la operatoria y las cuotas se volvieron muy altas en relación a los ingresos.

Quienes solicitaron $ 1 millón en 2016, obtuvieron 71.174 UVAs, de las cuales ya han pagado cerca de 9.000. Si les resta abonar 62.174 unidades, su valor actual equivale a $ 2.999.895,5. 

El desequilibrio

Mejor regresar al comienzo: Sturzenegger sostuvo que la UVA permitiría una amortización más eficiente. Mientras los intereses explican el componente mayoritario de las cuotas iniciales y van disminuyendo con el tiempo, la amortización de capital comienza muy baja y va aumentando poco a poco.

La promesa de Sturzenegger fue una cuota fija y accesible. Falso: con la utilización de una Unidad de Valor, lo que se mantienen fijas son las cantidades de UVA de la cuota y no su valor. La permanente indexación del capital conspira con mantener la cuota en valores adecuados.

Los deudores abonan intereses en forma adelantada por períodos no transcurridos y calculados sobre una base de capital que se indexa en forma permanente por la Unidad de Valor pero que no disminuye: no se amortiza. 

Entonces, las cuotas continúan creciendo. 

Sólo cuando las curvas inversas de capital a intereses se cruzan (varios años después de iniciada la amortización), comienza un rebalanceo.

Pero con la inflación 2016 / 2019 (Argentina en el 3er. lugar del ranking de países de mayor inflación), el deudor hipotecario descubre que aún adeuda cerca del 100% del capital a valores actualizados. 

¿Y las cuotas abonadas? Fueron a pagar intereses.

Por ese motivo es indispensable la utilización de otro sistema de amortización, que permita repagar en forma más acelerada el capital sobre los intereses, y abaratar el costo de cualquier cobertura que mitigue el descalce entre inflación y salarios.

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