Una de las variables que condicionan directamente a la rentabilidad en el campo es el costo inmobiliario que enfrentan los productores. Ya sea por alquiler o compra, el acceso al suelo es determinante a la hora de alcanzar un margen de ganancia que invite a la inversión.
COSTOS
Campo con oferta comprimida: Qué pasa en el mercado inmobiliario rural
El 2024 cerró con un escenario de mayor presión por la demanda ante un escenario de oferta escasa. Cuál es la dinámica actual.
21 de enero de 2025 - 12:06
Los valores de los campos se comienzan a calentar, y los alquileres vuelan.
El cierre del 2024 y el inicio de 2025 estuvo marcado por una amplificación en el reclamo del sector agropecuario por la reducción o eliminación de las retenciones. Entre los motivos de ese reclamo está, precisamente, la dificultad creciente que enfrentan los productores para poder afrontar los gastos inmobiliarios del mercado actual.
En ese orden, el sector inmobiliario rural experimenta una compresión de la oferta en relación a una demanda sostenida. Según expertos del sector, hay una búsqueda en ascenso de campos de buena condición, cuya cantidad en el mercado escasea.
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Al respecto, la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales dio cuenta de la situación sobre el cierre del año pasado, registrando un crecimiento de la demanda de los inversores a pesar de la limitada oferta de calidad. Un combo que ya ejerce presión sobre los precios, que si bien siguen bajos a nivel regional, podrían acelerar costos sobre todo en sectores de condiciones favorables para la actividad agrícola o mixta.
Cuánto sale una hectárea de campo en la zona núcleo
En noviembre del 2024, CAIR registró un incremento de la actividad inmobiliaria rural cercano al 66% en base a datos propios. Se trata del mayor salto que la entidad ha medido desde el año 2013 a pesar de la falta de oferta de nuevos campos de calidad.
Con inversores rurales generando un flujo de visitas sostenido y un tipo de cambio estable, el precio de la hectárea en la zona núcleo (donde se encuentra el mejor suelo) puede alcanzar los 17.000 dólares en promedio según un reportaje del sitio Infonegocios a Conte Bienes Raíces. Un ejemplo de ello es el área de Marcos Juárez, en Córdoba, donde se encuentran las mejores condiciones para la actividad agropecuaria.
Por supuesto, ese costo varía según la ubicación del campo en cuestión. Las hectáreas más alejadas de las condiciones óptimas pueden caer hasta los 30 dólares, ofreciendo oportunidades más accesibles pero desafíos productivos mucho mayores.
De cualquier manera, la lógica actual sigue marcando precios locales de venta por debajo del promedio regional. Es decir, una oportunidad para aquellos inversores con poder de compra, dada la perspectiva de revalorización que se avecina en 2025.
Alquileres por las nubes
No obstante, la capacidad de comprar un campo no abunda entre los productores. De hecho, muy pocos son propietarios de la tierra que trabajan.
Esa dinámica sobre la compra y la venta también ha generado un impacto sobre los alquileres. Una modalidad sobre la cual se asientan la gran mayoría de los productores argentinos.
Actualmente, el productor “inquilino” enfrenta un costo de arrendamiento mayor al del promedio regional, incluso muy por encima de las expectativas productivas. Cabe recordar que el precio del alquiler se establece en base a proyecciones sobre el mejor escenario posible.
Para los propietarios, el precio promedio de alquiler en la zona núcleo ronda los 400 dólares por hectárea. Mientras tanto, los productores reciben varias veces menos ese valor a fin de cuentas y luego de todos los costos productivos y fiscales.
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