“Existen alternativas a la promoción de créditos a la vivienda”

Sr. Director:
 
El siguiente memorando le ha sido enviado a la Ministro a fin de mostrar que en materia de promoción de créditos a la vivienda existen alternativas distintas a las "acciones de tasa testigo" encaradas por la burocracia bancaria oficial. De toda evidencia los especialistas han de pergeñar otras. De todos modos, sirva como ejemplo de lo que podría hacerse si el asunto se trata sin demagogia…
 
Atentamente
Alberto (Vte. López)
 
 
Sra. Ministro:
 
 Los lineamientos gubernamentales sobre créditos promocionales para viviendas han sido expuestos de modo general. Algunas entidades han formulado reparos respecto de la posibilidad de implementación. Si bien mi especialidad como economista  es la energía, como contribución al debate, formulo algunas apreciaciones generales de las cuales se deriva que, preliminarmente, existirían alternativas con factibilidad. Quizás la línea expuesta pueda resultar de utilidad para la evaluación general del asunto.
 
Atentamente
Dr. Alberto A. Camaño
Economista
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CRISIS HABITACIONAL: APUNTES PARA EL DEBATE
 
ACCIONES POSIBLES A IMPLEMENTAR SIN COSTO FISCAL
 
El sistema de AFJP puede proporcionar fondos por hasta $ 7000 millones/año a tasas del 7% real sin alterar sustancialmente ni la rentabilidad del sistema ni la propia de las Administradoras. Para ello basta retornar al aporte normal del 11% manteniendo
constantes las comisiones y derivar los fondos incrementales a la financiación promocionada de viviendas. Los fondos
incrementales equivalen anualmente a unas 350.000 viviendas standard de 65 m² c/u a 1000 us$/m² incluidos offsites.
 
La tasa del 7% es compatible con el actual rinde de las locaciones urbanas (~6%). Aun agregándole moderados gastos de administración. (No deberían exceder del 0.3% teniendo presente que las AFJP ya cobran altos cargos. (Comisión + seguros = 36.7%) aporte)
 
A fin de no alterar sustancialmente la legislación de fondo vigente ni la naturaleza de las AFJP convendría titularizar las hipotecas nuevas en forma de Cédulas Hipotecarias al 7 % a suscribirse con el 100% de los nuevos fondos jubilatorios.
 
Las Cédulas Hipotecarias 7% 30 años deberían ajustar por un índice relacionado con el poder adquisitivo de la población (Algo
similar al CVS). Dado que la actual relación remuneración al capital/salarios es baja, se generarían incentivos para la inversión
porque direccionalmente el CVS tendería a crecer más que el IPC o el IG Precios Implícitos en el PBI. El ajuste posibilita mantener
el sistema en el largo plazo.
 
Las Cédulas Hipotecarias 7% tendrían posibilidades de formar mercado secundario otorgando liquidez a las AFJP. También proporcionarían oportunidades de inversión a Fondos del Exterior y de Reservas de entidades. Este mercado puede repotenciar el monto original de $ 7000 millones casi de inmediato.
 
Los efectos macroeconómicos derivados de sustituir consumo por inversión afectan primariamente a 2.6% de la masa salarial formal (4% sobre aportantes equivalente a 2/3 asalariados formales) más  2.2% del consumo de la masa informal (11% sobre 20% de no aportantes). El efecto inicial es reducción de las tensiones inflacionarias (por consumo) y disminución de la recaudación fiscal. Pero este efecto inicial se compensa casi inmediatamente por mayor inversión no reproductiva (construcciones) y reproductiva (para insumos constructivos) con efectos expansivos sobre el PBI y la recaudación asociada. Los efectos macroeconómicos finales requieren evaluación detallada ulterior.
 
El aumento de aportes del 7 al 11% incrementa la masa de fondos jubilatorios en aproximadamente 30% en la base. En un contexto de tasas de interés crecientes  (las tasas determinan las cuotas de las rentas vitalicias), aumentar la masa base compensa las mayores tasas y posibilita generar haberes jubilatorios más razonables.       
 
 
 
 
SITUACIÓN ACTUAL
 
El rendimiento promedio actual de las locaciones urbanas se aproxima al 6% anual real. La tasa de interés prevaleciente en el mercado bancario local es de 10.5 / 12.5 % (tasa pura  + gastos y seguros asociados). En consecuencia, dado el mismo bien inmobiliario, matemáticamente, es imposible que el valor del alquiler permita amortizar un préstamo hipotecario por el 70% del
mismo bien (máximo técnico compatible con normas bancarias internacionales); y menos aun, préstamos por el 90/100% del valor.
 
Actuarialmente, sólo pueden "aproximarse" alquileres con cuotas de amortización hipotecaria si los plazos se extienden muy por encima de los normales bancarios argentinos (por ejemplo creando un régimen de "long term lease"; se requiere legislación especial alterando el Código Civil y otras Leyes Generales). La cuota pasa a ser poco sensible al tiempo a partir de los 25 años. La
extensión del plazo determina (a tasa constante) el grado de aproximación entre cuota de amortización y alquiler.
 
En ese contexto, la fuente de financiación debería ser un fondo de inversión permanente con tasas de interés reales que
converjan a los rendimientos de los alquileres en plazos normales (20/30 años).
 
En consecuencia, una política razonable de viviendas medias debería incluir:
 
•         Disminución de las tasas de financiación.
•         Extensión de plazos.
•         Elevación de los rendimientos de las locaciones bajas/medias.
•         Admisión de ajustes con índices "ad hoc" para los alquileres promocionados y los préstamos. Ello a fin de mantener el sistema en términos reales durante décadas, sin alterar el régimen indeseable de la indexación general de la economía. 
 
Para lo cual puede considerarse la combinación de algunas alternativas:
 
1.       Utilización de fondos permanentes de bajo interés.
2.       No afectación de disponibilidad de crédito normal del sistema financiero 
3.       Políticas impositivas de exención tributaria de locaciones bajas/medias (Bienes Personales, IVA, Monotributo, Ganancias, etc)
 
Los fondos de inversión permanentes más usuales son:
 
•         Sistema de Fondos de Jubilación
•         Cédulas de Titularización de Hipotecas
•         Fondos de  Capitalización Externos (Fondos Jubilatorios o Fondos de Capital en Cédulas del exterior)
•         Sistemas de inversión de Reservas Técnicas de Bancos y Aseguradoras
•         Bancos especiales de inversión (estilo Caja Nacional Ahorro y Seguros, BHN, etc)
 
 
FONDOS DE JUBILACIÓN - AFJP
 
Las AFJP según el Informe de la Superintendencia -Julio 2006 presentaban la siguiente situación: 
 
Recaudación: $ 503 Millones/mes con concentración del 87% en las seis primeras
 
Aportes: Promedio $ 116 para nivel del 7% sobre sueldos promedio de 1660 $/mes 
 
Número de afiliados: 4.3 millones de aportantes activos. 11.0 millones de inscriptos (aportantes potenciales máximos)
 
Comisiones + seguros: 2.57%  s/ sueldo ó 36.7% s/ aporte. Lo cual genera una cómoda situación financiera a las AFJP y aceptable Retorno s/ Patrimonio de 12% (abril 05 / marzo 06). Excluyendo pérdidas extraordinarias el Retorno fue de 15%
 
Fondos acumulados: $ 74.874 Millones discriminados en:
 
•         Títulos Públicos  55%
•         Opciones PBI       5%
•         Acciones          13%
•         Val. Extranjeros  10%
•         Plazos Fijos       5%
•         F. Fiduciarios     3%
•         Fondos Inv + Vs    9%
 
Rentabilidad de Fondos: Año cerrado a junio 2006: nominal = 20.6%; real = 8.7%   
                                        Desde creación sistema:   nominal = 14.9%; real = 9.2%
 
 
ESTIMACIÓN EFECTOS DE MEDIDAS POSIBLES S/AFJP
 
 
1. ELEVAR APORTE AL 11%  A COMISIÓN CONSTANTE EN NIVEL ACTUAL
 
(4 / 7) X 116 $/mes x 4.3 millones aportantes =  285 M$/mes => 3700 M$/año
 
 
2. ELEVAR  1/3 % DE APORTANTES ACTIVOS (p/REDUCCIÓN INFORMALES)
 
A nivel actual (7%): 0.33% 500 M$/mes = 165 M$/mes => 2100 M$/año
 
A nivel de 11% aporte: 0.33% (500 + 285) M$/mes = 260 M$/mes => 3300 M$/año
 
 
 
 3. EFECTO COMBINADO MÁXIMO: 7000  M$/año
 
La masa de 7000 M$/año:
 
•         no altera la demanda global 
•         sustituye consumo ( diferencial aporte 4 %) por inversión
•         en el caso de informales el efecto es 11% pero s/  1.5 mill aportantes   
•         reduce las tensiones inflacionarias por sustitución consumo/inversión
 
4. NO ALTERA LA RENTABILIDAD S/ PATRIMONIO AFJP
 
A nivel actual la rentabilidad promedio es de 15%. No existe alteración patrimonial ni afectación del patrimonio propio de las AFJP. Se retorna a la relación de base comisiones / aporte. Tampoco altera seguros porque el riesgo es constante y el salario de base no cambia.
 
5. PRESTAR LOS FONDOS "NUEVOS"  AL 7% (RAZONABLE) ALTERA  LEVEMENTE LA RENTABILIDAD REAL DEL SISTEMA
 
 SE PASA DEL 8.7% ACTUAL AL 8 % EN 20 AÑOS
 
1. Rentabilidad actual para $ 74.874 millones: 8. 7 %
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Proporción Fondos Habitacionales:
1 año: 7000 / (7000 + 74900 + 500x13) = ~ 8% del total
Nueva rentabilidad "ceteri paribus"  1 año = 8.6%
 
 
En el futuro:
 
Proporción Fondos Habitacionales:
5 años: 35.000 / (35000 + 74900 + 6500 x5) = ~ 25 %
Rentabilidad integrada "ceteri paribus"  5 años = 8.3 %
 
 
20 años: 140.000/ (140.000 + 74900 + 6500 x 20) = ~ 41 %
Rentabilidad integrada "ceteri paribus" 20 años = 8.0 %
 
 
Las series de la rentabilidad actual vs la integrada con fondos habitacionales promocionados son asintóticas por la incidencia de la combinación entre aportes "normales" del 7%  (a rentabilidad actual) y "nuevos" del 4% (a tasa promocional). Los montos son aproximadamente similares.