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2019 PARA EL OLVIDO Y 2020 NO ILUSIONA

La venta inmobiliaria no reacciona y los inquilinos van a menos

Dom, 01/12/2019 - 9:13pm
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Por Urgente24

Desaparecidos los créditos hipotecarios UVA, con valores urbanos de las propiedades resistentes a la baja que no incitan a cerrar trato y escasos potenciales compradores que se sentaron a esperar qué va a pasar con el dólar hasta que cambie el gobierno, únicamente se advierte en las recorridas inmobiliarias una rotación de inquilinos desde unidades de mayor mensualidad a las más económicas: apenas 30% se mudaron a superficies y barrios más económicos. Sigue habiendo más de medio millón de personas en emergencia habitacional y difícilmente la Administración entrante disponga de excedentes presupuestarios para dedicarle en el primer año de gestión. La encuesta de Argenprop ratifica que un 80% considera que el contexto inmobiliario no mejorará en 2020, pero aún así la presión impositiva sobre esos activos inmovilizados avanzará sobre el bolsillo de los propietarios.

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Salta al ojo de cualquier cubero (sea bueno o malo) que se acumuló un déficit habitacional en el país que involucra a 3,5 millones de unidades y que en octubre se hayan celebrado sólo 3.152 escrituras de inmuebles  en la ciudad más edificada del país, la Autónoma de Buenos Aires, de acuerdo a la información del Colegio de Escribanos.

Semejante languidez no debería extrañar, sin embargo, ya que se trata del 17mo. mes consecutivo en que este registro de compraventas consumadas da negativo. Justo empezó cuando la devaluación de 2018 le entrecerró la persiana bancaria al corto ciclo de acceso a la vivienda que habían aprovechado unos 155 mil integrantes de la clase media a través de los créditos hipotecarios UVA, cuyas mensualidades empezaban casi como el costo de un alquiler.

Pero la inflación terminó de cerrársela: la cuota se indexó fuera del alcance del poder adquisitivo de la mayor parte de los sueldos y la relación entre los saldos adeudados y el valor de las propiedades amplió la brecha.

A punto tal que, según cómo lo padecen los compradores, pagan y deben cada vez más, óptica que desde el lado de los prestamistas está en las antípodas: a través del cristal de los márgenes técnicos de riesgo que les regula el BCRA, el valor de ejecución (además de la casi nula liquidez para rematarlos en plena recesión) se ha ido tornando insuficiente para cubrir eventuales defaults de los clientes.

Ni siquiera el mercado de los alquileres compensó tanta quietud moviéndole el amperímetro a la plaza inmobiliaria metropolitana, pese a que Zonaprop evalúa que el 67% de los porteños son inquilinos potenciales.   

La rotación se circunscribió, conforme investigó la plataforma, al tercio de los ocupantes de un departamento o casa que tuvieron que mudarse a una propiedad más económica

Y nada hace pensar que el contexto inmobiliario (compraventas y alquileres) mejorará en 2020, por más legislaciones que salgan del Congreso para regular los contratos privados, donde seguramente no se reparó en que en la cuarta parte de los hogares (unos 900 mil ateniéndonos a la data oficial) habitan en condiciones precarias.  

Organizaciones alejadas de la disputa electoral del poder, tales como el Frente de Izquierda y de los Trabajadores (FIT), afirman que “hay más de 500 mil personas en emergencia habitacional” en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cifra con la que coincide un reporte de la Asociación Civil para la Igualdad y la Justicia (ACIJ).

Si bien incluye a más de la mitad que habita en villas de emergencia, contempla en general las condiciones de hacinamiento, viviendas en mal estado o irrecuperables, que pululan en los barrios porteños de menor desarrollo relativo, y donde el promedio de personas por hogar era de 2,5 personas y en ascenso desde 2010.

Hasta el techo

Es obvio que los déficits no son los mismos en el sur y en las áreas centrales de la Ciudad que en la zona norte, y lo mismo sucede en el conurbano en la diferenciación, si bien el precio del metro cuadrado bajó un 0,3% con respecto al mes anterior y es hasta un 32% más económico que en la capital federal, según un informe elaborado por Zonaprop enfocado en analizar los precios de las propiedades del Gran Buenos Aires.

Sin embargo, ambas zonas difieren en el promedio del corriente año, ya que mientras en zona Norte las propiedades aún mantenían un incremento del 0,1%, en Oeste-Sur acumularon una baja del 1,8% en 2019.

La cotización promedio del metro cuadrado bonaerense se ubica en US$2.429 en la primera y US$1.815 en la 2da: el valor de un departamento medio de 2 ambientes y 50 m2 va de US$121 mil, en un caso, a US$90 mil, en el otro. Y en el de 3 y 70 m2, iría de US$170 mil a US$120 mil. 

En relación a los barrios en sí, los de mayor cotización en oeste-sur se encuentran en los municipios de Quilmes y Lomas de Zamora y los precios varían en un rango que va desde los US$ 2.363 en Adrogué, US$ 2.654 en Greenville Polo Resort y US$ 2.735 el metro cuadrado en Nuevo Quilmes.

En los municipios del norte se destacan Vicente López y San Isidro. Marinas del Sol (US$4.439 el metro cuadrado), Pilar Golf (US$4.285 el metro cuadrado) y Vicente López (US$3.966 el metro cuadrado). 

Para tener una referencia con CABA, el promedio del metro cuadrado ahí es de hasta us$2.518.

Si es para alquilar, a la hora de hablar de precios en estas zonas, un departamento promedio de 2 ambientes y 50 m2 cuesta $11.646 mensuales, mientras uno de 3 ambientes y 70 m2 se va a $15.480 por mes.

La percepción generalizada respecto del aumento en los alquileres comparados con 2018 es que se trató de una gran suba. Más de la mitad de los encuestados afirmó que no le destina más porcentaje del sueldo a la renta y un poco menos, sí reconoció que se le fueron más lejos del alcance.