Los créditos hipotecarios son muy demandados pero la suba en las tasas de interés y la falta de securitización de activos limitan el crecimiento del mercado.
Los créditos hipotecarios ya muestran más restricciones a la entrada.
Los créditos hipotecarios son un gran dinamizador del mercado inmobiliario. Desde su resurgimiento en abril de 2024, muchos interesados en comprar su primera vivienda, cambiar su propiedad, reformar o agrandar su casa, acudieron a los bancos en búsqueda de la tan esperada financiación.
Sin embargo, hoy el mercado de créditos presenta diversos desafíos como la falta de liquidez y, por ende, el encarecimiento del dinero.
De acuerdo con el último Informe de Bancos del Banco Central de la Republica Argentina (BCRA), más de 19.600 personas accedieron a un préstamo hipotecario desde que comenzó el gobierno de Javier Milei, con un fuerte incremento desde octubre 2024. El promedio mensual de altas desde agosto 2024 a marzo pasado, fue de 2.329 personas.
Aunque el otorgamiento de hipotecarios no volvió a crecer exponencialmente en los últimos meses, "el mercado sigue ágil y la gente sigue dispuesta a tomar crédito para comprar", explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Desde Banco Nación explicaron que la demanda de créditos hipotecarios sigue en alza, así como su otorgamiento.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), los últimos datos actualizados del Colegio de Escribanos muestran que en el primer cuatrimestre de 2025, 4.094 de las 18.156 escrituras formalizadas implicaron la utilización de créditos hipotecarios, lo que equivale al 22,6% del total. Este porcentaje es mucho mayor al 9% que promediaron el año pasado.
La demanda de propiedades también se vio favorecida por un dólar bajo y por la lentitud en la actualización de precios del metro cuadrado vendible. El precio del metro cuadrado de cierre en CABA fue de US$ 2.078 en promedio, en abril 2025, de acuerdo con un relevamiento publicado por Informe Inmobiliario.
Aunque ese monto representa una apreciación interanual de 13,2%, sigue siendo un 4,85% más bajo que el precio de enero 2020, previo a la pandemia.
Este importante incentivo para el sector y para las personas que sueñan con una casa propia, se ve afectado por la falta de oferta de crédito.
Algunos bancos explicaron a Urgente 24 que no hay suficiente dinero para prestar a largo plazo ya que no hay un mercado de securitización de hipotecas viable dado el contexto actual. La securitización permitiría a los bancos revender las hipotecas que recibe de los clientes y así generar un refinanciamiento, para continuar otorgando más créditos hipotecarios.
Aunque en febrero pasado, la Comision Nacional de Valores (CNV) anunció una flexibilización en la posibilidad de securitizar activos hipotecarios, algunos bancos estiman que necesitarían condiciones macroeconómicas más estables para poder generar una cartera y colocarla en el mercado financiero.
"Los bancos se están preparando para securitizar hipotecas, siempre que baje el costo de financiamiento y si Argentina tiene un acceso al mercado externo más fuerte. Eso va a ser el real quiebre en el acceso al financiamiento del mercado inmobiliario", explicó el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria.
Dadas las limitaciones en la venta secundaria de activos hipotecarios, los bancos solo pueden prestar dinero de los depósitos que consiguen. Y en este punto, surge otro problema. El crédito hipotecario conlleva una entrega de dinero a 15, 20 o 30 años, mientras que el dinero que reciben los bancos en la actualidad suelen ser depósitos a muy corto plazo.
"Las tasas de los bancos subieron porque están con un problema de liquidez muy fuerte, hay mucha demanda y muy poco fondeo. En general el fondeo es a muy corto plazo, a 30 días con depósitos a plazo fijo, y los créditos hipotecarios son a 24 años en promedio, el desfasaje es total", agregó González Rouco.
Sin embargo, existen algunas excepciones. Desde Banco Nación detallaron a Urgente 24 que la entidad "sostiene la disponibilidad de dinero aplicable a estos créditos" y que mantienen la misma tasa de interés desde el lanzamiento del producto. Actualmente ofrecen una tasa nominal anual (TNA) fija de 4,5% para quienes reciben sus haberes en el banco, frente a una 8% TNA fija para el resto.
En general, las tasas en UVA están, en promedio, en el 4,9% para bancos públicos o provinciales, mientras que los privados llegan al 7,8%, muy por encima del 5,5% en el que comenzaron alrededor de un año atrás. Este aumento implica que la cuota inicial haya subido alrededor del 23%, por lo que el ingreso requerido para el otorgamiento del crédito también creció.
"Los créditos hipotecarios no quedan exentos de la escasez de pesos. Desde el aumento de las tasas, se nota un amesetamiento en la cantidad de préstamos. No significa que sea negativo, sino que es una forma de regular la capacidad prestable de los bancos hasta que se puedan securitizar las carteras hipotecarias. Eso podría suceder recién a fines de este año o principios del próximo", agregó Rozados.
Desde el sector inmobiliario se espera que mejoren las condiciones macroeconómicas y bajen las tasas de interés. Así, un abaratamiento del crédito generaría que más personas de ingresos medios accedan al mercado y puedan comprar su casa propia.