Cómo funcionan los créditos para adquirir departamentos en pozo sin esperar la escritura

Comprar un departamento en construcción con un crédito hipotecario y sin esperar a que llegue la escritura dejó de ser una posibilidad exclusivamente teórica. Un nuevo acuerdo entre ICBC y CRIBA Real Estate habilita una modalidad de financiamiento que permite acceder al préstamo desde la firma del boleto de compraventa, con financiación de hasta el 80% del valor de la unidad y plazos de hasta 20 años.

La iniciativa tendrá su primera aplicación en Bóreas Almagro, un desarrollo ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, en la zona de avenida Rivadavia y Bulnes. El proyecto cuenta con 16 pisos y 104 unidades de uno a cuatro ambientes, y su entrega está prevista para diciembre de 2026.

¿Cómo funcionan los nuevos créditos para comprar un departamento en construcción?

En una operación inmobiliaria tradicional, el crédito hipotecario suele estar asociado a una propiedad que ya tiene escritura y puede ser ofrecida como garantía. Esa condición genera una dificultad para quien pretende comprar en pozo, la vivienda todavía no existe jurídicamente como unidad funcional independiente y, por lo tanto, no puede hipotecarse de la misma manera que un inmueble terminado.

El mecanismo acordado por ICBC y CRIBA modifica ese esquema. El comprador puede iniciar el financiamiento desde el boleto de compraventa, mientras la obra continúa su desarrollo.

La propia CRIBA ya promociona Bóreas Almagro como un emprendimiento apto para crédito hipotecario de ICBC y señala que las unidades pueden adquirirse con financiamiento bancario de hasta 20 años.

La diferencia es que el comprador no necesita esperar a que finalice la construcción para recién entonces intentar acceder a un préstamo de largo plazo.

Créditos hipotecarios: ¿Cuánto se puede financiar y a qué plazo?

La propuesta contempla hasta el 80% del valor de la unidad, sujeto a la evaluación crediticia correspondiente, y un plazo máximo de 20 años. De esta manera, el comprador debe contar inicialmente con el porcentaje restante y afrontar los gastos propios de la operación.

El esquema está pensado para viviendas de uso permanente. Entre las condiciones generales que publica actualmente ICBC para sus préstamos hipotecarios UVA figura una financiación de hasta el 80% para vivienda permanente, una relación cuota-ingreso máxima del 25% y la posibilidad de sumar ingresos con cónyuge, conviviente o, para determinados destinos, padre o madre.

La entidad también informa un monto máximo de $450 millones para la compra de vivienda principal y permanente y un ingreso mínimo de $1,4 millones, aunque la aprobación final depende de la situación particular de cada solicitante y de las condiciones vigentes al momento de contratar.

¿Qué tasas tienen los créditos y cómo se actualizan las cuotas?

La operatoria se estructura bajo el sistema UVA. Esto significa que el capital se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo y la deuda se actualiza de acuerdo con el CER.

ICBC publica actualmente para su línea hipotecaria general una tasa fija nominal anual del 9,90%, mientras que quienes acreditan sus haberes en el banco pueden acceder a una tasa preferencial del 6,90%, según las condiciones comerciales vigentes.

Sin embargo, el banco también mantiene una propuesta específica de préstamos hipotecarios “desde pozo” para proyectos determinados, con condiciones diferentes. Por ese motivo, la tasa aplicable a una unidad de Bóreas Almagro debe confirmarse al momento de la solicitud y según el perfil del comprador.

En todos los casos, al tratarse de una operación UVA, la cuota en pesos no permanece nominalmente congelada, la cantidad de UVA de la cuota es fija según el préstamo, mientras que su equivalente en pesos se modifica con el valor de la UVA.

¿Quiénes pueden acceder a estos créditos para comprar en pozo?

El esquema busca incorporar al mercado hipotecario a personas que tienen capacidad para afrontar una cuota mensual, pero que no necesariamente disponen del capital suficiente para comprar una propiedad nueva al contado o afrontar una financiación corta directamente con una desarrolladora.

La posibilidad de sumar ingresos amplía además el universo potencial de compradores. ICBC contempla trabajadores en relación de dependencia y también otros perfiles de ingresos, con condiciones que deben ser evaluadas por la entidad.

El banco ya había desarrollado una línea específica para propiedades desde pozo y actualmente informa una alternativa que permite financiar hasta el 80% de viviendas permanentes y devolver el préstamo en hasta 20 años.

Créditos y vivienda en construcción: ¿Por qué el boleto se vuelve clave?

El punto central de la nueva modalidad está en el boleto de compraventa. En lugar de esperar a que la unidad termine y pueda escriturarse, la operación permite avanzar con el financiamiento desde una etapa anterior.

Esto ocurre en un contexto en el que el Gobierno nacional ya había reglamentado las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios. La Resolución Conjunta 2/2025 estableció mecanismos para constituir y registrar hipotecas sobre proyectos destinados posteriormente a subdividirse en unidades funcionales, y también contempló la anotación de boletos de compraventa vinculados con inmuebles futuros.

La diferencia es que el acuerdo entre ICBC y CRIBA constituye una solución comercial concreta para un proyecto determinado, mientras que las hipotecas divisibles conforman un marco jurídico más amplio para facilitar el financiamiento de desarrollos inmobiliarios.

¿Qué ofrece Bóreas Almagro con estos Créditos?

El primer proyecto elegido es Bóreas Almagro, situado en la Ciudad de Buenos Aires, sobre Bulnes, en las inmediaciones de avenida Rivadavia. CRIBA informa que el emprendimiento cuenta con 16 pisos y unidades de uno, dos, tres y cuatro ambientes.

El desarrollo incorpora amenities como piscina, gimnasio, coworking, SUM, parrillas y solárium, además de cocheras y bauleras según la unidad.

La propia desarrolladora ya ofrece distintas unidades de Bóreas Almagro bajo la modalidad de aptas para crédito hipotecario ICBC y comunica plazos de financiación de hasta 20 años.