El DNU que anunció Javier Milei anoche (20/12) incluye cambios profundos en el mercado inmobiliario en línea con los reclamos de los propietarios. Por su parte, las asociaciones de inquilinos se pusieron en alerta y rechazaron la derogación de la Ley de Alquileres pero, ¿en qué consiste realmente? ¿qué ley fue la derogada de las dos que sancionó el Congreso?
DNU DE MILEI
Derogación de la Ley de Alquileres: Dólares, plazos, etc.
Milei incluyó en su decreto la derogación de la Ley de Alquileres. Qué pasa con los contratos vigentes. Pago en dólares, aumentos, plazos e inscripción en AFIP.
21 de diciembre de 2023 - 08:04
Los alquileres se regirán por algunos artículos de la Ley Lipovetsky pero no los sustanciales.
Fin a la “nefasta Ley de Alquileres N° 27.551”
En la cadena nacional del miércoles, el presidente Javier Milei anunció la derogación de la Ley de Alquileres para que “el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y alquilar no sea una odisea”.
La decisión presidencial contenido en el DNU con más de 300 medidas, indica que “los inconvenientes y penurias que el exceso de regulación normativa han aparejado en las convenciones privadas, especialmente en los contratos de locación de viviendas, es un hecho público y notorio, con graves consecuencias tanto para locadores como para locatarios y la virtual destrucción del mercado inmobiliario”, dice la norma jurídica.
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“Que en forma concordante, deviene imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N° 27.551. Que coherentemente con ello, es preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine, sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario ”, agrega.
Qué significa
El decreto deroga la ley 27.551 que fue reformada este año en el Congreso de la Nación y que comenzó a regir el 18 de octubre pasado y los contratados pasarán a fijarse solo por el Código Civil y Comercial.
Así las cosas, el plazo de los contratos de alquiler será el que pacten las partes y si no se aclara será de dos años.
Esto significa que en los casos de locación temporal, se pactarán según “los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado”, mientras que aquellos “con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años” y los restantes –usualmente los comerciales- “será de tres años”.
El punto más polémico es el pago: Los alquileres podrán pactarse en moneda de curso legal o en moneda extranjera y el inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
También se impide a los jueces modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.
En cuanto a los aumentos o actualizaciones del valor del alquiler, también se deja libre a las partes para que acuerden qué índice elegirán. Actualmente regían el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 y el índice Casa Propia, desde octubre.
Al respecto, el DNU dice que “será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”.
Se desconoce si el ICL y el Casa Propia seguirán publicándose, aunque los propietarios preferían las actualizaciones pactadas previamente a la reforma de la ley.
“Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, se aclaró oficialmente.
Rescisión y depósito
Sobre el deposito, se habilita a las partes a pactar libremente el monto y la moneda que se entregarán como depósito en garantía, y también la forma en que se devolverá.
Sobre la rescisión, el inquilino podrá rescindir el contrato en cualquier momento pero pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la de finalización del contrato.
Por último, otro beneficio para los propietarios es que ya no tendrán que registrar los contratos en la AFIP.
No hay retroactividad
Cabe recordar que los contratos de alquiler vigentes no se verán afectados por el decreto de Milei y deben ser respetados en los términos en que fueron hechos hasta su fecha de finalización.
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