Alquileres en CABA e inflación: El mapa que sorprende a los porteños

El mercado de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una situación que, hasta hace poco, parecía difícil de imaginar, los alquileres avanzan por debajo de la inflación, mientras la oferta de departamentos se mantiene muy por encima del piso registrado durante la crisis habitacional de 2023.

El dato central surge del relevamiento de Zonaprop correspondiente a agosto de 2026. Los valores de publicación de alquileres aumentaron 1,5% durante el mes y acumulan una suba de 19,2% en lo que va del año, frente a una inflación estimada del 21,5%. En términos reales, esto representa una caída de 2,3%.

La moderación, sin embargo, no significa que alquilar en la Capital Federal sea barato. Un departamento de dos ambientes ya demanda, en promedio, $886.527 mensuales, aunque la cifra cambia drásticamente según el barrio elegido.

¿Cuánto cuestan los alquileres en CABA en septiembre de 2026?

El valor medio de los departamentos muestra una diferencia considerable según la cantidad de ambientes.

Un monoambiente cuesta $771.871 por mes, mientras que el alquiler promedio de un dos ambientes alcanza los $886.527. Para una unidad de tres ambientes, el valor asciende a $1.196.413 mensuales.

La comparación interanual muestra que los precios aumentaron 29,9%. Sin embargo, la evolución durante 2026 resulta más moderada. El 19,2% acumulado hasta agosto quedó por debajo del aumento general de precios utilizado por el relevamiento.

¿Qué barrios tienen los alquileres más caros de CABA?

El mapa porteño presenta diferencias que pueden modificar por completo el presupuesto mensual de un inquilino.

Puerto Madero encabeza el ranking de los alquileres más elevados, con un valor promedio de $1.252.366 mensuales. Detrás aparecen Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748.

En estos barrios, el costo de acceder a una vivienda se aleja considerablemente del promedio porteño. En particular, Puerto Madero combina alquileres elevados con valores de venta muy superiores al resto de la Ciudad.

El otro extremo del ranking muestra una realidad diferente.

¿Dónde están los alquileres más baratos de CABA?

Lugano es actualmente el barrio con el alquiler promedio más bajo de la Ciudad, con $654.776 mensuales.

Le siguen Nueva Pompeya, donde el valor medio llega a $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780.

La diferencia entre Puerto Madero y Lugano supera los $597.000 mensuales. Es decir, elegir una zona u otra puede representar una diferencia anual de más de $7 millones solamente en concepto de alquiler.

Para los hogares que pueden adaptar su búsqueda a distintas zonas, esta brecha convierte al barrio en una variable tan importante como el tamaño de la propiedad.

¿Qué barrios de CABA aumentaron más los alquileres?

La desaceleración tampoco fue uniforme. Algunos barrios tuvieron incrementos muy superiores al promedio durante los últimos doce meses.

Villa Luro lideró el ranking, con una suba interanual del 38%. En segundo lugar quedó Parque Patricios, con 36,3%, mientras que Parque Chacabuco registró un aumento del 35,5%.

También se ubicaron por encima de la variación promedio Chacarita (31,8%), Saavedra (29,9%), Caballito (28,9%), Lugano (27,8%) y San Nicolás (27%).

El comportamiento fue completamente diferente en algunos sectores de la Ciudad. Puerto Madero aumentó apenas 4,2% interanual, mientras que Nueva Pompeya avanzó 3,6% y Villa Riachuelo, 3%.

¿Por qué aumentó la oferta de alquileres en CABA?

Según Zonaprop, la cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional se encuentra actualmente 3,4 veces por encima del mínimo registrado en febrero de 2023. En agosto, además, la oferta creció 0,6%.

El cambio comenzó a hacerse visible después de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. La normativa modificó las reglas de los contratos y permitió que las partes acuerden libremente aspectos como el plazo, la moneda y el mecanismo de actualización.

Un informe oficial de la Unidad de Evaluación de Impacto del Gobierno también señaló un fuerte crecimiento de la oferta de departamentos del AMBA después de la derogación. Según ese análisis, la oferta publicada en enero de 2024 fue 90,3% superior a la de diciembre de 2023 y llegó a ser 211,9% mayor en junio de ese año.

El Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad, por su parte, continúa siguiendo la evolución del mercado mediante informes específicos sobre alquileres en CABA. El organismo publicó en agosto de 2026 su informe sobre la dinámica del mercado durante el segundo trimestre del año.

¿Qué pasó con los precios de los departamentos en CABA?

El mercado de alquileres no puede analizarse separado de la evolución de los valores de venta.

En agosto, el precio promedio de publicación de los departamentos en CABA aumentó 0,2% y alcanzó los US$2.476 por metro cuadrado. En el acumulado de 2026, el incremento llega al 1,1%, mientras que el valor continúa 11,5% por debajo del máximo histórico.

Por tipo de propiedad, un monoambiente cuesta en promedio US$110.196; un dos ambientes, US$131.272; y un tres ambientes, US$180.264.

La diferencia territorial vuelve a ser enorme. Puerto Madero encabeza el ranking de venta con US$6.148 por m², seguido por Palermo, con US$3.437, y Núñez, con US$3.399.

En el extremo contrario aparece Lugano, con US$1.056 por m², seguido por Nueva Pompeya, con US$1.501, y La Boca, con US$1.583.

¿El mercado inmobiliario de CABA se está recuperando?

Los datos de escrituras muestran que existe actividad, aunque el crédito hipotecario todavía constituye un límite importante.

Durante julio se registraron 6.051 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, según el Colegio de Escribanos porteño. La cifra fue 9% inferior a la de julio de 2025, pero representó una mejora de 1,02% frente a junio.

En el mismo mes se formalizaron 959 operaciones con hipoteca, 31,2% menos que un año atrás. En los primeros siete meses de 2026, las escrituras acumularon 35.528 operaciones, apenas 1,8% menos que en igual período de 2025.