Alquileres: Argentina no se salva, pero la FED tampoco

Según especialistas consultados por The New York Times, la pandemia alentó a la población de USA a mudarse a un lugar más grande, para tener espacio para hacer home office, por ejemplo. Esto hizo que más personas adquirieron su vivienda propia y los precios de las propiedades y de los alquileres se elevaron.

En general, los precios al consumidor aumentaron drásticamente en 2021, subiendo un 5,4% en septiembre con respecto al 2020. Los funcionarios de la Fed declararon (y esperan) que esta situación sea algo temporal. Pero si la inflación se mantiene alta, la Fed también puede verse presionada para aumentar su tasa de interés de política, su herramienta más tradicional y más poderosa. Eso podría ralentizar los préstamos hipotecarios, enfriar el mercado de la vivienda en USA y reducir la inflación.

Las medidas de vivienda representan alrededor de un tercio del IPC general, es decir, la inflación total de USA.

En el caso de California, se limitan desde 2020 y durante diez años los aumentos de los alquileres a un 5% más la inflación, aunque se excluyen de la normativa los arrendamientos de pequeños propietarios de viviendas unifamiliares y los edificios con más de 15 años de antigüedad.

En el estado de Nueva York, en 2019 se prorrogó la aplicación de los controles sobre los precios del alquiler que expiraban y que restringían los niveles de los alquileres de viviendas más antiguas. Además, limitaban los incrementos máximos de las renovaciones de los alquileres en función de la duración de los contratos, el incremento máximo del alquiler cuando cambia el inquilino de una vivienda ya alquilada o el aumento del alquiler en los casos de reforma de la vivienda.

Los alquileres y su regulación en Europa

El martes 5/10 el gobierno de España anunció que tras 12 meses de arduas negociaciones el PSOE y Podemos habían llegado a un acuerdo “histórico”, según informaron, para aprobar una ambiciosa ley de alquileres. El diario español El Independiente fue contundente y publicó un artículo al que tituló “Las ocho razones por las que la ley de Vivienda será un fracaso”.

La principal medida de esta nueva ley de alquileres es regular el precio en las zonas más tensionadas y un aumento de hasta 150% más del impuesto a bienes inmuebles (IBI) a las viviendas vacías para tratar de facilitar su salida al mercado de alquiler. Además habrá un bono de 250 euros para ayudar a los jóvenes a que puedan independizarse.

Los precios de los alquileres se duplicaron desde 2015 al 2020. Si por una vivienda de unos 80 metros cuadrados se pagaba en promedio en el 2015 unos 568 euros, hoy se paga por la misma 852 euros. Una subida importante.

La ley acaba de ser promulgada, pero ya recibe críticas y duda de su eficacia para regular la crisis habitacional de España. Tanto allá como en USA y en Argentina, el problema es de la oferta de viviendas que no alcanza a cubrir la demanda que existe en las grandes ciudades.

En Alemania, también la falta de oferta llevó al que el gobierno aprobara una nueva legislación que determina un precio máximo para los alquileres y un precio congelado por 5 años. Hay un precio de referencia máximo, que si el propietario impone un alquiler que excede un 20% de ese precio, se considera un “alquiler abusivo” y tienen fuertes sanciones económicas. Francia por su parte tiene una ley de alquileres que impone también precios máximos, a la cual va renovando cada cierto periodo de años para evaluar su eficiencia. Austria aplicó un modelo similar.

Aunque los gobiernos intenten regular y "sanear" el mercado inmobiliario, parece que aún no dan con la tecla. Como vemos Argentina no es el único con leyes cuestionadas sobre el asunto de los alquileres.