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MERCADOS EN VILO

Riesgo de colapso en China por caída de Evergrande y otros

Evergrande significa una deuda más grande que el PBI de Japón, ¿cómo podría absorber los pasivos el mercado, en especial China?

Los tenedores de bonos del holding inmobiliario de China, Evergrande, dijeron que no habían recibido pagos de intereses sobre 3 bonos internacionales con fecha límite el martes 12/10, y crece la preocupación de que un número creciente de desarrolladores chinos enfrenten incumplimientos: default.

Evergrande, el desarrollador más endeudado del mundo debía realizar pagos de intereses por US$ 148 millones en bonos denominados en dólares estadounidenses al mediodía del martes en Hong Kong. Los bonos se negociaban por última vez a US$ 0,21 a US$0,22.

Evergrande no hizo un pago de intereses en septiembre, por US$ 83,5 millones sobre un bono que vence en 2022. El pago atrasado desencadenó un período de gracia de 30 días antes de que la empresa incumpla formalmente. Ahora ya incumplió al menos 5 pagos de intereses de bonos.

Hasta la década de los '90, la mayoría de los habitantes de las ciudades chinas vivían en viviendas precarias, la mayoría estatales. Cuando las reformas del mercado empezaron a transformar el país y un mayor número de personas se trasladó a las ciudades, China necesitaba muchas viviendas, y de mayor calidad. Los promotores privados se convirtieron en colosos.

Decenas de empresarios que habían fundado empresas promotoras aparecieron en las listas de multimillonarios chinos: 10 de los 16 clubes de fútbol de la Superliga china son total o parcialmente propiedad de promotores inmobiliarios.

Evergrande tiene activos por US$ 369.000 millones (entre ellos hasta 345.000 estacionamientos de vehículos sin vender) frente a los US$ 21.800 millones de D.R. Horton, el mayor constructor de viviendas de USA.

https://twitter.com/bolsamania/status/1447853697107644424

Riesgo sistémico

La creciente crisis de liquidez del desarrollador ha desencadenado un ajuste de cuentas del mercado contra el sector inmobiliario chino en general. Las ventas de propiedades se desaceleran mientras Beijing presiona a los desarrolladores para reducir la deuda: otros tal como Evergrande también se acercan al incumplimiento.

El mercado de bonos de alto rendimiento de Asia, en el que los desarrolladores chinos se encuentran entre los mayores emisores después de décadas de rápida urbanización en el país, está entrando en pánico y esto ha impulsado los rendimientos drásticamente al alza: más incertidumbre, más tasa de interés.

Un índice ICE que rastrea a los emisores corporativos chinos en el mercado de alto rendimiento asiático se ha disparado al 22%, el más alto desde 2009, en comparación con el 13% a principios de septiembre y el 10% en junio.

Sinic Holdings, un desarrollador chino, ya anticipó que "probablemente ocurriría" un incumplimiento de sus bonos que vencen en octubre porque la compañía no tiene suficientes "recursos financieros". Los bonos se cotizan a US$ 0,25.

Antes, el desarrollador de lujo Fantasia Holding, fundado por una sobrina del exvicepresidente chino Zeng Qinghong, incumplió con un bono de US$ 206 millones

Los swaps de incumplimiento crediticio sobre bonos soberanos chinos a 5 años subieron 8 puntos básicos (pb), hasta 59 pb, su nivel más alto desde abril de 2020, y los analistas sugieren que la medida estaba relacionada con la venta masiva de propiedades.

Charles MacGregor, director de Lucror Analytics para Asia:

Los problemas en el sector inmobiliario chino están afectando ahora la visión general de los inversores sobre el riesgo sistemático. Los problemas en el sector inmobiliario chino están afectando ahora la visión general de los inversores sobre el riesgo sistemático.

China Modern Land, otro desarrollador, dijo que intentaría extender el vencimiento de un bono por US$ 250 millones.

Sunac China Holdings provoca preocupación por un borrador de carta a un gobierno local que advirtió sobre un "punto de inflexión" en la industria inmobiliaria.

https://twitter.com/artjvrojo/status/1447459990801891332

El gran tigre

En 1999 el entonces primer ministro Zhu Rongji privatizó la propiedad de la vivienda, iniciando uno de los fenómenos económicos más espectaculares de la historia reciente.

Así como cambió el paisaje urbano de China y mejoró el nivel de vida de cientos de millones de personas, cambió la noción entre muchos chinos de que la riqueza se construye ahorrando, no tomando prestado.

La maquinaria inmobiliaria de China se ha apoyado en 3 ejes:

  1. un sistema de suministro de tierras similar al de Hong Kong, donde el gobierno municipal tiene el monopolio;
  2. un ciclo extraordinario de relajación monetaria en el que la oferta monetaria amplia se ha multiplicado por 20 en 2 últimas décadas; y
  3. un celo nacional por invertir la riqueza de los hogares en propiedades, en lugar de otros activos.

Hoy se acerca el día del ajuste de cuentas. Cuando la música se detiene, los promotores inmobiliarios son los primeros en reportar problemas porque son más débiles que los gobiernos locales y el sistema bancario estatal.

El problema, sin embargo, es más profundo que incumplimientos de bonos de los desarrolladores.

Harbin, la ciudad capital de la provincia de Heilongjiang, ha emitido una serie de medidas para alentar a los desarrolladores a construir y a los ciudadanos a comprar a un precio de "estabilización": el gobierno municipal no puede permitirse la caída de los precios.

No es un secreto que las autoridades dependen de los ingresos de la venta de terrenos a los promotores inmobiliarios para cubrir sus costos operativos.

La exposición del sistema bancario al sector inmobiliario es otro interesante punto de debate. La mayor parte de los préstamos bancarios chinos están respaldados por bienes raíces.

La economía de China ha avanzado velozmente corriendo sobre un gran tigre; el problema es cómo bajarse y no ser devorado por él.

Colapso

Evergrande entro en emergencia en julio, luego de una serie de incidentes que incluyeron el congelamiento de uno de sus depósitos en un banco y la paralización de la venta de algunos proyectos.

A finales de agosto, la promotora, que tiene casi 800 proyectos en ciudades chinas y lleva 1 año bajo la presión del gobierno para reducir sus deudas, advirtió del riesgo de impago.

La salida masiva de sus bonos se extendió a otros desarrolladores fuertemente apalancados, incluidos Fantasia y Guangzhou R&F.

La volatilidad del mercado ha aumentado ante las preocupaciones sobre la capacidad de los desarrolladores para refinanciar, combinada con la desaceleración de las ventas de casas nuevas y terrenos en el sector inmobiliario de China.

Los tenedores internacionales de bonos de Evergrande han contratado al banco de inversión Moelis y al bufete de abogados Kirkland & Ellis para asesorarlos. Se espera que sea uno de los procesos de reestructuración de deuda más grandes de la historia de China.

La negociación de acciones de Evergrande se detuvo en Hong Kong, al igual que las de su unidad de servicios inmobiliarios, esperándose una posible oferta de adquisición.

Evergrande adeuda más de US$ 300.000 millones y sus incumplimientos de pago han multiplicado el pánico en los mercados. La pregunta es si Evergrande es apenas la punta del iceberg.

Las promotoras urbanísticas chinas acumulan deuda -contraída en los 'buenos tiempos'- por valor de US$ 5,2 billones, más que el tamaño de la economía japonesa, que es la N°3 del mundo.

Esta cifra estimada por los economistas de Nomura es casi el doble de la deuda que estas promotoras tenían en 2016 y pone de manifiesto que el de Evergrande no es un caso aislado a la hora de calibrar riesgos.

https://twitter.com/expansioncom/status/1447450258464813059

El caso de Kaisa

El problema no es solo la deuda en sí, sino la posible oleada de impagos que se avecina en un contexto en el que Beijing se está tomando en serio la cuestión de la deuda, con una serie de medidas para frenar el exceso de préstamos.

Pero es muy difícil hacerlo con un mercado inmobiliario que ha cruzado todas las líneas rojas, abusado del 'apalancamiento' y podría decirse que está fuera de control financiero.

Hay que rebobinas: la constructora Kaisa Group dejó de pagar en 2015 pero pudo seguir endeudándose y expandiéndose. Luego, 2 años después, gastó más de US$ 2.000 millones para comprar 25 terrenos y en 2020 gastó US$ 7.300 millones en otros predios. A mediados de 2021, Kaisa vendió bonos de corto plazo a una tasa del 8,65% por US$ 200 millones: barril sin fondo, bicicleta interminable.

Según Nomura, informó The Wall Street Journal, 46% de los más de US$ 5 billones de deuda, son préstamos bancarios.

Los bonos en el mercado representan 10%, US$ 217.000 millones, muchos de ellos con calificación de 'basura'.

Los mercados de 'bonos basura' de Asia sufrieron una oleada de ventas la semana pasada. El viernes, los bonos de 24 de las 59 empresas promotoras inmobiliarias chinas incluidas en un índice ICE BofA de bonos corporativos asiáticos en dólares, cotizaban con rendimientos superiores al 20%: nivel de alto riesgo de impago.

Muchas de estas promotoras liquidan sus propiedades para conseguir efectivo rápido, pero esto solo puede acelerar la caída si la tendencia continúa.

Las ventas totales de los 100 mayores promotores de China descendieron 36% en septiembre con respecto al año anterior, según datos de CRIC, una unidad de investigación de la empresa de servicios inmobiliarios e-House (China) Enterprise.

Los 10 mayores promotores, entre los que se encuentran Evergrande, Country Garden y China Vanke, registraron un descenso de las ventas del 44% con respecto al año anterior.

Louis Kuijs, economista jefe de Oxford Economics para Asia:

Después de un impresionante repunte tras la primera oleada de covid, las ventas de viviendas se han ralentizado en julio y agosto de este año al endurecerse las prácticas hipotecarias. El crecimiento de la inversión inmobiliaria y la construcción de viviendas también se han debilitado bruscamente en medio de una estricta normativa sobre la financiación de los promotores inmobiliarios. Después de un impresionante repunte tras la primera oleada de covid, las ventas de viviendas se han ralentizado en julio y agosto de este año al endurecerse las prácticas hipotecarias. El crecimiento de la inversión inmobiliaria y la construcción de viviendas también se han debilitado bruscamente en medio de una estricta normativa sobre la financiación de los promotores inmobiliarios.

En China la norma no escrita fue que los promotores utilicen la deuda para financiar un flujo constante de nuevas construcciones a pesar de que la demografía es cada vez menos favorable a esta expansión inmobiliaria.

Los compradores pagan por adelantado las viviendas aún sin terminar: entonces, los promotores se financian sin intereses contra millones de hogares, lo que facilita la expansión, pero puede dejar a los compradores sin sus pisos terminados si los promotores fracasan.

¿Reacción popular en China por incumplimiento en la entrega de inmuebles?

Las preventas suelen registrarse como pasivos contractuales en la contabilidad de Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings y China Resources Land. Para estos 5 gigantes, los pasivos contractuales se han disparado 42% en 3 años, hasta US$ 341.000 millones a finales de junio, según los datos de FactSet.

Los promotores también han recurrido a otros pasivos que, como las preventas, no cuentan estrictamente como deuda. Por ejemplo, pedir más préstamos a los socios comerciales, demorando pagos a los contratistas, 'bicicleteando' a los proveedores.

Goldman Sachs ha estimado que Evergrande tenía el equivalente a US$ 156.000 millones de deuda fuera de balance + pasivos contingentes.

Pero la población china está envejeciendo y la fuerza de trabajo no ha dejado de disminuir desde 2012. Las previsiones oficiales establecían que la población total del país alcanzaría su punto máximo en 2027. Pero la tasa de propiedad de la vivienda supera ya el 90% en los enclaves urbanos de China.

El modelo sigue sin cambios cuando la torta es cada vez más pequeña.

https://twitter.com/descifraguerra/status/1444920081289564161

¿Qué hará Xi Jinping?

Todo el mundo mira al presidente Xi Jinping. En agosto de 2020 su gobierno anunció 3 líneas rojas que limitaban la cantidad de préstamos que los promotores podían obtener y que han acelerado las dificultades de los promotores.

  1. Algunas empresas con obligaciones a corto plazo que no podían pagar sin nueva financiación tuvieron que empezar a descontar pisos para conseguir dinero.
  2. Las autoridades también han tratado de frenar la demanda, disminuyendo los préstamos hipotecarios.
  3. E impusieron topes a los precios de las viviendas existentes en una docena de ciudades para controlar la especulación.

Los promotores se han vuelto más dependientes de las preventas. El endurecimiento de las normas hipotecarias provocó que algunos ciudadanos hayan tenido que pagar el 80% de una nueva vivienda por adelantado. La vivienda promedio en Beijing o Shenzhen cuesta ahora más de 40 veces la renta media anual disponible de las familias, según JP Morgan AM. Esto es insatisfacción popular, en especial entre los jóvenes.

"El mercado inmobiliario chino no va a volver al modelo de crecimiento anterior", afirma Houze Song, investigador del Instituto Paulson, un centro de estudios de Chicago centrado en las relaciones entre USA y China.

Según Song, es probable que China mantenga los referidos límites sobre el endeudamiento de las empresas -las 3 líneas rojas-, aunque Beijing ha evitado hacer declaraciones públicas sobre sus planes para lidiar con los promotores más endeudados.

Las autoridades han dicho que les preocupa que el mercado inmobiliario le provoque riesgos al sistema financiero.

Sin embargo, frenar los modelos de negocio de los promotores y limitar el endeudamiento es casi seguro que ralentizará la inversión y provocará, al menos, una cierta desaceleración del mercado inmobiliario, que es uno de los mayores motores del crecimiento de China.

Un documento de 2020 de los investigadores Kenneth S. Rogoff y Yuanchen Yang estimó que el desarrollo inmobiliario, en sentido amplio, representa el 29% de la actividad económica de China. Un menor crecimiento de la vivienda podría repercutir en otros sectores de la economía, afectando al gasto de los consumidores y al empleo.

Oxford Economics rebajó su previsión de crecimiento interanual del PIB de China para el 3er. trimestre al 3,6% desde el 5% anterior. Además, recortó su previsión de crecimiento para China en 2022 al 5,4% desde el 5,8% anterior.

Louis Kuijs, de Oxford Economics:

Prevemos que las perspectivas inmobiliarias serán poco halagüeñas en el 4to. trimestre y el próximo año. Además, no se puede descartar el riesgo de que se produzca una desaceleración más acusada de la actividad inmobiliaria. Prevemos que las perspectivas inmobiliarias serán poco halagüeñas en el 4to. trimestre y el próximo año. Además, no se puede descartar el riesgo de que se produzca una desaceleración más acusada de la actividad inmobiliaria.

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