El Plan de créditos hipotecarios para tapar el derrumbe

Ya en enero habíamos comentado que la construcción no iba a repetir este año un crecimiento muy elevado. Sin embargo, los datos del arranque de 2012 fueron peores a los esperados, ya que se observaron preocupantes caídas en la venta de los principales insumos.

Por caso, los despachos de cemento y el Índice Construya (ventas de las principales empresas del sector), que ya habían acusado una desaceleración en el último trimestre del año pasado, mostraron una retracción. Entre enero y mayo, el Índice Construya cayó 0,9% i.a. y el consumo interno de cemento se desplomó (-6,2% i.a.). Más aún, en los últimos dos meses los despachos retrocedieron 14% i.a., mostrando una caída incluso superior a la exhibida durante la crisis financiera internacional de fines de 2008.

Otros indicadores confirman el freno en la actividad del sector. Por ejemplo, según datos del INDEC, en el primer cuatrimestre se registraron caídas en la mayoría de los insumos relevantes para la actividad, como hierro redondo (-1,1% i.a.), pinturas para construcción (-1,4% i.a.) y pisos y revestimientos (-9,7% i.a.).

Además, la obra pública no compensó la moderación de la actividad privada. Un indicador de esto es que las ventas de asfalto cayeron 19% i.a. en los primeros cuatro meses del año.

Si bien el gasto de capital del sector público nacional mostró una importante aceleración de las erogaciones en base caja (+35% i.a. en enero-abril vs. +17% i.a. en 2011). Esto obedeció principalmente al diferimiento de pagos entre ejercicios. Como mencionamos en abril, sobre fines del año pasado la Administración Pública Nacional mostró una fuerte acumulación de deuda flotante (muy concentrada en la obra pública) que comenzó a cancelar en los primeros meses de este año.

Por su parte, las provincias sufren la moderación de la coparticipación y de sus propios recursos, lo que les dificulta destinar fondos a gastos de capital (la prioridad son los salarios). Además, en mayo los recursos del Fondo de la Soja, específicos para infraestructura, cayeron interanualmente por primera vez en 2012.

En sintonía con el menor dinamismo de la actividad, el empleo registrado en el sector prácticamente se estancó. En el primer trimestre del año los puestos de trabajo formales se expandieron sólo 1,4% i.a. (en 2011 crecieron 9,5% i.a.) mostrando una caída de 4,4% frente a los últimos tres meses del año pasado.

Si bien no es la primera vez que el empleo registrado disminuye frente al trimestre anterior en el arranque de un año. Por caso, esta merma es muy superior a las registradas en 2008 (-0,2%) o 2010 (-2,2%).

En síntesis, la performance de la construcción fue peor a la esperada: la primera mitad de 2012 mostraría una caída en relación a igual período de 2011.

La construcción no crecerá en 2012

Como explicamos en enero, el incremento de la incertidumbre por las restricciones a la compra de divisas fue uno de los principales factores que afectó la dinámica de la construcción.

Al estar dolarizado, el mercado inmobiliario se paralizó por las dificultades de acceso a las divisas: los compradores están dispuestos a adquirir propiedades pero quieren utilizar pesos o “hacer valer” sus Dólares, mientras que los propietarios desean mayoritariamente moneda estadounidense y no convalidan bajas de precio excesivas. Como resultado, los precios (en Dólares) de los inmuebles no crecen y se resiente la cantidad de operaciones.

De hecho, ya en el último trimestre de 2011 la cantidad de escrituras en Capital Federal cayó 1,5% i.a. (frente a +4,6% i.a. en los primeros nueve meses de ese año). La retracción se acentuó en lo que va de 2012, acumulando una baja de 15% i.a. en el primer cuatrimestre (en abril la caída alcanzó -25% i.a.).

Por la creciente incertidumbre del mercado inmobiliario, se enfrió el desarrollo de nuevos proyectos edilicios, siendo los fideicomisos ya iniciados con financiamiento en pesos los que mejor sortean las actuales dificultades. De hecho, el número de empresas que espera una contracción de su actividad en los próximos meses, tanto las que realizan obras privadas como públicas, sigue siendo superior al que proyecta un aumento.

En este contexto, el reciente plan de créditos para la construcción de viviendas anunciado por el Gobierno es una buena noticia para el sector. Cabe destacar que este plan es distinto de los ya existentes (FONAVI, Plan Federal, etc.), dado que el financiamiento del mismo constituye una aplicación financiera (préstamos a los beneficiarios para que construyan) y no un gasto directo del sector público, que está sujeto a la disponibilidad de caja de la Nación o de las Provincias.

El Plan intenta actuar en varios frentes. Por un lado, busca que la construcción se reactive con la inyección de buena parte de los fondos estipulados ($ 20.000 millones) en el sector. Paralelamente, muchos agentes accederán a su primera vivienda mediante cuotas en pesos, sin demandar Dólares. Finalmente, se ataca el déficit habitacional estructural de la Argentina.

Más allá de que algunos de que falta ver la letra chica y que alguno de sus lineamientos están en discusión (por ejemplo si la ANSES debe ser o no la fuente de financiamiento), si se instrumenta correctamente el sector podría beneficiarse con un fuerte impulso. De todas formas, el impacto del plan será mayor en 2013, ya que el mismo sólo podrá estimular significativamente la construcción en lo que resta del año si se implementa velozmente.

Sin embargo, los problemas de fondo aún persisten (presión de costos y pérdida de rentabilidad, entre otros) y reducir la incertidumbre sigue siendo el principal desafío para que la construcción vuelva a recobrar el dinamismo perdido.

En síntesis, con un mal arranque del año y sin atacar las cuestiones de fondo que llevaron al parate del mercado inmobiliario (incertidumbre cambiaria), el 2012 no será un año positivo para la construcción. Sólo si el Plan recientemente anunciado se implementa correctamente se podrá evitar una caída de la actividad en el sector.