Departamentos, alquileres y precios que corren por detrás de la inflación

El mercado inmobiliario en el AMBA cerró noviembre de 2024 con señales mixtas. Por un lado, los departamentos muestran un repunte sostenido en los precios de venta, respaldados por una demanda en ascenso, mientras que las casas continúan perdiendo atractivo. Por el otro, los alquileres mantienen subas importantes pero insuficientes frente a la inflación interanual, que alcanza, por ahora, un exorbitante 193%.

El informe conjunto de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre expone un panorama donde el dinamismo del sector contrasta con las persistentes disparidades entre las diferentes zonas y tipos de propiedades.

Venta de departamentos

Los departamentos se convirtieron en el segmento estrella del mercado inmobiliario en AMBA. En noviembre de 2024, los precios en dólares por metro cuadrado subieron un 6,3% interanual, destacándose CABA con un robusto 9,6%. Gran Buenos Aires (GBA) Sur y Norte mostraron alzas menores, del 4,4% y 2,1%, respectivamente, mientras que GBA Oeste cerró con una leve caída del -0,4%.

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En contraste, las casas enfrentaron un retroceso generalizado, con una baja interanual promedio del -4,8%. GBA Oeste sufrió el mayor desplome, del -9,0%, seguido por GBA Norte (-3,9%) y Sur (-3,1%), mientras que en CABA la caída fue del -2,6%.

Desde una perspectiva mensual, las variaciones en los precios de las casas fueron mínimas, con descensos del -0,4% en CABA y del -0,3% en GBA Norte, mientras que GBA Sur y Oeste apenas mostraron subas marginales del 0,1%. Por su parte, los departamentos experimentaron una tenue alza mensual en CABA (0,4%) y GBA Sur (0,2%), contrastando con los retrocesos en GBA Norte (-0,3%) y Oeste (-0,2%).

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A nivel local, Barracas lideró las caídas interanuales en el precio de departamentos en CABA, con un -1,2%, mientras que en GBA, Quilmes y La Matanza registraron los mayores retrocesos en casas (-9,9%) y departamentos (-3,3%), respectivamente.

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Lo más relevante, sin embargo, fue el salto en la demanda de departamentos, medida por los contactos en publicaciones. Este indicador creció un 63% interanual, impulsado por la reactivación del crédito hipotecario y un contexto que comienza a favorecer a los compradores.

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Alquileres: Precios en ascenso, pero bajo presión inflacionaria

El mercado de alquileres continúa su marcha ascendente, aunque los incrementos en los valores no logran empatar la acelerada inflación. En el segmento de departamentos, los precios por metro cuadrado subieron un 44,3% en CABA y se dispararon en GBA Sur (107,4%) y Oeste (125,6%), aunque todas estas subas quedaron lejos del alza de precios general.

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En el caso de las casas, los incrementos fueron aún más marcados en GBA Oeste (110%) y Sur (75,9%). Sin embargo, en términos intermensuales, se observaron movimientos heterogéneos. En noviembre de 2024, los precios de los departamentos subieron apenas un 1,0% en CABA y un 3,7% en GBA Sur, mientras que cayeron un -2,0% en GBA Norte.

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A nivel barrial, Almagro encabezó los aumentos mensuales en CABA, con un alza del 4,6% en el precio de los departamentos. En GBA, los municipios de Moreno y Morón se destacaron con subas del 12,5% en casas y del 8,6% en departamentos, respectivamente.

Un fenómeno relevante fue el crecimiento en la oferta de alquileres. La cantidad de departamentos disponibles en AMBA se incrementó un asombroso 167,1% respecto a noviembre de 2023, marcando un cambio significativo en el equilibrio de este segmento.

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Un mercado en redefinición

El índice de confianza del mercado de venta marca una recuperación sostenida en el segmento de departamentos, que muestra una tendencia alcista en CABA y GBA desde distintas fechas en 2023 y 2024. En cambio, el mercado de casas parece consolidarse en un estado de enfriamiento, con precios a la baja en GBA y estancamiento en CABA.

Este contexto resalta las tensiones entre un sector que busca recuperarse y una macroeconomía que no deja de condicionar las decisiones de los actores. El resurgir de los créditos hipotecarios es un bálsamo para el segmento de compra, especialmente de departamentos, pero la inflación y las presiones cambiarias limitan la capacidad de los alquileres para sostener aumentos que equiparen el costo de vida.

En definitiva, el mercado inmobiliario en AMBA se encuentra en plena transformación. Los departamentos, con su demanda revitalizada y un repunte en precios, parecen ser la gran apuesta a futuro. Por otro lado, las casas y los alquileres enfrentan desafíos que, de no mediar cambios significativos en el contexto económico, podrían agudizarse.

La clave estará en cómo el sector logre adaptarse a estas condiciones para seguir captando interés en un panorama tan volátil como el actual. La clave estará en cómo el sector logre adaptarse a estas condiciones para seguir captando interés en un panorama tan volátil como el actual.