Construcción: Tras un año para el olvido, ¿se viene otro peor?

 

Según datos oficiales la construcción mostró en 2012 la mayor contracción de su actividad en la última década. Pero, más preocupante aún, las posibilidades de recuperación del sector son acotadas si no se normaliza la compra venta de inmuebles. Las operaciones se derrumbaron el año pasado producto de la Pesificación de las operaciones del sector inmobiliario (escrituras y créditos) y la baja predisposición de los dueños a vender en moneda local.

 

De acuerdo al Indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) del INDEC, este sector se contrajo 3,2% i.a. en 2012, la mayor caída desde 2002 (durante la crisis de 2009 el ISAC se redujo 1,6% i.a.).

 

Asimismo, un indicador privado que releva el nivel actividad de las principales empresas de la construcción confirma el mal desempeño del sector: el Índice Construya se redujo 2% en relación al 2011.

 

Al analizar los principales insumos de la construcción se observa una caída generalizada en las ventas. Respeto de 2011 los despachos de cemento retrocedieron 8%; los de hierro 4,4%; los de asfalto 20,4%; los pisos y revestimientos cerámicos 18%; y las pinturas un 4%. 

 

Lamentablemente, la menor actividad llevó a una contracción de los puestos de trabajo. De acuerdo a los datos que presenta el IERIC, la cantidad de trabajadores registrados en la actividad de la construcción se redujo 3,4% i.a. en los primeros diez meses del 2012.

 

Asimismo, también golpeó al sector la moderación de la obra pública de la Nación y, en mayor medida, de las provincias (asfixiadas financieramente). En un año de ingresos fiscales más acotados, los gobiernos debieron ajustar el gasto de capital –el de la Nación creció sólo 12% i.a. en el acumulado a noviembre- para cumplir con las erogaciones corrientes.

 

La reducción en 2012 de las Obras viales (-6,5% anual) y de las Obras en infraestructura (-7,3% respecto de 2011), son un reflejo de los efectos de la reducción del gasto público sobre la construcción. 

 

Si bien el menor gasto de capital –público y privado- explica parte del descenso de la construcción, el principal responsable fue el derrumbe de la compra-venta de inmuebles producto de la Pesificación de las operaciones. 

 

Los controles cambiarios afectaron la compra de divisas en un mercado cuya unidad de cuenta es el Dólar, que está fuertemente ligado a la reserva de valor. Ante la imposibilidad de realizar transacciones en moneda extranjera, muchos inversores se niegan a recibir Pesos o piden el monto equivalente a comprar Dólares (más cerca de la cotización del informal), y los compradores que tienen divisas se esfuerzan por “hacerlas valer”. Este fenómeno se exacerbó, con la prohibición de comprar divisas para atesoramiento (mayo 2012). 

 

Además, a mitad de año el Banco Central dispuso la “pesificación” de los créditos hipotecarios. Más allá del escaso aporte del financiamiento a las operaciones inmobiliarias, la medida disminuyó el poder de compra de esos créditos ya que, producto de la brecha cambiaria, no es lo mismo recibir Dólares que el equivalente en Pesos al tipo de cambio oficial. 

 

Los préstamos hipotecarios crecieron 28% i.a. (6 p.p. menos que en 2011), apuntalados por el Plan PRO.CRE.AR. Si bien el financiamiento público de la construcción de viviendas estuvo vigente recién a partir de mediados de 2012, no logró evitar el desplome de la construcción que fue mucho más marcado en el segundo semestre (-5,4% i.a.). 

 

Los datos del sector revelan una fuerte contracción de las operaciones inmobiliarias, que generó un efecto dominó sobre la construcción. Las escrituras de compra y venta de inmuebles en provincia de Buenos Aires cayeron 12,4% en 2012 y en la Ciudad de Buenos Aires acumulan a noviembre una merma del 27% i.a. 

 

Los desarrolladores de proyectos edilicios enfrentan una elevada incertidumbre sobre el precio de venta al finalizar el emprendimiento: hay muy pocas operaciones de referencia y muchos acuerdos distintos a la hora de escriturar (parte en dólares, parte en Pesos en base a un mix del tipo de cambio oficial y el informal). Además,  sufren costos crecientes en Pesos –el Índice del Costos de la Construcción (ICC) subió 25,3% en 2012- por lo que el riesgo de inversión es muy elevado.

 

La menor demanda no significa necesariamente que el precio del M2/US$ haya bajado. Al no estar prácticamente apalancados los dueños de los inmuebles los ponen en alquiler a la espera de que la situación se “normalice” (les deja una renta mínima, pero permite cubrir gastos de expensas, impositivos, etc.). Esto se traduce en una menor oferta de unidades a vender (y mayor disponibilidad para alquilar).

 

Los desarrollos que se comercializan en fideicomisos en Pesos no sufrieron un golpe tan duro, pero en la medida que las cuotas se ajustan por la evolución del ICC existe un riesgo no menor de que los ingresos de quienes pagan mensualmente crezcan a un ritmo menor y no alcancen.

 

Bajo este escenario de incertidumbre e inestabilidad, en el que las condiciones del mercado inmobiliario sólo pueden mejorar significativamente si el Ejecutivo cambia el rumbo de la política económica, las perspectivas de venta y, por ende, de la construcción para el año que comienza no resultan muy alentadoras.

 

 

En un año que se espera un leve repunte de la economía, las expectativas para la construcción no son muy optimistas: en el mejor de los casos el sector exhibiría un mínimo repunte. En tanto los controles sobre las operaciones en moneda extranjera no se flexibilicen, las ventas inmobiliarias seguirán contrayéndose, por lo que habrá pocos incentivos para apuntalar la construcción.

 

La encuesta cualitativa que realiza el INDEC a empresarios del sector confirma que las expectativas de la actividad de la construcción no son muy alentadoras. Además, las encuestas de empleo que elabora Manpower para el primer trimestre del año muestran una menor expectativa neta de creación de puestos laborales en esta rama (+2%) en comparación con los demás actividades económicas (+11%).

 

La merma en los permisos de construcción  confirma dichas percepciones: la tendencia marcadamente decreciente que se observó desde abril del 2012 se ha mantenido hasta el final del año, con una caída de 9% i.a. en el cuarto trimestre.

 

Sin embargo, a diferencia del año pasado, hay algunos factores que jugarán a favor de la construcción. Desde el lado del sector público, probablemente las erogaciones de capital muestren cierta recuperación, sobre todo considerando que se trata de un año electoral. Al mismo tiempo, en lo que va del año se ha demostrado avances en nuevos proyectos asociados al plan PRO.CRE.AR.

 

En este sentido, los datos del INDEC muestran que las empresas que realizan principalmente obras públicas son más optimistas que las orientadas a la actividad privada. Dentro de las primeras, el 33,3% considera que la situación mejorará, contra 11,5% de las últimas.

 

Sin embargo, en lo que respecta al sector residencial -que representa cerca del  60% de la actividad de la construcción-, salvo que el Ejecutivo implemente cambios profundos, el escenario configurado el año pasado difícilmente se revertirá en 2013. Los inversores inmobiliarios se encuentran muy reticentes a adaptarse a las nuevas condiciones del mercado. Sin apalancamiento y con posibilidad de alquilar van a mantener sus ahorros en ladrillos, para eventualmente en el futuro recibir Dólares.   

 

En definitiva, el hecho de que el desempeño de la construcción esté fuertemente atado a la suerte de las operaciones inmobiliarias de compra-venta que desean realizarse en moneda extranjera en un contexto de controles y elevada brecha cambiaria, acota las posibilidades de recuperación de un sector que supo aportar más de un punto de crecimiento al PBI.