Las mieles de la resonante victoria en las PASO que el PRO obtuvo en su propio reducto fundacional porteño no alivian algunos dolores de cabeza al jefe de gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, (rebautizado por Jorge Asis/Oberdán Rocamora como “Geniol”, aludiendo a una famosa imagen publicitaria del fármaco en los años '30 y cuyo jingle entonaba Carlos Gardel). La encerrona en la problemática de la vivienda es una de las causantes.
Precisamente, la Legislatura tratará el proyecto de ley que regula las comisiones inmobiliarias, con el que se procura bajar el costo de ingreso a una locación, pero que cobró temperatura con la disputa entre las partes sobre cómo repartir las cargas de los contratos.
El contexto de esta controversia es el de un mercado cuanto menos enrarecido, que no termina de acomodarse por la inflación y al que la reciente novedad de los créditos hipotecarios indexados abrió el acceso a un inquilino de que pueda convertirse en dueño, al ser las cuotas iniciales más bajas que la mensualidad que les piden por los alquileres.
Claro que, como condición previa, tendría que disponer de más del 20% del precio del inmueble para firmar el boleto de compraventa, lo que representaría, como mínimo, unos $200 mil.
Si va al alquilar, necesitará juntar, entre las comisiones, adelantos y costo de la mudanza, entre 5 ó 6 meses del monto acordado, el cual debe ser pagado inicialmente. Si se toma el promedio de CABA, que estima “Reporte Inmobiliario” en unos $ 8.000 para unidades chicas, entrar significaría de movida una erogación entre $ 40 mil y $ 50 mil.
El propio gobierno de la Ciudad se sacó la foto estadística al sitio donde hoy se encuentra parado el mercado de los alquileres dentro de su órbita: entre mensualidad, expensas y la tasa de alumbrado, barrido y limpieza le comen a un inquilino medio la mitad de sus ingresos.
Le trasladaron la incidencia que han tenido en los gastos administrativos de los edificios el convenio firmado con los encargados, con aumentos del 50%, el 30% que subió el ABL y los contratos que arrancaron también 30% arriba que el año pasado.
Un informe de la Dirección de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad determinó que los valores publicados de los alquileres aumentaron en el primer trimestre entre 28,4% y 36,8 %, frente a una inflación interanual de 36,2% en promedio entre enero y marzo de 2017, en el ámbito porteño.
Como adicional, las boletas de luz, gas y agua, si bien desde un punto de partida congelado, se multiplicaron porcentualmente por centenas y la canasta alimenticia le llevó la delantera al Índice de Precios al Consumidor.
Como así no hubo plata que alcanzara, la consecuencia fue que sumen cerca de 600 mil los deudores de expensas, un 40%, lo que se prorratea entre los que pagan y hacen que el aumento les sea más pesado, de acuerdo con un estudio de la Asociación de Administradores de Consorcios de la Capital.
Un informe elaborado por Properati, en abril de 2015, daba cuenta que el valor de las expensas promedio en los departamentos porteños era de $1.150, tomando como referencia una unidad de 50 m²; dos años después casi que se duplicó, al pasar a ser de $2.050.
En la distribución de los gastos por cada departamento, la incidencia del encargado es significativa, ya que cobra entre $35.000 y $40.000. De ahí que en el caso de los edificios más chicos el sueldo del portero explica el 60% de las expensas.
En el 1er trimestre del año, Ámbito Financiero publicó que en algunos casos los aumentos anuales llegaron al 60%, siempre dependiendo el barrio y los amenities del edificio.
"Las expensas son determinantes para quien busca un departamento para alquilar y se suman casi automáticamente a los cálculos que definen la operación", explicó Gabriel Gruber de Properati.
Éramos muchos y llegó AFIP
En el medio de este desbarajuste de números, la AFIP aportó un granito de arena: incentivó a los inquilinos a denunciar los contratos al fisco para desgravar 40% de lo que pagan de su liquidación de ganancias, lo cual obliga al propietario a “blanquear” y afrontar su parte, pero a la vez incluye el 21% del IVA en la cuenta.
Tal como con las comisiones, la discusión pasa sobre quién asume el costo y la dirime la relación de fuerzas entre la oferta y la demanda.
Un estudio realizado por Mercado Libre Inmuebles reveló que los porteños en la actualidad buscan más departamentos para comprar que para alquilar, en base a la composición de la demanda por viviendas en Buenos Aires advertido entre 2016 y 2017.
En julio, la superficie de departamentos en alquiler que toma como indicador para elaborar sus estadísticas el gobierno de la Ciudad repitió la cantidad de metros que en el mismo mes del año pasado, pero 44% menos que hace 3 años y 40% debajo de 2015.
Es posible que muchos propietarios hayan salido del mercado como consecuencia de que la renta bajó al 4,7%, dentro de los rasgos más bajos de los últimos 40 años, según cálculos del sector.
De la comparación que hizo el portal inmobiliario Properati de la proporción de propietarios e inquilinos en las principales urbes de América del Sur, detectó que en la ciudad de Buenos Aires, en agosto de 2016, sobre 1.150.134 hogares relevados, 62% estaba habitado por sus dueños, mientras que un 30% lo estaba por inquilinos, de lo que se infiere que 8% se hallaban vacíos.
Un año y medio antes se habían estimado cerrados 225 mil, es decir, la cuarta parte en total. Posiblemente de esta proporción desocupada, una parte importante no esté debidamente declarada.
Las causas y efectos de que los créditos hipotecarios en algún punto compitan con los alquileres en el mercado inmobiliario harán que, por un lado, la porción de demanda que se vuelque a comprar ponga límites al precio de los alquileres, pero por otro que los propietarios prefieran poner en venta en lugar de alquilar, por tener pocos incentivos en la rentabilidad.
La consecuencia será un achicamiento del mercado y que los actores que permanezcan de un lado y otro vuelvan a medir las relaciones de fuerza resultantes.
La realidad al día de hoy es que el valor locativo promedio de las 13 localidades analizadas para una unidad usada estándar de dos dormitorios alcanzó a fines de junio los $ 9.083, al que se lleva tomando, por ejemplo, que en Palermo los alquileres para departamentos usados de dos ambientes subieron 33,1% interanual ($8.933), un 32,2% en Recoleta ($8.388); 35,6% en Belgrano ($8.084), un 39,3% en Villa Urquiza ($7.679) y un 27,1% en Almagro ($6.844).
En el conurbano, la brecha de valores entre las localidades de la zona norte y las ubicadas al oeste y sur es significativa. El valor promedio de alquiler de un 3 ambientes resulta un 37,2% más alto en el norte que en el oeste y casi un 38,2 % superior con relación al alquiler promedio de las localidades del sur.