Cohousing, caro y sin regulaciones pero sueño dorado para retiros voluntarios previos a la jubilación

El cohousing se presenta como una alternativa atractiva para quienes se acogen a un retiro voluntario previo a la jubilación, aunque sea una opción cara y carente de regulaciones específicas en Argentina.

De ahí que sea una modalidad todavía incipiente en Argentina: se contabilizan actualmente en todo el país menos de 10 proyectos reales operativos de cohousing (o senior cohousing) para adultos mayores.

Entre los programas públicos concretados en escala se encuentra Casa Activa, de Belén de Escobar – Barrio Stone, en el que participa PAMI, que entregó más de 900 viviendas en 13 provincias hasta fines de 2025, agrupadas en complejos de unos 32 departamentos cada uno; la Residencia Martin Rodríguez Víamonte, en Ituzaingó, administrada por la Ciudad de Buenos Aires, habitada por 500 personas, y complejos comunales modelo, como el de Tapalqué, en la Provincia.

En el sector privado se cuentan Vida Linda (en el barrio de Belgrano, CABA), el más conocido y operativo desde hace años, y emprendimientos pequeños o en desarrollo en Mar del Plata, San Luis (Tierra Caranday), Córdoba (Club 60+), y algunos otros en etapa de planificación o muy recientes.

Borradores de proyectos de ley

Grupos de abogados están estudiando un formato legal a partir de figuras legales que ya existen en el Código Civil para, una vez listo, se lo pueda presentar en la Cámara de Diputados y que sea convertido en proyecto de ley que encuadre los cohousing para adultos mayores.

La explicación sobre las estructuras legales en uso son: la propiedad horizontal clásica, en el que se es dueño del dominio y es heredable; la cesión de uso desde una cooperativa propietaria, donde no hay título de propiedad, sino un usufructuo por el que se paga una cuota mensual, y el comodato estatal gratuito para los +60.

En el caso de la propiedad horizontal, se compra un departamento en un edificio/cohousing, con escritura y se paga expensas. Los espacios comunes son del consorcio. Funciona como si se comprara en cualquier edificio, pero con reglamento pensado para 60+.

Actividades comunes

Las actividades comunes cubren gran parte de la jornada dentro de los cohousings.

Derecho de uso de por vida

Para cesión de uso/cooperativa, se adquiere un “derecho de uso de por vida”. La propiedad es de una cooperativa/asociación, que da el usufructo al residente. Se paga cuota mensual. El ejemplo más conocido es el de Vida Linda, en Belgrano, donde hay departamentos de 40-90m² por los que se pagan expensas de $200 a 300 mil.

En el comodato estatal, el Estado presta la vivienda sin cargo a los +60 que no pueden pagar un alquiler. Da usufructuo de por vida, como es el caso del Programa Casa Activa de PAMI + Municipios, con monoambientes de 38m².

12._casa_activa_escobar

La inauguración de Casa Activa, en Belén de Escobar, un emprendimiento público que está a cargo de PAMI (Foto argentina.gob.ar)

Cruce de regulaciones

La ley de propiedad horizontal, en su artículo 2037 o Conjuntos Inmobiliarios art. 2073, CCyC regula la compra de la unidad dentro del cohousing, que genera una escritura de dominio, requiere de poner todo el dinero junto al concretar la operación y se vota entre vecinos un reglamento especial, donde se definen espacios comunes, si se aceptan visitas largas, mascotas, cuidadores. No hay administrador externo: se autogestiona.

En la cesión de uso/cooperativa, el modelo de Vida Linda da derecho de uso de por vida, y tiene un costo inferior al de la zona de Belgrano. Si alguien que vende su casa en USD 150.000, entra al cohousing por USD 50.000, se queda con USD 100.000 para invertir en lo que dé renta.

En el Comodato en Casa Activa, el Estado presta un monoambiente de 38m² o un departamento de 50m² de por vida sin cargo. Tiene: Centro de día, pileta, huerta, talleres.

Recomendaciones básicas

Es conveniente estar asesorados por escribano de confianza, básicamente para diferenciar entre firmar “dominio” o “uso”.

Conviene que los hijos participen cuando se elige cesión de uso, porque tienen que saber que no heredan esa parte.

La documentación a revisar que recomiendan los especialistas consiste en:

Título de propiedad: Muchos proyectos senior living “no trabajan con títulos perfectos”. Se debe pedir informe de dominio. Si no hay escritura individual, es cesión de uso.
Herencia: En cesión de uso no se hereda. Para dejar algo a los hijos, no hay que invertir toda la plata ahí.
Reglamento de copropiedad: Se discute en talleres antes de entrar. Define convivencia: ¿puede venir un hijo a cuidar tres meses al residente? ¿qué pasa si deja de ser autoválido? En Argentina “no está legalmente resuelto qué sucede cuando el adulto deja de ser autosuficiente”.
Derecho a la habitación del cónyuge: Si estaba casada, aunque venda, tenía derecho a seguir en la casa. Al vender, ese derecho se pierde. Por eso es clave que la decisión sea ciento por ciento suya.

Como muchos cohousing piden evaluación de ingreso y entrevistas, sería preferible alquilar por un mes para probar si se está a gusto con el lugar y su funcionamiento.

-------------------