Todos los propietarios sabían lo que pasaba en la torre colapsada

Golstein y sus colegas renunciaron porque en 2019 el consorcio de propietarios del condominio de Surfside ya estaba consumido por el debate sobre las reparaciones multimillonarias que eran necesarios realizar. 

Surfside es una localidad del condado de Miami-Dade, en Florida, con una población estable cercana a 6.000 personas, ubicada en una zona residencial costera, con varios edificios de condominios ubicados en Surfside Beach. 

Surfside, de 2,5 Km2 pero sólo 1,3 Km2 es tierra firme, está encajonada entre North Beach, Bal Harbour, Bahía de Biscayne y el Océano Atlántico.

La renuncia

La carta de renuncia de Anette Goldstein a la presidencia del Consejo de Administración de Champlain Towers South en 2019 tiene algunos fragmentos muy llamativos ahora que estalló lo que para entonces ya resultaba posible pero era confidencial:

## "Trabajamos durante meses para ir en una dirección y, en el último minuto, se plantearon objeciones que deberían haberse discutido y resuelto desde el principio".

## “Este patrón se ha repetido una y otra vez, batallas de ego, socavando los roles de los miembros de la junta directiva, circulación de chismes y falsedades. No estoy presentando una imagen muy bonita del funcionamiento de nuestra junta y de muchas antes que nosotros, sin embargo describe una junta que trabaja muy duro pero que por las razones anteriores no puede lograr los objetivos que nos propusimos lograr".

El debate

De acuerdo al equipo de investigación del The Washington Post, el problema consistía en que las reparaciones necesarias en los inmuebles llevaban 3 años de demora.

Los motivos eran

## "el costo y el alcance del trabajo", y 
## "la rotación en la junta de voluntarios".

Esto aparece documentado en las actas de la junta de condominios y otros registros mantenidos en el archivo de la asociación de propietarios.

En la primavera de 2019, antes de la estampida de renuncias, los propietarios de condominios recibieron una carta en nombre de la Junta de Administración que les advirtió: 

“Este será un momento desafiante para todos nosotros en Champlain Tower South. Nuestro edificio ha estado descuidado por algún tiempo y tenemos que comenzar a prepararnos para nuestra próxima Recertificación. La junta está trabajando arduamente para encontrar formas de satisfacer las necesidades desesperantes del edificio. Sería irresponsable seguir ignorando estas necesidades".

Ahora se espera identificar la causa de la catástrofe, un peritaje que llevará varios meses. Pero está claro que en 2018 aparecieron problemas, y aún se desconoce qué relación puede existir entre los problemas de 2018 y la tragedia de 2021.

Al menos 18 personas murieron en la catástrofe y 145 siguen desaparecidas.

El edificio tenía 136 unidades y una población diversa de jubilados, emigrados del noreste, judíos ortodoxos y latinoamericanos.

Las advertencias

Ocurrieron advertencias, según se verifica en las actas del Consejo de Administración, y fueron cada vez más graves.

A pesar de esto, muchos propietarios de condominios se negaron a pagar las mejoras necesarias, cuyo precio se disparó de US$ 9 millones a más de US$ 15 millones en los recientes 3 años.

El motivo de la inflación de los presupuestos es sencilla de explicar: se multiplicaba el deterioro, según muestran los registros.

Max Friedman, un ex miembro de la junta de consorcistas que renunció antes del informe de 2018, le dijo al Post: "La pregunta es, ¿Por qué tardaron 3 años en llegar a este punto? Tomó mucho tiempo hacer que la bola rodara. Nadie creía realmente que el edificio estuviera en peligro inminente".

Las razones precisas de las dimisiones de los otros 4 miembros que renunciaron junto a Goldstein no están claras en los documentos examinados por The Post. 

Más curioso es que Goldstein y algunos de los otros renunciantes luego regresaron al Consejo de Administración. En un caso, esto ocurrió apenas 3 semanas después de renunciar.

El Post dice que al menos 2 de aquellos 5 miembros renunciantes han sido reportados como desaparecidos.

El deterioro

El condado de Miami-Dade requiere que los edificios sean inspeccionados y recertificados como seguros después de 40 años. 

Sin embargo, los abogados de activos hipotecarios dicen que el proceso de inspección a menudo se demora más allá de los 40 años.

El complejo inmobiliario Champlain Towers South fue construido en 1981. Es decir que sus 40 años se cumplen en 2021.

Sin embargo, según una revisión de 2018, eran necesarias reparaciones cuanto antes para lograr la recertificación. Esto lo firmó el ingeniero Frank P. Morabito, quien encontró un "daño estructural importante" en una losa de concreto debajo de la plataforma de la piscina, causado por una falla que limitó el drenaje de agua.

Precisamente una residente le dijo a The Post que minutos antes de la caída de Champlain Towers South, notó que una sección de la terraza de la piscina y un área de estacionamiento a nivel de la calle se habían derrumbado en el estacionamiento de abajo. 

Los expertos han dicho que el colapso pareció involucrar una falla en los niveles más bajos del edificio o en el estacionamiento debajo de él.

Advertencias

En un correo electrónico de 2018 a otros funcionarios de la ciudad, Ross Prieto, por entonces funcionario de construcción de Surfside, elogió al Consejo de Administración por impulsar la revisión de 40 años. 

Pero lo que a Prieto le pareció un comienzo auspicioso pronto se convirtió en un paseo lento.

Los propietarios se enfrentaron por el costo de las reparaciones, con docenas de personas que firmaron una carta que cuestionaba los detalles del gasto propuesto y reclamó a la junta de consorcistas que considerara un presupuesto más bajo.

"No podemos permitirnos una tasación que duplique la cantidad de las cuotas de mantenimiento que se pagan actualmente", escribió este grupo.

Discrepó con ellos la actual presidenta del Consejo de Administración, Joan Wodnicki, quien reclamó definiciones a los propietarios del condominio.

Ya el 23/10/2020 le escribió a cada propietario: “Quiero que Ud. sepa que las cifras que estamos escuchando hasta ahora son mucho más altas que la estimación original de Morabito. Sin embargo, el proyecto también es mucho más grande. El daño al hormigón es más extenso de lo que era cuando se analizó por primera vez en 2018, y los precios han subido".

Wodnicki añadió: "Ojalá pudiera dar noticias más fáciles, pero la realidad es que vivimos en un edificio envejecido frente al mar que necesita obras. Nuestro mantenimiento probablemente aumentará y la renovación será muy costosa. Dentro de esos límites, podemos trabajar para priorizar, obtener los precios más bajos, obtener los mejores términos de préstamo y otras formas de contener los costos. Pero nuestra casa necesita atención, y esto no es una sorpresa. Sabemos desde hace varios años que esto iba a suceder".

Parecía que prevalecería el sentido común. Por ese motivo, el funcionario Prieto escribió en un correo electrónico del 15/11/2020: “Este edificio en particular debería esperar a recertificar sus 40 años en 2021, pero han decidido comenzar el proceso temprano, lo cual yo respaldo de todo corazón y deseo que esta tendencia se imponga a otras propiedades”.

Antes de la tragedia

“Mucho de este trabajo podría haberse realizado o planificado en años pasados. Pero aquí es donde estamos ahora ”, insistió Joan Wodnicki, a los propietarios de condominios en una carta el 09/04/2021, y ella advirtió que el daño al sistema de soporte de concreto de la estructura se estaba acelerando.

24 horas después, en una nota complementaria antes de una reunión sobre los US$ 15 millones en costos de reparación, Wodnicki escribió: "A medida que nos acercamos a la reunión del próximo martes sobre la Evaluación Especial, les pido a todos que traten de mantener la calma. Sé que hay mucha ansiedad y muchas preguntas. Es mucha información y mucho dinero. Continuaremos haciendo nuestro mejor esfuerzo para abordar las preocupaciones de todos".

La junta celebró reuniones utilizando el soporte Zoom durante gran parte de 2020 y 2021. A algunas reuniones asistieron apenas un puñado de personas, según muestran los registros. 

Las explicaciones altamente técnicas de las necesidades de mantenimiento del edificio y un complicado desglose de los costos quedaron disponibles en un sitio web interno.

Sin embargo, el propietario del condominio, Adalberto Agüero, le dijo a The Post que él y su esposa no estaban al tanto del informe de inspección de 2018 cuando compraron su unidad de 1 dormitorio a mediados de 2019, un proceso que involucró una entrevista con un miembro de la junta. 

“Hubo muchas peleas y discusiones”, dijo Agüero. De la correspondencia que recibió la pareja, dijo, "da la sensación de que las cosas no estaban bien".

A principios de 2021, la pareja recibió una evaluación de US$ 80.000 a pagar durante más de una década que sería su parte por las reparaciones pendientes, un precio que, según Agüero, parecía elevado. 

"Pensé que era una cantidad muy alta de dinero", dijo él. Pero habían decorado su vivienda y les encantaba el condominio. "No teníamos elección. ¿Qué íbamos a hacer?".

El 13/04/2021, la junta votó en forma unánime a favor de una evaluación especial de US$ 15 millones para pagar las mejoras al edificio.

Pero los trabajos de restauración de hormigón aún no habían comenzado cuando el edificio se derrumbó parcialmente el 24/06/2021.