Los puntos a favor y en contra de los créditos hipotecarios anunciados por Luis Caputo

Los nuevos créditos hipotecarios que anunció Caputo.

El Gobierno anunció una nueva herramienta para reactivar los créditos hipotecarios y, al mismo tiempo, buscar un mayor dinamismo en la construcción. El ministro de Economía, Luis Caputo, informó que los bancos podrán fondearse a largo plazo por hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.

La primera licitación será la próxima semana y tendrá un monto de $200.000 millones. Aunque el sector bancario y de la construcción valoraron especialmente el carácter de largo plazo del fondeo, Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, dijo que el efecto de la medida no será inmediato y que la construcción dependerá de cómo evolucione el stock de viviendas terminadas.

Weiss destacó en una entrevista con Infobae que la medida por sí misma no reactiva al sector constructor:

Todos estos créditos hipotecarios están dirigidos a la compra de viviendas terminadas, sean nuevas o sean usadas. Esto directamente no reactiva al sector de la construcción. Todos estos créditos hipotecarios están dirigidos a la compra de viviendas terminadas, sean nuevas o sean usadas. Esto directamente no reactiva al sector de la construcción.

Cómo funcionará el nuevo fondeo para créditos

El esquema establece un monto máximo por crédito de 150 UVAs, equivalente a unos US$ 200.000, aunque el promedio histórico de los préstamos hipotecarios se ubica cerca de los US$ 80.000. Según las estimaciones oficiales, el programa completo podría alcanzar para financiar la demanda de unas 17.000 a 18.000 familias.

Para Caputo, la iniciativa apunta a actuar simultáneamente sobre la oferta y la demanda. El ministro explicó que el nuevo fondeo hipotecario se complementa con la flexibilización de los créditos bancarios en dólares para personas jurídicas, una normativa que permite a los bancos prestar en esa moneda hasta el 15% de sus depósitos, bajo las normas macroprudenciales establecidas por el Banco Central.

La combinación, según el Gobierno, permitiría que los desarrolladores inmobiliarios accedan a financiamiento en dólares a tasas más accesibles para iniciar nuevos proyectos, mientras que los créditos hipotecarios impulsarían la demanda de viviendas, en contraposición con lo planteado por Weiss.

La opinión de los bancos

Claudio Cesario, presidente de ABA, consideró que el mecanismo de subastas es transparente y competitivo y que puede contribuir a reducir el riesgo asociado al descalce de plazos, uno de los principales desafíos para créditos hipotecarios de largo plazo, de acuerdo con Infobae.

En la misma línea, Gustavo “Paco” Manríquez, CEO de Banco Supervielle, sostuvo que la iniciativa puede ayudar a cerrar la brecha de acceso a la vivienda que existe frente a otros países de la región y dinamizar actividades vinculadas con la construcción y las refacciones.

La barrera del ingreso mínimo

La expectativa oficial es que el nuevo esquema genere más proyectos inmobiliarios, empleo y demanda de insumos. Sin embargo, sigue en pie un freno determinante a la hora de tomar créditos, el piso de ingresos para poder acceder a uno. Una simulación realizada por el mismo medio muestra que para obtener US$80.000 de crédito para comprar una propiedad de US$106.000, y con una tasa del 7% en UVA (cerca del máximo de 7,5% que plantea como tope el fondeo anunciado hoy por el ministro Caputo) a pagar a 25 años, se necesita un ingreso del/de los demandantes de más de $3.400.000. La primera cuota sería de $865.000.

Con un ingreso medio de $1.153.000 en el primer trimestre del 2026, los ingresos necesarios superan ampliamente no solo uno, sino dos salarios medios. Y la cuota de la simulación recién presentada representa el 75% de un ingreso medio, aunque similar a un alquiler de tres ambientes.

Con la aplicación de los nuevos créditos hipotecarios, el gobierno espera reactivar la economía. Aunque podría tener un impacto positivo para el sector, sigue siendo una medida para quienes tengan salarios muy por encima de la media.