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LIQUIDACIÓN DE FIN DE CICLO 

La recesión no tiene piedad ni del m2 ni del 0 Km

Vie, 18/10/2019 - 7:42pm
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El lunes 15/10 empezó una feria inmobiliaria online que culmina el viernes 25 llamada Súper Sale, con descuentos del 15% para arriba en propiedades de distintas características y ambientes, tanto en CABA como en el norte del conurbano. Hasta hace poco estuvieron las plataformas de ofertas de electrónica y electrodomésticos (Electrofest) y más recientemente terminó Hot Sale, en la que se promocionó la venta de 140 mil autos. Los planes de cuotas sin interés fueron el atractivo para que la minoría asalariada que llega bien a fin de mes consuma bienes durables, pero las rebajas de precios tan aumentados tras la macrodevaluación del año pasado parecen no ser tan tentadoras, cuando se alejaron de la forma que lo hicieron del alcance de la gente: se necesitarían más de 31 sueldos para un 0Km de los más económicos, pese a que se retrotrajeron a las listas que superan al inicio de 2018, o 25 años si se quisiera acceder a un departamento mediano. Encima las tasas para financiarlos superan largamente a la inflación y ni hablar a los ajustes salariales. Con esta ecuación, tampoco a los que acovachan dólares en los colchones les llegan a mover un pelo, ya que entienden que el metro cuadrado de las propiedades sigue sobrevaluado respecto del pasado y de los otros países y esperan que baje más.

En la Argentina se precisan 31 salarios para comprar un automóvil 0 Km., en el 1eer. Mundo, máximo 6 salarios.
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Buena parte de la sangría de depósitos que vienen teniendo los bancos desde que la Administración Macri dispuso el control de cambios, se está haciendo notar en los $64,50 que pasó a valer el dólar blue.

Y como el colchón es el destino casi obligado de una porción importante de los billetes verdes que compran los particulares, a su alrededor se suceden una tras otra, bajo distintas denominaciones de marketing, las ferias de compras con descuentos en Internet con las que se busca atraer aunque sea una porción de esos casi US$100 mil millones que se calculan acovachados hacia liquidaciones de stocks de autos, electrónica y de todo bien tangible y valorizable que se clasifique como durable, incluidos ahora los inmuebles.

Tal es así que en estos momentos funciona hasta el viernes de la semana que viene el “Súper Sale”, dedicado a propiedades de distintas características y ambientes, tanto en capital como zona norte que se publican con descuentos en el precio desde un 15%. 

En el Hotsale hace poco finalizado ya estuvieron en danza  más de 140.000 automóviles entre concesionarias y particulares en 20 mil publicaciones, según reportó el sitio Mercado Libre, y registró una mejora del 20% en la concreción de operaciones respecto de la edición del año pasado.

Dispar suerte tienen estas apelaciones dirigidas a los que liquidan ahorros visibles en cuentas bancarias y en bonos para que aprovechen las ofertas de liquidación de fin de ciclo económico, más que de temporada, como se hace con las modas, y destinen algo de esa liquidez oculta a la canasta secundaria del consumo.

En el caso de los autos, el especialista de Ámbito Financiero, Fernando Alonso, las concesionarias descuentan más del 30% por los 0Km y retrotraen, de ese modo, los precios a las listas de hace 2 años. Da como ejemplo que un Chevrolet Onix Active, entre pitos y flautas, bajó de los $1.155.900 actuales a $790.000 o menos.

En el último Hotsale los más movilizados que informó Mercado Libre fueron Nissan, Fiat y Renault.

No aún el lápiz afinado convierte a las ofertas en lo suficientemente tentadoras para sacar a la luz los verdes acolchonados. Es que si bien los 0Km bajaron en dólares, los salarios retrocedieron el doble.

Un cálculo actualizado del efectuado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) antes de las PASO indicaba la equivalencia de un auto en 26 salarios promedio, brecha que se amplió tras la devaluación a 31. Se fue a más del doble de lo que venía desde la crisis del 2001 en adelante. Y del triple respecto de los tiempos de la convertibilidad.

Cualquiera que conozca esa relación en USA, Europa o Nueva Zelanda sabe que con 4 a 6 salarios se accede a un 0Km.

Tenue ruido de ladrillazos 

Con los inmuebles ocurre otro tanto. Reporte Inmobiliario, Zonaprop y Mercadolibre coincidieron en destacar que siguieron bajando los precios de venta de los departamentos en el 75% de los barrios de la Ciudad y en el Gran Buenos Aires, ante la reticencia de la demanda a aceptar los niveles aumentados el año pasado.

En promedio, un departamento de 2 ambientes y 50 m2 en Ciudad de Buenos Aires está valuado en US$132 mil, mientras que uno de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 185 mil. 

Actualmente, según Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado es US$2.527, un 0,4% por debajo del mes previo.

Mercado Libre relevó los precios en dólares de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires decrecieron en el último trimestre un 1% respecto al período anterior.

La percepción del público no es precisamente que se hayan abaratado pese a esos retoques y espera por más. 

Es que el equilibrio de la valuación se estableció a partir de una especulación basada en el atesoramiento como refugio ante la depreciación de la moneda que de un cálculo que contemple costos y amortizaciones en el marco de una interacción equilibrada de la oferta y la demanda. 

Precisamente la explosión de esta última antes de la gran devaluación del año pasado había estado motorizada por un excepcional vuelco a la compra de propiedades que habían sacado créditos hipotecarios con cláusula UVA como alternativa a los alquileres.

No sólo el resultante deterioro de los ingresos de la población puso punto final a esa financiación indexada, sino que distanció el valor de un departamento mediano de 240 a 300 salarios promedio de un trabajador formal.

De acuerdo con las estimaciones más serias, el m² debería estar alrededor de los US$2.200, cuando aún cotiza a US$3.957, un 80% más alto.

Pero, además, en el ánimo del potencial inversor pesa la presión recaudadora que ejercen las jurisdicciones sobre la tasación revaluada de las propiedades en impuestos y tasas de servicios, además de la renta negativa que ofrecen como alternativa de inversión.

Las inmobiliarias se esperanzan en este impasse en eventuales atractivos para las búsquedas en curso como los que podrían ejercer ubicaciones que registraron la mayor baja interanual de las transacciones: Parque Chas (-4%), La Boca (-6%) y Núñez (-6%), de acuerdo con un informe de Zonaprop.

Sobresalen comparativamente a una especie de resistencia a la deflación inmobiliaria de algunos barrios como Liniers (+5%), Paternal (+5%) y San Nicolás (+4%), además del suroeste porteño, que se mostraron más renuentes a las rebajas e inclusive mimetizados con las remarcaciones comerciales, barrios. 

En tanto, los exclusivos, Puerto Madero, el más caro, a US$5.757 el m2, seguido por Palermo a US$3.502 y Las Cañitas a US$3.497, defienden su categorización y por tanto, sus precios.

La franja intermedia corresponde a Saavedra a US$2.708, Parque Centenario a US$2.547, Barracas a US$2.406, Boedo a US$2.271 y Monserrat a US$2.204. 

A su vez, como los más baratos revistan La Boca a US$1.731, Constitución a US$1.718 y Villa Lugano a US$1.233.

Habrá que seguir viendo, porque por traslado directo de la devaluación, en junio 2018, el 69% de los barrios porteños incrementó su cotización, lo cual fue frenando las operaciones hasta que la inercia se detuvo en marzo 2019, cuando se inició un período de estancamiento o descenso de precios. 

Como simultáneamente se había generado una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy, 29% inferior a abril de 2018, la conclusión sería que hacer un metro cuadrado se encuentra entre los valores más bajos desde 2012.

Con estos números a la vista, si por los bienes durables fuese, larga vida aún espera al colchón.