LA LETRA CHICA DEL PLAN HIPOTECARIO

... Y que Dios le haga una casa

Ya son más de un 1,5 millones de personas las que se inscribieron en la Anses para obtener los créditos baratos anunciados por Cristina Fernández. Sin embargo, el plan tiene algunas particularidades que, de entrada, deja a más de 4,5 millones sin posibilidades.

 

El plan oficial Procrear de crédito para la vivienda única familiar anunciado por Cristina Fernández hace unos días generá expectativa en más de 1,5 millón de particulares, pese a que aún no se conoce cómo se implementará esta iniciativa.

En la Anses se inscribieron cientos de esperanzados en obtener el "milagro K" de pagar un crédito a tasas que arrancan en un 2%, cuando la inflación es diez veces superior. Pero, pasada la euforia, y hechas un par de cuentas, cayó la obviedad: los cuentas no dan.

Sucede que, al repasar los requisitos a cumplimentar para ser un beneficiario del plan Procrear, quedan en evidencia cuestiones que terminan por complicar a los sectores de menor poder adquisitivo que apuestan a este programa como solución habitacional.

"Como está pautado, parece hecho para quien ya tiene una vivienda o no tiene mayores inconvenientes para encarar una construcción, porque posee desde el terreno hasta la espalda financiera para cumplir con todo lo que se pide", afirma de manera categórica Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI).

El primer condicionamiento fijado en el mega plan hipotecario puede encontrarse, justamente, en el requisito inicial que contempla: demostrar un trabajo en blanco con fondos suficientes por el período mínimo de un año.

Tal como detalló la propia Presidente durante el anuncio de las tarjetas Argenta para jubilados, el país hoy cuenta con " un 32% de trabajadores sin registro"  y más un 7%  de desocupación.

Sólo considerando el total de empleados en negro quedan "borrados de un plumazo" más de 4,3 millones de argentinos. Y, justamente, es en este grupo donde se encuentran las mayores carencias habitacionales.

"Esta es una limitación muy fuerte. Pero hay otra que también es significativa, como el monto tope prestado y qué tipo de construcciones son las que se pueden llevar a cabo. Y esto no ayuda a quienes quieren dejar de alquilar", aseguró José Rozados, CEO de la consultora 'Reporte Inmobiliario' al sitio 'iProfesional'.

Hay un condicionante crucial también que tiene que ver con que el costo del proyecto de obra a encarar no puede superar en más de cuatro veces el valor del terreno.

"Esto es comprensible para un particular que cuente con un lote muy bien valuado y en dólares, por ejemplo. Ahora, es un dolor de cabeza para aquellos que tienen un pedazo de tierra en una zona poco cotizada", señala Rozados, al tiempo que agrega que "para quienes más requieren de estos créditos este limitante es nocivo".

"Pensemos en una persona que dispone de un terreno en el Gran Buenos Aires o en el interior. En ese caso, un lote de 200 metros cuadrados en zonas de baja demanda -que es el tipo de espacio del que disponen muchos de quienes solicitaron los préstamos- puede cotizar en unos $15.000. Es decir, que recibirá no más de $60.000 para hacer su casa", apunta el titular de 'Reporte'.

Y aquí entra a tallar otra "cuestión de peso". Y es que esa cifra puede resultar inferior si es que el Gobierno toma la valuación fiscal de los predios.

Precisamente, el programa no aclara cómo será determinado dicho valor.

"Uno tiende a pensar que se utilizará la cotización del mercado, pero en las condiciones del plan eso no se aclara. Si se aplica la valuación fiscal, el dinero que se esté entregando incluso puede ser más bajo del previsto", remarca Rozados, en efecto, "puede decaer más de un 60% respecto del de mercado".

"En zonas alejadas de la provincia de Buenos Aires la cotización de un lote comercializable ronda entre los $4.000 y los $10.000. Es decir, que el máximo establecido de cuatro veces ese valor -que iría entre los $16.000 y los $40.000 - hace casi imposible levantar una vivienda. Más aun con los actuales costos que se manejan en la construcción", expresa Rozados.

El experto detalla que, según los criterios que establece Procrear, "para obtener un crédito hipotecario razonable que permita construir una casa digna, aunque sin lujos, se deberá contar con un terreno cuya valuación no baje de los $50.000".

"Eso te hace acreedor de unos $200.000. Y te habilita a construir, al menos, un living y cocina integrada y baño en la habitación. Techo de tejas, paredes aisladas, y demás. El tema es que para una familia con hijos una casa de esas características queda muy chica. Por ende, hay que ver cuánto rendirá la plata que entregue el Gobierno", afirma Rozados.

"El interesado, según el programa, debe hacer planos, presentarlos, y pagar derechos municipales según dónde vaya a construir. Eso le implica un gasto extra de hasta $12.000. Es muy difícil de afrontar para buena parte del segmento que busca estos créditos", indica.

Desde LJ Ramos Eduardo Pereira, gerente de Tasaciones de la inmobiliaria, también se refiere a este último punto. "Quienes tengan acceso al crédito y terrenos en el conurbano bonaerense de por sí enfrentarán la desventaja de contar con una tierra muy barata. Y ni hablar si la cotización es fiscal. Hay que pensar que muchas municipalidades hace años que no actualizan estos valores", remarcó.

"La situación es diferente para los dueños de predios en San Isidro, Pilar o Vicente López. En esos casos, esa valuación fiscal está muy cerca del precio de comercialización", agrega.

No obstante, el experto aclara que "suena poco convincente que le otorguen el crédito a quienes aparentan una mayor espalda económica". 

Ahora, ¿qué sucede con aquellos que no tienen terrenos? Según lo anunció la propia Presidente, deberán inscribirse para que -a través de Lotería Nacional- resulten sorteados y así les sea asignado alguno de los predios fiscales que fueron puestos a disposición del plan.

Pero hay un "detalle": La disponibilidad de espacios aportados por el Estado comprende apenas 86 parcelas, cuyas dimensiones varían desde las 0,35 hectáreas a las 180.

La distribución de estos terrenos que serían destinados al programa se concentra hoy, principalmente, en la provincia de Buenos Aires (32 predios), Córdoba (8), Santa Fe (5) y Tierra del Fuego (4).

¿Qué tipo de casas se puede construir?

Aunque luego fueron despublicadas de su página Web, el Hipotecario implementó la semana pasada en su portal de Internet, una opción que mostraba los modelos de viviendas construibles dentro del plan oficial para quienes carezcan de terreno. Esos modelos fueron elaborados por técnicos de la entidad bancaria para cada región del país.

Por lo general se trata de viviendas de entre uno y tres dormitorios. En tanto, para la zona Patagónica (Río Negro, Neuquén, Santa Cruz, Chubut y Tierra del Fuego) se plantearon dos alternativas, de una y dos plantas (68 m2 a 79 m2)

Es posible la edificación es dos plantas, y también es posible edificar arriba de la casa de algún familiar, pero el lote debe ser del padre o del hijo, y en este caso ambas casas quedarían hipotecadas al concederse el préstamo.

Por otra parte, según el plan, no es suficiente con presentar el boleto de compraventa del lote sino que éste tiene que haber sido escriturado.

Un nuevo interrogante que se presenta es si quienes ya poseen una casa sin terminar -o bien deseen ampliar su vivienda actual- pueden acceder a los créditos "baratos". Y en ese sentido, el plan oficial sólo está orientado a la construcción de nuevas viviendas.

¿Y qué pasa con aquellos que deben tirar abajo lo existente para edificar algo nuevo? En ese caso, el plan oficial no cubre demoliciones, si bien el interesado puede acceder al crédito para levantar la nueva unidad.

Otra pregunta  común es si habrá una lista de constructores para contratar o si se puede llamar a cualquier conocido. Y, en este caso, quienes tengan terreno propio pueden elegir con quien construye, y en caso de que utilice tierras fiscales urbanizadas, podrá optar por las constructoras ya establecidas por el Estado.

En tanto para quienes ya cuentan con un poco del capital atesorado (por ejemplo, piden $350.000 para una casa de $500.000), encuentran también el obstáculo de que el proyecto de obra no puede superar el monto equivalente a cuatro veces el valor del terreno.

A la hora de evaluar la puesta en práctica de la gran apuesta oficial, Armando Pepe apela a un cálculo para abordar lo que él definió como una iniciativa "muy difícil de realizar".

"El plan fija 100.000 viviendas al año. Si a ese número lo dividimos por los 365 días, da como resultado 273 diarias. Dividido por 24, arroja 11 por hora. Esto resulta poco viable", recalca.

El experto subraya que la iniciativa le "hace recordar a la propuesta para inquilinos que, en su momento, anunciara Néstor Kirchner junto a Martín Redrado. La gente venía a nuestras oficinas a consultar pero al final del plan apenas entregaron 28 créditos a través del Banco Nación".

 

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