Créditos hipotecarios: Caputo enfrenta una prueba clave con los fondos de ANSES

El programa de créditos hipotecarios financiado con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) quedó bajo presión por un problema que va más allá de las tasas de interés, los bancos necesitan encontrar familias que puedan asumir una deuda de largo plazo.

Tras dos licitaciones por un total de $400.000 millones, el Ministerio de Economía analiza suspender la convocatoria prevista para noviembre, según publicó el medio La Política Online.

El Gobierno consiguió ofrecer financiamiento a las entidades bancarias, pero la disponibilidad de recursos no garantiza que haya suficientes solicitantes con ingresos capaces de afrontar las cuotas.

En paralelo, los bancos buscan ampliar el universo de potenciales clientes y, según la información periodística, propusieron que el programa también permita financiar segundas viviendas. Ese cambio modificaría el alcance original de una iniciativa presentada para impulsar las hipotecas y facilitar la compra de una primera propiedad.

La clave ya no es solamente cuánto dinero se ofrece, sino cuántas familias pueden convertirlo en un crédito aprobado y sostenible.

¿Por qué los créditos hipotecarios de ANSES podrían frenar antes de noviembre?

El plan anunciado por el Ministerio de Economía el 26 de agosto contempló un total de $2 billones, distribuidos en diez licitaciones de hasta $200.000 millones cada una. Los fondos del FGS se canalizan mediante depósitos bancarios ajustados por UVA, con el compromiso de que las entidades los destinen a financiar la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

La primera licitación se realizó el 7 de septiembre y adjudicó $200.000 millones. En la segunda, concretada el 6 de octubre, se distribuyeron otros $200.000 millones. Sin embargo, el dinero adjudicado a los bancos no equivale automáticamente a préstamos desembolsados ni a operaciones inmobiliarias concretadas.

Ese es el punto que ahora pone en discusión la continuidad del programa. Después de un impulso inicial la demanda habría caído con fuerza y Economía analiza suspender la convocatoria de noviembre.

El esquema establece que los bancos deben aplicar los recursos dentro del plazo previsto en cada licitación. Si no utilizan el dinero bajo las condiciones acordadas, el FGS puede reclamar la devolución anticipada de los fondos no aplicados.

¿Cuánto debe ganar una familia para acceder a estos créditos hipotecarios?

En el anuncio oficial del programa, Economía presentó un ejemplo para una propiedad valuada en US$106.667, con una financiación del 75% del inmueble. El crédito hipotecario estimado era de $120.920.000, con un plazo de 25 años y una tasa supuesta de UVA más 7%.

De esta manera, la cuota inicial se calculaba en $865.098 mensuales y el ingreso neto familiar requerido ascendía a $3.460.391, tomando como referencia una relación cuota-ingreso del 25%. Se trata de una simulación publicada por el Gobierno en agosto.

La cifra ayuda a entender por qué una línea pensada para facilitar el acceso a la vivienda puede encontrar dificultades para ampliar su alcance. Aunque una familia tenga ingresos formales, debe demostrar que puede asumir una cuota considerable y sostenerla mientras el capital se actualiza por inflación.

Además, la tasa máxima de UVA más 7,5% nominal anual no elimina el riesgo asociado a la evolución de la unidad de cuenta. El préstamo puede ofrecer condiciones definidas al inicio, pero el importe en pesos no permanece fijo durante toda su duración.

¿Por qué los bancos quieren que el programa incluya una segunda vivienda?

La alternativa que, según las versiones periodísticas, plantearon algunas entidades es ampliar el universo de compradores habilitados para utilizar los fondos. Incorporar la segunda vivienda permitiría buscar clientes con mayor capacidad patrimonial y financiera.

El cambio, sin embargo, abriría una discusión sobre el propósito original de la iniciativa. El programa fue presentado para financiar la primera vivienda y también contempla recursos destinados a construcción, ampliación y refacción.

La propuesta también expone un problema de diseño financiero. Los bancos reciben fondos por plazos de uno o cinco años, mientras que las hipotecas pueden extenderse durante 15, 20 o hasta 30 años, según la línea.

En la segunda licitación, de acuerdo con la información difundida sobre el programa, casi todos los recursos se adjudicaron al tramo de cinco años, con un rendimiento de UVA más 4,79%. Los bancos deben ofrecer los créditos a una tasa máxima de UVA más 7,5%.