Qué son las hipotecas divisibles y por qué van a transformar el sistema de créditos hipotecarios
Los analistas coinciden en que las hipotecas divisibles podrían convertirse en una herramienta clave para recomponer el mercado inmobiliario.
03 de noviembre de 2025 - 18:20
El Gobierno reglamentó en junio de 2025 una figura legal inédita en el país, las hipotecas divisibles. Se trata de una herramienta que busca ampliar el acceso a la financiación y reactivar el mercado de la construcción, permitiendo que los compradores puedan acceder a créditos hipotecarios para adquirir propiedades en pozo o en desarrollo.
A diferencia del crédito hipotecario tradicional —limitado a inmuebles terminados y escriturados—, el nuevo esquema habilita la compra con financiamiento de viviendas en construcción, una alternativa que hasta ahora quedaba fuera del radar bancario. Según especialistas, esta modalidad podría “abrir un canal de crédito real para la clase media”, aunque advierten que su implementación dependerá del fondeo disponible en el sistema financiero.
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Cómo funciona el modelo de las hipotecas divisibles para comprar propiedades
El mecanismo contempla que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre el terreno o proyecto en construcción, la cual luego podrá dividirse entre los distintos compradores a medida que la obra avance. En la práctica, esto significa que cada comprador podrá ir pagando su unidad durante la construcción, y una vez finalizado el emprendimiento, la hipoteca se fracciona asignando el saldo correspondiente a cada vivienda.
De este modo, cada adquirente pasa a ser deudor individual frente al banco, con un crédito asociado exclusivamente a su unidad. Esta estructura ofrece ventajas tanto para los compradores —que pueden financiar parte de la obra con una tasa a largo plazo— como para los desarrolladores, que obtienen liquidez anticipada para avanzar con los proyectos.
Este modelo apunta a acercar el crédito a las etapas iniciales del desarrollo inmobiliario, donde tradicionalmente no había herramientas financieras disponibles.
Comprar propiedades en pozo: ¿Qué diferencia hay entre una hipoteca divisible y un crédito tradicional?
Hasta ahora, los créditos hipotecarios en Argentina se aplicaban exclusivamente a inmuebles terminados y escriturados. Esto dejaba fuera del sistema a los proyectos “en pozo” o recién finalizados, ya que las entidades no pueden hipotecar un bien que aún no está registrado legalmente.
El proceso de escrituración puede demorar entre seis meses y un año en la Ciudad de Buenos Aires, y hasta dos años en la Provincia, lo que retrasa el acceso al crédito para las viviendas nuevas.
Con la llegada de las hipotecas divisibles, los compradores podrían obtener financiamiento desde el inicio del desarrollo, lo que permitiría impulsar la construcción y dinamizar un segmento que representa una porción clave del mercado inmobiliario. Además, se espera que esta herramienta reduzca la brecha entre los precios de las propiedades en pozo y las terminadas, generando mayor competitividad en la oferta.
Por qué los bancos aún no ofrecen créditos bajo la modalidad de hipotecas divisibles
Pese a la expectativa que generó la reglamentación, los bancos todavía no lanzaron productos de hipotecas divisibles al público general. El principal obstáculo es el fondeo. Las entidades financieras aseguran que no cuentan con la liquidez necesaria para otorgar créditos a tan largo plazo sin un mercado secundario que permita vender parte de esas hipotecas.
El esquema resulta ser positivo, pero requiere una infraestructura financiera que todavía no está desarrollada. Hasta que no exista un mercado de titulización de hipotecas, va a ser difícil escalar este tipo de productos.
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Este problema no es nuevo, ya que la falta de fondeo también limitó la expansión de los créditos hipotecarios UVA, que tuvieron una recuperación parcial durante 2024 pero se frenaron nuevamente ante la volatilidad inflacionaria y las tasas de interés en alza.
ICBC e IRSA dan el primer paso: Créditos para comprar propiedades en Human Abasto
Aun en este contexto, el ICBC se convirtió en el primer banco en implementar la figura de hipotecas divisibles, tras firmar un acuerdo con IRSA, uno de los principales desarrolladores inmobiliarios del país.
El convenio prevé la financiación de hasta el 80% del valor del inmueble, con plazos de hasta 20 años y cuotas fijas en UVA desde la firma del boleto. Las tasas serán del 14% para clientes del banco y del 13% para quienes acrediten sus haberes en la entidad.
El programa se aplicará inicialmente al proyecto Human Abasto, ubicado entre Lavalle, Agüero, Guardia Vieja y Gallo, en pleno corazón de Buenos Aires. El emprendimiento contempla dos torres de 28 pisos y 21.500 metros cuadrados totales, con unidades de uno, dos y tres ambientes.
Según fuentes del banco, la iniciativa busca “acercar el crédito hipotecario a las etapas previas a la escrituración”, ofreciendo una alternativa para quienes desean financiar una propiedad desde el inicio de la obra.
