Aun con tasas que pasan el 15% y requisitos casi inalcanzables, los créditos hipotecarios siguen respirando en Argentina.
El sistema de los créditos hipotecarios en nuestro país muestra una sorprendente resistencia. Pese a que las tasas superan el 15% anual, los bancos continúan otorgando préstamos y los desembolsos crecieron a niveles que no se veían desde hace más de seis años.
Durante septiembre, las entidades financieras liberaron créditos hipotecarios por u$s353 millones, el mejor registro desde mayo de 2018. Sin embargo, ese repunte encierra una paradoja. Las condiciones de acceso son tan exigentes que el sueño de la casa propia sigue siendo un privilegio reservado para pocos.
El Banco Nación mantiene la tasa más baja del mercado —4,5% anual más UVA—, pero solo para quienes acreditan sus haberes en la entidad. En cambio, bancos como BBVA, Galicia, Santander o Macro aplican tasas que trepan al 15% o 17% anual, especialmente para clientes externos.
Esa diferencia impacta de lleno en las cuotas. En un préstamo típico de u$s100.000 a 30 años, con un anticipo del 25%, la cuota inicial en Nación ronda los $704.000, mientras que en la banca privada puede ascender a $1,45 millones. En otras palabras, la brecha entre una opción y otra supera el 183%, y obliga a demostrar ingresos mensuales cercanos a los $4,3 millones.
A pesar de las tasas y las exigencias, los bancos siguen aprobando operaciones. Según explicó Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (UNLaM), la demanda no se detiene porque el crédito hipotecario continúa siendo la única vía formal para acceder a una vivienda en propiedad.
“Este año las tasas llegaron a niveles prohibitivos, pero igual hay movimiento. No porque la gente esté especulando, sino porque no hay otra alternativa viable. Los alquileres suben, la construcción sigue cara y muchos prefieren pagar una cuota a largo plazo antes que un alquiler sin retorno”, explicó Salinas.
El experto señaló que los bancos endurecieron los requisitos, ahora piden un scoring perfecto, ingresos muy por encima del promedio y estabilidad laboral demostrable. Aun así, quienes cumplen con esas condiciones no dudan en avanzar con la operación, incluso en un escenario electoral incierto.
El clima político también juega un papel clave. En las últimas semanas, varios bancos decidieron postergar las escrituras hasta después de las elecciones, a la espera de definiciones sobre la política monetaria.
“Dependiendo del resultado electoral, el Banco Central podría modificar su estrategia, lo que impactaría directamente en la liquidez del sistema financiero y, por ende, en las tasas”, detalló Salinas.
No obstante, el economista descartó una baja inmediata, “Cualquiera sea el resultado, no espero que las tasas hipotecarias bajen en el corto plazo. Tal vez se flexibilicen algunos requisitos, pero no habrá cambios significativos hasta que la macroeconomía muestre señales de estabilidad”.
El margen de maniobra es acotado. Según Salinas, si los bancos reducen su oferta de hipotecas, las opciones se limitarán a la financiación en pozo o a programas estatales para vivienda social, ambos con un alcance mucho menor.
También planteó la necesidad de securitizar las hipotecas, es decir, permitir que los bancos empaqueten sus créditos y los vendan a inversores institucionales. “Esa herramienta daría liquidez al sistema y permitiría seguir prestando, pero en Argentina todavía no está desarrollada”, explicó.
El Banco Nación, aunque mantiene su tasa más baja, endureció tanto su política que hoy funciona como una especie de “último bastión simbólico”. Su puntaje crediticio mínimo pasó de 450 a 909 puntos, dejando fuera del sistema a miles de potenciales solicitantes.
Para Sebastián Cao, de la consultora Econométrica, el repunte reciente del crédito se explica por operaciones iniciadas meses atrás, cuando el panorama financiero era algo más previsible.
“Si el resultado electoral no es adverso para el gobierno, podría reducirse la presión sobre el dólar y el tipo de cambio. En ese caso, las tasas tenderían a bajar de forma gradual, acompañando una mayor liquidez de pesos en el mercado”, analizó.
Cao recordó que el crédito hipotecario es “la herramienta de inclusión más potente para acceder a la vivienda” y que resulta casi imposible de reemplazar. Sin embargo, mencionó una alternativa incipiente, el leasing inmobiliario, que permite vivir en una propiedad mientras se pagan cánones locativos con opción a compra al final del contrato.
Los especialistas coinciden en que un crédito hipotecario no es una inversión especulativa, sino una apuesta de largo plazo. Por eso, recomiendan analizar en detalle varios factores antes de firmar:
Para Pablo Giunta, CEO de Real House Partners, el gran problema es la falta de fondeo. “Los bancos no tienen cómo financiar una segunda ronda de préstamos, por eso subieron las tasas. El Banco Nación cumple un rol social, pero las entidades privadas no tienen dónde colocar sus carteras hipotecarias”, señaló.
Giunta subrayó que el camino hacia un sistema sostenible pasa por tres pasos, reactivar el crédito, aplicar la hipoteca divisible y avanzar en la securitización de las carteras para atraer fondos institucionales. Sin embargo, advirtió que todo el proceso está detenido por la falta de previsibilidad económica.
“Sin estabilidad macro, el crédito hipotecario no puede crecer. Pero si alguien consigue una tasa razonable hoy, debería aprovecharla. En los últimos 50 años, cada vez que hubo crédito hipotecario en Argentina, al tomador le fue bien”, concluyó.
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