Los créditos hipotecarios tienen tasas que practicamente se están ajustando semana a semana y las cuotas no dan respiro.
Los créditos hipotecarios parecen ir a contramano, las tasas de interés no paran de subir y los requisitos para acceder se vuelven cada vez más exigentes, lo que pone en jaque el acceso a la vivienda propia en Argentina.
Durante el último mes, al menos 15 bancos ajustaron sus condiciones crediticias, algunos por tercera o cuarta vez en lo que va del año. La escalada no es menor: varias entidades ya manejan tasas que superan el 10% nominal anual, a lo que debe sumarse la temida actualización por UVA, es decir, por inflación.
El informe más reciente de la consultora Empiria muestra un panorama complejo y desigual entre bancos públicos y privados. Por ejemplo:
Incluso bancos digitales como Brubank, que habían ingresado con fuerza al mercado, hoy manejan tasas del 8,5% para clientes y 9% para no clientes, lejos de los valores iniciales.
El efecto inmediato de esta suba es el aumento significativo de la cuota inicial y del ingreso mínimo requerido. Dado que casi todos los bancos imponen una relación máxima entre cuota e ingreso del 25%, cada punto porcentual extra en la tasa eleva el esfuerzo financiero del solicitante.
Por ejemplo, para un crédito de 200 millones de pesos a 20 años, la cuota inicial puede trepar fácilmente por encima de los 800.000 pesos mensuales, según la tasa aplicada y el banco elegido. A eso se suma el requisito de ingresos: en muchos casos, se necesitan más de 3 millones de pesos mensuales para calificar.
Además, la mayoría de las líneas actuales no cubren la totalidad de la vivienda, ya que financian entre el 70% y 80% del valor total, obligando al solicitante a tener un importante ahorro previo para cubrir el anticipo.
En cuanto al plazo máximo, la mayoría de las líneas hipotecarias se extienden a 20 años, aunque algunos bancos como Nación, BBVA, Santander, Galicia, Banco del Sol y Patagonia ofrecen hasta 30 años.
En cuanto a los montos máximos, hay grandes diferencias:
Otro aspecto clave es la pre-cancelación del préstamo. Algunos bancos permiten cancelar anticipadamente, pero imponen costos elevados si se hace dentro del primer cuarto del préstamo o antes de los 180 días. Por ejemplo:
También hay que tener en cuenta los fondos de compensación, que algunas entidades imponen como seguro contra subas UVA. Pero en la mayoría de los casos, no poseen ningún fondo, lo que traslada el riesgo inflacionario directamente al cliente.
Varios bancos imponen restricciones si el crédito no es para vivienda única. En estos casos, el porcentaje de financiamiento baja al 50% o directamente no se permite solicitar el préstamo. Es el caso de entidades como Banco del Sol, Grupo Petersen, Santander, ICBC y Credicoop.
La pregunta se repite en todos los hogares argentinos, ¿conviene endeudarse hoy para acceder a la casa propia?
La realidad indica que, salvo en contadas excepciones como Banco Nación o Banco de Chubut, los créditos hipotecarios se han vuelto prohibitivos para gran parte de la población, incluso para quienes tienen ingresos formales y estables.
Con tasas que se ajustan semana a semana y cuotas que no dan respiro, el sueño de la vivienda propia se vuelve cada vez más un privilegio. Mientras tanto, la clase media se debate entre seguir pagando alquileres imposibles o endeudarse a 30 años con condiciones que mutan constantemente.
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