¿Qué es CAFI y por qué revoluciona el mercado inmobiliario argentino?
La Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI) firmó su acta de fundación y se transformó en la primera entidad gremial en el país.
07 de mayo de 2026 - 15:53
La Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI) firmó su acta de fundación y se transformó en la primera entidad gremial en el país.
La cámara nace con el objetivo de representar a un sector en plena expansión y articular un diálogo institucional con municipios, provincias y el Estado nacional para impulsar la renovación del parque habitacional argentino.
Argentina enfrenta un déficit habitacional estimado en 3,5 millones de viviendas, de las cuales aproximadamente 2 millones no requieren ser construidas desde cero sino remodeladas. La mayor parte del parque habitacional fue edificada hace más de 40 años, sin una cultura instalada de mantenimiento preventivo y sin acceso a crédito hipotecario para que las familias puedan renovar sus hogares.
El resultado es un deterioro estructural que afecta incluso a las zonas más consolidadas de las principales ciudades del país, desde el Área Metropolitana de Buenos Aires hasta capitales provinciales como Córdoba, Rosario, Mendoza, Tucumán y Salta, e incluso ciudades significativamente más pequeñas. En definitiva, el parque habitacional envejece en todos lados, todos los días. El flipping propone cambio estructural.
En ese contexto, el flipping inmobiliario, modelo que en Estados Unidos representa cerca del 7% de las operaciones del mercado y en la Argentina aún se ubica por debajo del 1%, aparece como una herramienta concreta de recuperación urbana.
Los flippers identifican propiedades obsolescentes, las intervienen integralmente y las devuelven al mercado en condiciones de habitabilidad inmediata.
Argentina está entrando en una etapa de fuerte oportunidad para el flipping: hay mucho stock deteriorado, poca oferta reciclada y demanda de viviendas listas para usar. El inversor que va a liderar este ciclo será el estructurado, no el especulativo: alguien que entiende el método, los plazos y que la rentabilidad surge de comprar bien, remodelar con eficiencia y vender un producto que el mercado realmente necesita.
El objetivo es que cada operación dure unos seis meses y genere una rentabilidad del 20% sobre el capital invertido. Esa ganancia se reparte entre el inversor y el flipping manager, por lo que el inversor puede obtener cerca de un 10% en seis meses.
El modelo alinea intereses porque el flipping manager gana solo si el inversor gana. Además, las propiedades terminadas se venden en promedio en 30,2 días, lo que confirma una demanda activa por viviendas bien ubicadas, recicladas y listas para mudarse.
CAFI se propone trabajar en cuatro ejes iniciales. El primero es la interlocución con autoridades nacionales, provinciales y municipales de todo el país para avanzar en marcos normativos que faciliten la reconstrucción del parque habitacional. El segundo es la profesionalización del sector mediante estándares de práctica, criterios de transparencia con inversores y formación continua. El tercero es la generación de información estadística confiable sobre una actividad que hoy carece de mediciones oficiales. El cuarto es la representación gremial federal de quienes ejercen la actividad en todas las provincias argentinas.
El crecimiento del flipping en la Argentina coincidió con el desarrollo de un ecosistema formativo que antes no existía: programas de capacitación, comunidades profesionales, podcasts especializados y bibliografía local. La constitución de CAFI representa el siguiente paso natural en la maduración de la actividad, al pasar de una práctica individual a una industria con representación institucional.
“Los flippers cumplimos una función que las ciudades argentinas necesitan: tomamos las propiedades que el paso del tiempo dejó obsolescentes y las devolvemos al mercado renovadas. Una ciudad sana debería renovar entre el 2 y el 3 por ciento de sus viviendas cada año, algo que hoy no sucede en ningún punto del país. CAFI nace para que esa tarea se pueda hacer mejor, con reglas claras y con interlocución institucional en todas las jurisdicciones”, señaló Virgilio Raiden, principal impulsor de la conformación de la entidad gremial y elegido primer presidente.
Una vez constituida se eligieron los integrantes de la comisión directiva, la presidencia de CAFI fue asumida por Virgilio Raiden, referente de la industria del flipping en Iberoamérica; la vicepresidencia quedó a cargo de Laura Casas, la tesorería fue asumida por Lucas Matías Gonza, en tanto la comisión revisora de cuentas está integrada por Matías Di Meola y Matías Larrea.
Es desarrollador inmobiliario, e inversor con operaciones en la Argentina y otros países de Latinoamérica. Fundador de Flipping Master, y lider de una comunidad de más de cien inversores y ‘fliperos’ activos en la región. Autor del libro Compra, remodela, vende, gana y conductor de Flipping Master, El Podcast.
El acta constitutiva de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario fue firmada el 5 de mayo de 2026 ante escribano público. La cámara inicia simultáneamente el proceso de obtención de la personería jurídica.
El déficit habitacional argentino, según el último censo, asciende a 3,5 millones de viviendas. De ese total, aproximadamente 2 millones corresponden a viviendas existentes que requieren remodelación para recuperar condiciones de habitabilidad, y 1,5 millones a necesidad de vivienda nueva.
La mayor parte del parque habitacional argentino fue construida antes de 1986, lo que implica que más del 50 por ciento de las viviendas del país tiene más de 40 años. Las propiedades entran en zona de obsolescencia entre los 30 y los 50 años cuando no reciben mantenimiento preventivo.
Para que una ciudad sostenga un parque habitacional sano, debería renovarse entre el 2 y el 3 por ciento del stock por año. La Argentina está muy por debajo de ese umbral hace décadas.
Una parte significativa del problema empieza en el suelo. Según datos relevados por Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, el 48 por ciento de las parcelas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene más de 80 años. En barrios como San Telmo, ese porcentaje asciende al 79 por ciento; en Retiro, al 72 por ciento; en San Nicolás, al 70 por ciento.
En Estados Unidos, el flipping inmobiliario representa aproximadamente el 7 por ciento del total de operaciones del mercado. En la Argentina, el porcentaje se ubica por debajo del 1 por ciento.
. Tiempo promedio entre escritura de compra y escritura de venta de un proyecto: 6 meses
. Rentabilidad objetivo por proyecto: 20 por ciento sobre el capital invertido, repartido en partes iguales entre inversor y flipping manager
. Tiempo promedio de venta una vez que la propiedad sale al mercado terminada: 30,2 días
. Cantidad de flipping managers activos integrando la comunidad: más de 100
Presidente: Virgilio Raiden, desarrollador inmobiliario, broker, autor del libro Compra, remodela, vende, gana y fundador de Flipping Master.
Vicepresidenta: arquitecta Laura Casas
Tesorero: Lucas Matías Gonza
Comisión revisora de cuentas: Matías Di Meola y Matías Larrea
El flipping inmobiliario es un modelo de inversión que consiste en comprar una propiedad existente, remodelarla integralmente y revenderla en un plazo corto, con un objetivo ideal de seis meses entre la escritura de compra y la escritura de venta. Se diferencia de la simple remodelación porque tiene parámetros de entrada y salida definidos, métricas estandarizadas y una figura profesional específica al frente de la operación: el flipping manager.
Es la figura profesional que aparece en el ecosistema del real estate argentino con el desarrollo del flipping. Hasta ahora, los actores principales del sector eran desarrolladores, inversores, brokers, escribanos y arquitectos. El flipping manager domina específicamente el modelo de comprar, remodelar y revender en plazos cortos, opera con metodología propia, y su esquema de honorarios está alineado con los resultados del proyecto: cobra solo si el inversor gana.
Tres preguntas frecuentes con respuestas listas para usar
Por dos razones simultáneas. La primera es la magnitud de la oportunidad: dos millones de viviendas argentinas necesitan remodelación según el último censo, y el deterioro acumulado lleva décadas sin atenderse. La segunda es que recién ahora se desarrolló el ecosistema profesional que el modelo necesita, con formación, comunidades de práctica, bibliografía local y, desde hoy, una cámara empresarial. La Argentina venía con la oportunidad pero sin la herramienta. Ahora tiene las dos.
En la Ciudad de Buenos Aires, los productos más demandados son departamentos de dos y tres ambientes y PH. La operación tipo busca la peor propiedad de un buen barrio: la más deteriorada, la peor mantenida, la que el mercado tradicional descarta. Esa es la que se compra a precio bajo, se interviene integralmente y se devuelve al mercado en condiciones de habitabilidad inmediata. Los barrios donde la comunidad de Flipping Master concentra la mayor actividad son Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez, Saavedra, Colegiales, Chacarita, Caballito, Devoto y Barracas. Y en el corredor norte del GBA: San Isidro, Olivos, Vicente López, además de Banfield. Hay actividad creciente en ciudades del interior y en localidades pequeñas, donde el envejecimiento del parque habitacional generó el mismo tipo de oportunidad.
El principal riesgo no es el negocio en sí, es operarlo sin método. El flipping tiene más de cien variables operativas, una inversión típica que supera los cien mil dólares y márgenes que se evaporan rápido si una sola decisión se toma mal. Improvisar con el dinero de un inversor es la causa más común de fracaso. El error específico más frecuente, una vez resuelto el método, es la sobrerremodelación: enamorarse de la propiedad y poner en ella mejoras que el mercado del barrio no puede pagar de vuelta. La rentabilidad se construye operando con disciplina, no adivinando el mercado.
“El flipping era el gigante dormido del real estate argentino y se despertó”.
“Una ciudad sana debería renovar entre el 2 y el 3 por ciento de sus viviendas cada año, algo que en la Argentina no sucede hace décadas. CAFI nace para que esa tarea pueda hacerse mejor, con reglas claras y con interlocución institucional”.
“Estamos frente a la época dorada del flipping en la Argentina. Es un mercado que está naciendo, lleno de oportunidades, y con décadas de trabajo por delante”.
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