Alquileres exentos de Ganancias: Inevitable judicialización
El Poder Ejecutivo publicó el Decreto 406 (B.O. 01/06/2026). Objetivo: reglamentar la exención de Ganancias. De pronto, una novedad que impacta: "La exención existe, pero sujeta a condiciones que el legislador no escribió".
El tema de los alquileres exentos del pago de Ganancias le provoca una cantidad de observaciones. Alberto Mastandrea, socio de Impuestos de BDO Argentina, analizó que en la reglamentación de la norma "incorporó condiciones que el legislador no había establecido".
Fragmentos de su análisis:
"El decreto definió 'casa habitación' como la vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita, tres calificativos que modifican sensiblemente el alcance del beneficio.
El primer recorte, y el de mayor envergadura, es de carácter subjetivo. Mientras la ley no distinguía la condición del propietario, el decreto reservó la exención a las personas humanas y a las sucesiones indivisas (lo cual en este punto lo transforma en un decreto inconstitucional).
Las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas y continuarán tributando. Se trata de un universo considerable —fideicomisos, sociedades de familia que administran propiedades, empresas titulares de unidades destinadas a renta— que, conforme al texto legal tal como fue aprobado, también resultaba alcanzado por la dispensa. El decreto lo dejó fuera.
El segundo recorte deriva de los tres calificativos, que trasladan el beneficio del propietario a la situación personal del inquilino. Hasta ahora bastaba con alquilar un inmueble para que alguien lo habitara. Bajo la nueva definición, para que el dueño no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar.
De ese modo, situaciones cotidianas quedan al margen del beneficio sin una justificación clara".
"Cuando el Congreso sanciona una ley, el Poder Ejecutivo puede reglamentarla, pero no emplear esa facultad para restringir lo que la norma concedió. La propia Constitución, invocada por el decreto como fundamento, impone ese límite de manera expresa: el Presidente puede dictar los reglamentos necesarios para la ejecución de las leyes, 'cuidando de no alterar su espíritu'.
En materia tributaria la exigencia es aún más estricta, pues la definición de qué se grava y qué queda exento es competencia exclusiva del Congreso y no puede ser recortada por un decreto. Sobre esa base, no pocos especialistas sostendrán que la reglamentación excedió sus atribuciones: tomó una exención amplia —que comprendía tanto a las empresas como a cualquier vivienda alquilada para habitar— y la circunscribió de manera significativa".
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