La mirada de Francisco Altgelt, presidente de Altgelt, refuerza esa lectura. El rango en CABA se estira desde US$1900 en el sur hasta US$6600 en Puerto Madero. El terreno marca el pulso del valor final y la construcción ronda los US$1300 por metro. Martín Fabiani, socio de FAB Consulting, sostiene que el piso real de un proyecto en pozo se ubica desde US$2600 y que los desarrollos consolidados de mayor categoría se aproximan a los US$3500.
El precio de mercado no cubre el costo de reposición y esa distorsión no es sostenible si el país lograra normalizar su macro. El precio de mercado no cubre el costo de reposición y esa distorsión no es sostenible si el país lograra normalizar su macro.
El ladrillo sigue vivo
A pesar del atraso en los valores, el sector conserva activos estructurales que lo mantienen relevante. La cultura del ladrillo en Argentina es un fenómeno económico y sociológico. El déficit habitacional empuja demanda constante y la oferta de tierra bien ubicada es limitada. A eso se suma un elemento nuevo. El comprador actual no se guía solo por ubicación, sino por la reputación del desarrollador y el broker, un diferencial que cobró más peso tras una década de inestabilidad.
La visión de largo plazo se vuelve determinante. Si el país lograra sostener diez años de reglas claras, el mercado podría duplicar su volumen. Fabiani anticipa el regreso masivo del usuario final, un actor que desapareció con la muerte del crédito hipotecario. Rodríguez Nader proyecta una revalorización inicial en los segmentos más castigados y una convergencia gradual hacia el costo real de construcción.
Altgelt imagina una curva de crecimiento firme hasta alcanzar un techo lógico. Altgelt imagina una curva de crecimiento firme hasta alcanzar un techo lógico.
Una comparación regional
Con un promedio en torno a US$2600 el metro cuadrado, Buenos Aires se posiciona por debajo de Santiago, Montevideo y Ciudad de México. Los especialistas observan una ventana que no se repetirá. Para el inversor extranjero, la combinación de precios bajos y calidad urbana diferencial es un imán. Nader destaca el potencial de reconvertir oficinas vacías en viviendas, impulsar corredores logísticos y reactivar el turismo y la hotelería.
Fabiani señala el interés de fondos que buscan retornos del 8% anual en dólares y que, con estabilidad, aceptarían tasas más bajas, lo que habilitaría un ciclo de financiamiento privado internacional. Fabiani señala el interés de fondos que buscan retornos del 8% anual en dólares y que, con estabilidad, aceptarían tasas más bajas, lo que habilitaría un ciclo de financiamiento privado internacional.
El avance tecnológico también juega su partida. Altgelt remarca que la tokenización podría democratizar la inversión y profesionalizar el acceso al capital, siempre que exista un marco regulatorio estable. La construcción industrializada aparece como el único camino para garantizar plazos y costos predecibles en un país donde la inflación complicó cada planilla durante años.
La deuda del Estado
Sin crédito hipotecario de largo plazo no existe mercado inmobiliario moderno. Ese es el consenso absoluto. Nader y Altgelt piden reconstruir el sistema para que el acceso a la vivienda deje de ser un privilegio reservado a pocos barrios. La seguridad jurídica también es central. Altgelt reclama normas estables y códigos claros.
Rodríguez Nader pide trámites digitales con plazos definidos. Rodríguez Nader pide trámites digitales con plazos definidos.
Fabiani apunta a la necesidad de previsibilidad tributaria y regulatoria. Argentina debe simplificar impuestos y premiar proyectos con impacto urbano positivo.
Una visión 2035
Comparada con centros globales como Madrid o Nueva York, Buenos Aires ofrece una calidad de vida y una oferta cultural únicas por cada dólar invertido, aunque todavía queda rezagada en infraestructura. Fabiani sostiene que la capital argentina podría convertirse en la ciudad más atractiva de Sudamérica. Rodríguez Nader suma un elemento clave. El país tiene talento creativo y costos competitivos, dos pilares para atraer nómades digitales y capital internacional si se reduce el riesgo país y se estabiliza la macro.
La visión hacia 2035, siempre bajo el supuesto de diez años de estabilidad, proyecta un modelo ejemplar. Familias que logran acceder a su vivienda, desarrolladores que compiten por producto y no por atajos cambiarios, y barrios del sur y del oeste revalorizados. El eje de la discusión deja de ser si conviene el ladrillo. Pasa a ser qué ciudad se construye con cada ladrillo.
Altgelt resume el desafío con una mirada estratégica. El mercado inmobiliario cambiará sí o sí. La tecnología empujará transformaciones inevitables. El jugador que entienda antes ese cambio será el que lidere la próxima década.
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