Tarde pero seguro: Redrado redescubre el leasing habitacional

Comentario en un blog del año 2004: "Comenzamos el año y la asignatura pendiente del año 2004 sigue sin resolverse, me refiero al restablecimiento del crédito a nivel mayoritario.
Lograr un crédito hipotecario accesible para el grueso de la gente es una cuestión primordial. Hemos visto importantes adelantos en estos últimos años después de la salida de la convertibilidad en la recomposición de los valores inmobiliarios y emprendimientos muy importantes en los segmentos más altos, pero quedó en evidencia que paulatinamente en los segmentos medios y bajos la falta de crédito imposibilita la concreción de operaciones.
Haciendo un poco de análisis y en rigor a ser sinceros, vemos que ha sido inusual para lo que históricamente sucedía, la rápida evolución que han tenido los valores inmobiliarios en poco tiempo. Sabemos que hubieron varios actores que incidieron para que esto sucediera, entre ellos las pocas variables financieras tanto nacionales como internacionales que dispuso la gente como alternativa de inversión y por ende se volcó masivamente a los ladrillos. Como consecuencia los valores se aceleraron y se acomodaron en dólares casi a los de la convertibilidad, con la diferencia que ahora estamos poco menos que 3 a 1 en relación con el dólar".
Era cuestión de tiempo el cuello de botella. Pero el presidente Néstor Kirchner afronta los problemas cuando la crisis es inevitable. Es su característica de gestión y tiene a su favor la debilidad de los dirigentes opositores, quienes debieron hacer suyos los reclamos en favor de las familias con crisis habitacional y no lo hicieron.
Ahora, frente a la inexistencia de préstamos hipotecarios en condiciones apropiadas, se afirma que se promoverá el leasing, un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
En verdad, el miércoles, en el Salón Blanco de la Casa Rosada, se anunciarán varias propuestas para intentar rescatar del letargo al crédito hipotecario para la clase media y estimular, mediante beneficios fiscales, la construcción de viviendas.
En este contexto, el leasing -sistema de alquiler con opción a compra del inmueble y por el que una porción de lo abonado como arrendamiento se computa como un pago a cuenta de la futura compra de la vivienda- es una posibilidad que por cuestiones impositivas (básicamente el tratamiento del IVA) nunca prosperó en la Argentina cuando en otros países es habitual.
Presionado por los banqueros, Martín Redrado, presidente del Banco Central, le prometió a la ministra Felisa Miceli que él convencerá a los banqueros acerca de las posibilidades del leasing habitacional, con la normativa vigente. Pero Redrado no se responsabilizó por qué decidan los bancos.
De acuerdo al diario 'La Nación', Redrado le informó a Miceli que el Central acompañará el plan con un cambio normativo que les permitirá a los bancos aplicar criterios de scoring para analizar la capacidad de pago de los tomadores del crédito.
Esto supone incorporar otros parámetros que no sean salarios o ingresos comprobables para la concesión del crédito. Por ejemplo, la regularidad en el cumplimiento del pago del alquiler.
El Estado Nacional debe decidir acerca de la demanda de la industria de la construcción de eliminar temporariamente el Impuesto al Valor Agregado para las viviendas nuevas que se ofrezcan en alquiler.
También acerca de un subsidio a la tasa de interés, que proponen los banqueros.
La principal ventaja en el corto plazo del leasing habitacional -una operatoria que el Estado Nacional debería tomar más en serio-, consiste en que los requisitos que debe cumplir el interesado en una propiedad son más flexibles que con las otras alternativas, especialmente respecto al monto inicial requerido para acceder al sistema, que es menor que en los casos del crédito y los mutuos hipotecarios.
Otra ventaja del sistema es la posibilidad de efectuar prepagos sin dificultad.
La desventaja de este sistema es que la propiedad no se inscribe a nombre del interesado hasta haber éste cancelado la última cuota, que es la de compraventa. Hasta ese momento se trata de un arrendamiento.
Por otra parte, el valor que debe cancelar el arrendatario generalmente supera el monto de un arriendo común y corriente de una propiedad similar.
El leasing debería permitir financiar facilmente hasta el 100% de la inversión. 
 
El cliente sólo debería pagar IVA en concepto de prestación de servicios sobre las cuotas periódicas de capital e intereses del leasing. Esto es importante para que no fracase esta operatoria.
De todos modos es curioso que el presidente Kirchner enfrente el problema habitacional sin tener una política de vivienda. Probablemente no le importe porque él tiene muchas viviendas.
El problema de la vivienda forma parte de una realidad social compleja y haber pretendido abordar el mercado del alquiler con un registro de contratos en la AFIP (teoría de la ministra Felisa Miceli) fue desconocer cómo reaccionan los actores de ese sector, además de querer intervenir en la escalada de los precios por el lado de la lucha contra la evasión impositiva.
Importante frente a la demanda de los banqueros de subsidio de la tasa de interés: el problema hoy no pasa por la tasa de interés. El problema es
> el nivel de ingresos de la mayoría de la población, que fue licuado por la megadevaluación de salida de la Convertibilidad, y
> la recuperación vertiginosa del valor en dólares de las propiedades.