En cuanto al sector inmobiliario, en enero las escrituras en la ciudad de Buenos Aires cayeron 0,8% i.a. alcanzando 2.043 operaciones de compraventa. Esta cifra se encuentra cerca del piso histórico de febrero de 2002, año en que se firmaron 1.413 escrituras.
En contraste, las operaciones de compraventa repuntaron del 26,7% i.a. en la Provincia de Buenos Aires.
Por último, las perspectivas de los empresarios de la construcción para el primer trimestre de 2014 no son alentadoras. La Encuesta Cualitativa que elabora el INDEC arrojó preocupación tanto por parte de las empresas que ejecutan obras privadas como las que se dedican a la obra pública.
En ambos casos, son más los encuestados que prevén una caída del nivel de actividad que aquellos que esperan un repunte. De hecho, la expectativa neta se deslizó al terreno negativo, lo que no se había registrado en encuestas anteriores.
Los drivers de la construcción pierden impulso
Este año la construcción se verá afectada por la debilidad de los drivers que impulsaron la actividad en 2013. Tanto la evolución del propio sector (caída de los permisos de construcción, desplome del sector inmobiliario, aumento de los costos de construcción en pesos por encima de los salarios) como el deterioro del contexto macroeconómico (devaluación, ajuste de gasto fiscal, inflación e incertidumbre) se combinan para pintar un panorama complejo para 2014.
En primer lugar, este año se percibirá un menor efecto inercia: en 2012 y 2013 la construcción se vio en gran parte estimulada por la continuidad de numerosas obras autorizadas en 2011 (año récord de inicio de obras). No obstante, los permisos de construcción se contrajeron en los últimos dos años hasta llegar a su mínimo el año pasado.
Por lo que este año, la actividad tendrá un menor arrastre ya que estaría concluyendo un número importante de proyectos.
Por otro lado, la elevada inflación y la incertidumbre cambiaria han enfriado otro de los motores que impulsaban la construcción: los fideicomisos en pesos. Esta alternativa de comercialización creció significativamente en un contexto de pesificación y cepo cambiario.
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Pero su precio depende del costo de la construcción y, al desconocer los inversores cómo evolucionarán las cuotas de un departamento comprado desde el pozo, se genera un riesgo de pago que puede incluso afectar la conclusión de las obras. Si la cuota, que evoluciona a la par de la inflación, representa cada vez una mayor proporción del ingreso, se desalienta potencial capital de inversión y se perjudican las perspectivas del sector de la construcción.
Además, la posibilidad de ahorrar el 20% de los ingresos en dólares adquiridos al tipo de cambio oficial puede desviar recursos que antes se destinaban a la construcción en pozo y a las refacciones. La compra de dólares en pequeñas porciones mensuales constituye una competencia para la inversión en cuotas de un fideicomiso de construcción.
A esto se suma el fuerte ajuste de tasas de interés de principios de año que ha mejorado el atractivo de los plazos fijos. Es importante destacar que en los últimos años las alternativas de ahorro e inversión que cubrían la inflación eran casi nulas (exceptuando el refugio en ladrillos).
Pero también es importante destacar que el salto del tipo de cambio oficial en enero puede resultar un estímulo para la construcción. La devaluación del Peso ha hecho que los costos expresados en dólares desciendan, a diferencia de los costos denominados en moneda local.
Pero esta ventaja para los tenedores de divisas puede no ser suficiente aliciente. Los inversores carecen de previsibilidad alguna sobre la evolución del precio de los inmuebles, mientras que las perspectivas de demanda no son muy alentadoras, debido a la caída de los salarios en dólares. Una demanda alicaída podría traducirse en una baja del precio del m2 en dólares, lo cual hace que la rentabilidad de un proyecto de construcción se vuelva demasiado incierta, alejando las inversiones.
Por otro lado, el sector inmobiliario sigue sin poder recuperarse. La flexibilización parcial del cepo no tendrá mayor injerencia en el mismo, dado que la posibilidad de ahorrar en dólares un quinto del ingreso declarado no alcanza para financiar la compra de un inmueble.
De hecho, el ahorro en moneda extranjera máximo autorizado equivale a US$ 24.000 anuales, lo cual sería suficiente para la compra de poco menos de 10 m2.
Según el precio promedio del m2 en Ciudad de Buenos Aires publicado por UADE a fines de 2013.
Falta un plan de acción que genere estabilidad en la economía y medidas para facilitar el acceso al crédito. Actualmente, los préstamos hipotecarios constituyen solamente un 6% de los mecanismos para financiar la compraventa de inmuebles. Como estos préstamos no pueden ser indexados, sus pagos iniciales son elevados para luego licuarse poco a poco con la inflación. Esto deja afuera del crédito a muchos potenciales compradores, que no cumplen con los requisitos cuota-ingresos que determinan los bancos.
La pregunta del millón es si tras la devaluación el mercado convalidará una mayor caída del precio de los inmuebles en dólares. Hasta ahora los propietarios han venido resistiendo ya que sólo se desprenden de este tipo de inversión aquellos que tengan algún apremio puntual. Quienes tienen liquidez han preferido alquilar las unidades a la espera de que pase la tormenta.
Sin embargo, tras dos años de resistir los embates, y con un deterioro de las condiciones macroeconómicas, el resultado de la pulseada puede cambiar.
Finalmente, la obra pública (que el año pasado fue uno de los motores de la expansión) no impulsará a la construcción en 2014. El gobierno está intentando reducir el déficit fiscal con el fin de aliviar la presión sobre el frente cambiario. Dado que aumentar impuestos es muy difícil en el contexto actual de presión tributaria récord, se ha vuelto necesario ajustar el gasto.
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El sector público, tanto a nivel nacional como provincial, será mucho más moderado con las erogaciones de capital, aunque el Plan PROCREAR, que otorga créditos hipotecarios para la construcción o adquisición de la primera vivienda, seguirá firme en 2014.
En síntesis
La falta de horizonte de mediano plazo, el incremento en el costo de financiamiento, la existencia de nuevas alternativas de ahorro, la falta de previsibilidad de la demanda en un contexto recesivo y la incógnita que rodea la rentabilidad de los emprendimientos inmobiliarios afectará negativamente a la construcción. Por ello, prevemos para 2014 una contracción de dicha actividad en torno de 3% i.a.
Es importante destacar que, a pesar de la pérdida de fuerza de los drivers de la construcción, la inversión en ladrillos sigue consistiendo en un refugio de valor por excelencia para los argentinos. Si bien la coyuntura puede estimular o desanimar la actividad de la construcción, se trata de un sector cuya rentabilidad es a largo plazo y que, a diferencia de otras inversiones financieras, implica hundir capital en nuestro país.
