El 30% de los pobres no cuenta con una vivienda propia

CIUDAD DE BUENOS AIRES (Idesa). El Gobierno nacional ha anunciado el interés en promocionar líneas de créditos para las personas que no posean una vivienda propia y alquilan. Una buena idea que terminará en un gran fracaso si no se apela a los instrumentos correctos.
La solución de fondo es reconstruir el mercado de crédito privado para que las familias de ingresos medios y altos dispongan de financiamiento accesible para comprar su vivienda. Esto permitirá que los recursos públicos se usen exclusivamente para subsidiar créditos a las familias pobres.
La meta fijada por el gobierno nacional –plasmada en un proyecto de ley– es establecer los mecanismos para que las familias dispongan de créditos hipotecarios bajo condiciones especiales en donde las cuotas sean de un monto similar al alquiler que pagan actualmente.
Aunque la idea suena atractiva, se han suscitado muchas dudas sobre su viabilidad al menos en relación a su potencialidad para solucionar los problemas de la mayor parte de las familias que que no dispone de una vivienda propia.
En base a información oficial se puede trazar algunas evaluaciones de esta iniciativa oficial. Según la EPH del INDEC, en los grandes centros urbanos del país se observa que:
> En los hogares de mayor nivel de ingresos –el 20% más rico–, el 80% es propietario, el 15% alquila y el 5% restante ocupa una vivienda sin pagar alquiler.
> En los hogares de ingresos medios, el 70% es propietario, el 19% alquila y el 11% restante ocupa una vivienda de manera legal o ilegal.
> En los hogares pobres, el 70% es propietario, el 12% alquila y el 18% ocupa una vivienda de manera legal o ilegal.
Los datos muestran que los problemas en materia habitacional no están deslindados de los serios desequilibrios sociales. Si se logra que la cuota del crédito sea similar al monto del alquiler, los créditos hipotecarios para inquilinos podrían ser una solución pero para los hogares de altos ingresos y parte de los que integran la clase media.
Según el INDEC, los ingresos familiares per cápita de los hogares de ingresos altos que alquilan es, en promedio, $1.700 mensuales, mientras que cada miembro de las familias de ingresos medios que alquila dispone, en promedio, de $610.
Pero hay muy pocas chances de que la idea sea viable para el 30% de los pobres que no es dueño de la vivienda que habita y que, en la mayoría de los casos, ocupa sin pagar un alquiler. En efecto, las familias pobres que alquilan tienen un ingreso per capita de $ 154, es decir, un monto que apenas alcanza para subsisitir.
En igual situación se encuentran quienes ocupan una vivienda sin alquilarla ya que perciben ingresos per capita de $ 167. Muy probablemente la iniciativa oficial tenga que contemplar la asignación de fondos públicos para alcanzar la equivalencia entre monto de la cuota y el alquiler.
Pero aun asi, el mecanismo sólo será aprovechado por las clases altas y la mejor posicionada de las medias. Es casi imposible que un hogar pobre pueda pasar por esta via de la situación de inquilino u ocupante al de propietario.
Los datos del INdEC desnudan la complejidad del problema y la necesidad de aplicar estrategias menos voluntaristas.
Un primer punto a considerar es que las clases medias tienen serios problemas de accesibilidad al financiamiento, no por falta de fondos en las entidades crediticias ni por bajos niveles de ingresos, sino por decisiones desarcetadas que demolieron el mercado de crédidos hipotecarios.
Por ejemplo, es obvio que en la medida que se prohíba ejecutar al deudor que no paga, no habrá interés en canalizar ahorros para otorgar prestamos hipotecarios de largo plazo para compra de vivienda.
Consecuentemente, si el gobierno persiste en no remover los obstáculos que se han acumulado en contra de la generación de un genuino mercado de crédito –como opera en todos los paises bien organizados-, la unica manera de lograr financiamiento para vivienda será a través del subsidio del Estado.
Esto tiene una doble connotación negativa que contribuye a profundizar la inequitativa distribución del ingreso. Por un lado, se usarán fondos públicos para subsidiar a los hogares de ingresos altos y medios. Por otro, se relega una vez más del acceso a la vivienda digna a las familas de ingresos medios bajos y pobres que no pueden acceder a su vivienda si no media un fuerte apoyo del Estado.
En otras palabras, hay que reconstruir el mercado privado de crédito hipotecarios para que los hogares de ingresos altos y medios puedan comprar su vivienda por sus propios medios y asignar los fondos públicos exclusivamente a solucionar el problema de las familias pobres que, ni siquiera con un mercado hipotecario funcionando normalmente, pueden acceder a su propia vivienda.