En qué consiste el “decreto Maricarmen” y cómo cambiaría los alquileres en España
El llamado “decreto Maricarmen” todavía no existe como una norma cerrada, aunque su aprobación ha ganado fuerza en la calle después del desahucio de la vecina madrileña. El Sindicato de Inquilinas creó ese nombre para reunir cinco modificaciones urgentes inspiradas en su caso y presionar a un Gobierno que, en realidad, trabaja sobre un proyecto de vivienda anterior, paralizado durante el verano por la falta de apoyos. La expulsión de la mujer de 87 años reactivó aquellas negociaciones y convirtió la propuesta ciudadana en el parámetro con el que ahora se medirá el futuro texto.
El Ejecutivo pretende recurrir a un real decreto ley, una herramienta constitucional que permite responder con rapidez ante situaciones de “extraordinaria y urgente necesidad” y que Sánchez ya utilizó durante la pandemia, frente a las consecuencias económicas y energéticas de la guerra en Ucrania y, más recientemente, para actualizar las pensiones públicas. Su elección permitiría que las medidas comenzaran a aplicarse en los términos fijados tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado, aunque esa entrada en vigor sería provisional: el Congreso tendría un máximo de 30 días para convalidar la norma y, si el Gobierno no reuniera una mayoría suficiente, todo el paquete quedaría derogado.
Entre los cambios reclamados por los acampados, el principal consiste en reemplazar la finalización automática de los alquileres por un sistema de renovaciones sucesivas. Los contratos de vivienda habitual poseen actualmente una duración mínima de cinco años cuando el propietario es una persona física y de siete cuando se trata de una empresa, pero pueden terminar una vez agotado ese período. La propuesta busca que vuelvan a renovarse salvo que exista una causa legal justificada para recuperar el inmueble, de manera que el inquilino no pueda ser expulsado únicamente porque venció el plazo. Seguirían vigentes, por supuesto, los motivos de resolución vinculados con el impago o el incumplimiento de sus obligaciones.
El caso Maricarmen expuso la crisis de vivienda en Madrid y abrió una disputa política entre el Gobierno de Pedro Sánchez y la administración de Isabel Díaz Ayuso.
FOTOS: AFP / NA / RECORTE / IA
A esa modificación se sumaría la congelación de las rentas vigentes y la suspensión temporal de sus actualizaciones anuales, junto con una reforma destinada a cerrar las vías utilizadas para eludir la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una de las prácticas señaladas consiste en presentar como temporal un alquiler que funciona realmente como residencia permanente, mediante contratos de once meses supuestamente vinculados con estudios o trabajo que vuelven a firmarse sin que exista una causa transitoria. Algo parecido ocurre cuando las habitaciones de una misma vivienda se arriendan por separado para evitar la duración mínima, los límites de precios y otras garantías aplicables a un contrato convencional. El objetivo no sería eliminar estas modalidades cuando responden a una necesidad auténtica, sino impedir que se utilicen para reducir derechos.
La última gran pieza afecta directamente a los desahucios y concentra algunas de las diferencias más difíciles de resolver. Los sindicatos pretenden que ninguna persona vulnerable pueda ser desalojada sin recibir antes una alternativa habitacional adecuada, mientras Junts acepta estudiar esa suspensión cuando la propiedad se encuentre en manos de fondos buitre o grandes empresas, pero exige proteger a los pequeños arrendadores y compensar las restricciones con deducciones fiscales. La negociación deberá establecer, por tanto, qué propietarios quedarían alcanzados, cómo se acreditaría la vulnerabilidad y cuál de las administraciones tendría la obligación de proporcionar la nueva vivienda.
El proyecto que PSOE y Sumar negociaban antes del caso Maricarmen recorría más áreas, aunque era menos ambicioso en algunos de esos puntos. Además de regular los alquileres temporales y por habitaciones, contemplaba prorrogar durante dos años los contratos que vencieran antes de junio de 2028, elevar al 21% el IVA de los pisos turísticos y ofrecer bonificaciones en el IRPF a quienes redujeran las rentas. Todavía no puede asegurarse, entonces, que el decreto del martes incorpore todas las demandas surgidas en Sol: el Gobierno podría adoptar el nombre y parte de su espíritu sin aceptar los contratos indefinidos ni la congelación generalizada que reclama la movilización.
El antecedente de abril que podría anticipar el futuro del decreto
El futuro del decreto que marca la agenda puede encontrar una primera pista en la votación celebrada el pasado 28 de abril, cuando el Congreso derribó el último intento del Gobierno por intervenir de urgencia en los alquileres. Aquel texto era mucho más reducido que el paquete negociado actualmente, pero enfrentó prácticamente a los mismos partidos que deberán decidir ahora si la nueva norma continúa vigente o desaparece pocas semanas después de su aprobación.
Se trataba del Real Decreto-ley 8/2026, presentado como parte de la respuesta económica a la guerra de Irán, aunque sus dos medidas principales afectaban directamente al mercado residencial. La norma autorizaba a los inquilinos a prolongar hasta dos años determinados contratos que vencieran antes de 2028 y limitaba al 2% las actualizaciones anuales cuando el propietario era un gran tenedor. En el caso de los pequeños arrendadores, ese tope operaba si no existía otro acuerdo entre las partes. Entró en vigor inmediatamente después de aparecer en el Boletín Oficial del Estado, pero necesitaba superar la posterior convalidación parlamentaria para sostener su vigencia. Allí recibió el golpe definitivo.
El Ejecutivo no consiguió sostenerla: recibió 166 votos favorables, 177 negativos y cinco abstenciones. PSOE, Sumar, ERC (Esquerra Republicana de Catalunya), EH Bildu (Euskal Herria Bildu), Podemos, BNG (Bloque Nacionalista Galego), Coalición Canaria y Compromís respaldaron el decreto; PP, Vox, seis diputados de Junts y UPN (Unión del Pueblo Navarro) lo rechazaron, mientras los cinco representantes del PNV (Partido Nacionalista Vasco) se abstuvieron. Un legislador de Junts y otro de Sumar no participaron en la votación. La derrota provocó la derogación de la norma e impidió que nuevos inquilinos solicitaran esas protecciones, aunque no anuló las prórrogas tramitadas correctamente durante el período en que permaneció vigente.
La diferencia con el escenario actual se encuentra precisamente en Junts. La formación catalana, cuyo rechazo resultó determinante en abril, volvió ahora a negociar con el PSOE después del impacto político causado por el desahucio de Maricarmen. Acepta estudiar límites para los fondos buitre y medidas que impidan expulsar a personas vulnerables, pero reclama incentivos fiscales, garantías para los pequeños propietarios y respeto por las competencias de la Generalitat.
Si todos los partidos reprodujeran aquella votación y esta vez los siete diputados de Junts respaldaran el texto, el bloque favorable pasaría de 166 a 173 votos y el sector contrario quedaría en 171. Esa combinación permitiría convalidar el decreto por un margen mínimo, ya que los reales decretos leyes requieren mayoría simple y no los 176 escaños de una mayoría absoluta. El apoyo del PNV elevaría la cifra hasta 178 y otorgaría mayor estabilidad a la operación.
Sin embargo, esa cuenta solamente funciona si la izquierda mantiene unido el frente anterior. Podemos amenaza con retirar sus cuatro votos si el texto protege a los propietarios mediante ventajas fiscales, pero no incorpora una moratoria suficiente para los desahucios y la prolongación de los contratos. Si sus diputados se abstuvieran, el Gobierno volvería a necesitar al PNV; si votaran en contra, la negociación resultaría todavía más ajustada. ERC y EH Bildu se muestran dispuestos a avanzar, aunque también presionan para que las concesiones a Junts no vacíen las protecciones destinadas a los inquilinos.
Abril demostró así que aprobar el decreto en el Consejo de Ministros constituirá apenas la primera parte del desafío. Sánchez puede llevarlo el martes a la reunión del Gabinete y conseguir que entre en vigor tras su publicación, pero dispondrá después de 30 días para ensamblar una mayoría formada por fuerzas que reclaman soluciones opuestas: unas exigen intervenir con mayor dureza el mercado y otras condicionan su respaldo a que el costo no recaiga sobre los pequeños arrendadores. El caso Maricarmen modificó el clima político y devolvió a Junts a la mesa; todavía no garantiza que esa mesa produzca los votos necesarios.
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