La segunda licitación incorporó, además, una modificación respecto de la primera convocatoria. Los fondos deberán destinarse exclusivamente a personas humanas que no sean propietarias de otra vivienda o que, aun siendo titulares de un inmueble, no dispongan de su uso.
El plazo para aplicar el dinero también se redujo, pasó de 120 a 90 días corridos. La intención es acelerar el recorrido entre el fondeo recibido por los bancos y el crédito que finalmente llega al comprador.
¿Cuánto pueden prestar los bancos con este programa de ANSES?
Las condiciones generales establecen un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,5% anual. El monto máximo por persona fue fijado en 150.000 UVA.
Según los valores utilizados por el Gobierno para presentar el programa, ese límite representa actualmente alrededor de $321 millones, equivalentes a unos US$208.000, aunque el valor en pesos varía con la evolución de la UVA.
El esquema también busca solucionar uno de los problemas históricos del mercado hipotecario, los bancos captan depósitos a plazos relativamente cortos mientras deben prestar dinero durante 15, 20 o incluso 30 años.
Por eso, el FGS funciona en este caso como una fuente de fondeo de mayor plazo para las entidades. La primera licitación ya había mostrado que los bancos privilegiaban los depósitos a cinco años. En la segunda ronda, esa tendencia fue todavía más marcada.
De los $200.000 millones adjudicados, $196.747 millones fueron colocados a cinco años, con una tasa de UVA + 4,79%. Los restantes $3.252 millones correspondieron al tramo de un año, a UVA + 2,71%.
¿Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario?
El monto disponible no significa que cualquier familia pueda acceder automáticamente a uno de estos préstamos. El ingreso necesario sigue siendo una de las principales barreras.
Como referencia, el Gobierno presentó un ejemplo para una propiedad de aproximadamente US$106.667, con un financiamiento equivalente al 75% del valor. En ese escenario, el préstamo sería de unos $120,9 millones y, a 25 años con una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial rondaría los $865.000.
Para cumplir con una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debería acreditar un ingreso neto mensual cercano a $3,46 millones.
Además, el comprador debe contar con el porcentaje del valor de la propiedad que el banco no financie y afrontar los gastos propios de la operación inmobiliaria.
¿Los créditos hipotecarios realmente están creciendo en Argentina?
Por un lado, el Banco Central señaló que los préstamos hipotecarios vienen creciendo y que el programa del FGS busca darle un impulso adicional a esa línea de financiamiento.
Por otro, las escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires todavía se encuentran por debajo de los niveles de 2025. Entre enero y agosto de 2026 se registraron 6.170 operaciones con hipoteca, frente a 9.341 durante el mismo período del año anterior, una caída cercana al 34%.
Solo en agosto se contabilizaron 1.059 escrituras con crédito hipotecario, 20,8% menos que en agosto de 2025.
El mercado inmobiliario porteño no se desplomó en la misma proporción. En los primeros ocho meses del año se realizaron 41.583 escrituras de compraventa, apenas 2,3% menos que en igual período de 2025.
La brecha muestra dónde está el problema, hay operaciones inmobiliarias, pero el crédito todavía tiene una participación mucho menor de la que tuvo en otros momentos.
El Gobierno apuesta a que las sucesivas licitaciones permitan reducir esa brecha. El programa fue diseñado para generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones hipotecarias, aunque el resultado dependerá de cuántos de los préstamos ofrecidos terminen efectivamente aprobados y desembolsados.
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