La serie de 2026 mostró movimientos que impiden hablar de una tendencia lineal. El indicador llegó a US$2.200 por m² en mayo, descendió durante junio y julio y volvió a US$2.150 en agosto. La propia metodología del índice apunta a reducir las distorsiones que pueden surgir al tomar únicamente precios de publicación.
Así, el mercado porteño ingresó en una fase en la que encontrar una propiedad correctamente valuada puede ser más importante que esperar una baja generalizada.
¿Qué barrios de CABA aparecen entre las zonas con mayor potencial?
En este escenario, Colegiales, Saavedra y Chacarita aparecen como corredores que concentran transformaciones urbanas, nuevos desarrollos y una creciente oferta comercial y gastronómica.
Colegiales tiene además una ubicación estratégica entre Palermo, Belgrano y Chacarita, con conexión ferroviaria y una transformación progresiva de su perfil residencial y comercial. La Ciudad de Buenos Aires reconoce al barrio por su actividad cultural, gastronómica y por la infraestructura que atraviesa la zona.
Saavedra también aparece entre los sectores señalados por operadores inmobiliarios como una zona a observar. Su combinación de espacios verdes, accesos y conexión con otros barrios genera interés para compradores que buscan salir de los valores más elevados de los corredores tradicionales.
Chacarita, por su parte, ganó protagonismo durante los últimos años por la incorporación de proyectos residenciales y nuevos polos gastronómicos.
Sin embargo, existe una diferencia fundamental entre potencial de valorización y precio barato. Que un barrio tenga posibilidades de crecimiento no significa que cualquier propiedad ubicada ahí sea una oportunidad.
¿Dónde están las propiedades más buscadas de CABA?
Mientras algunos corredores emergentes concentran nuevos proyectos, barrios consolidados como Palermo, Recoleta y Belgrano mantienen una demanda estructural vinculada con ubicación, servicios, conectividad y oferta residencial.
En esos sectores, el precio puede ser superior al promedio porteño, pero también existe una demanda más amplia para determinadas tipologías.
El estado del inmueble se convirtió en otra variable central. Dos departamentos ubicados a pocas cuadras de distancia pueden tener valores muy diferentes si uno requiere una renovación completa y el otro está listo para habitar.
Lo mismo sucede con las expensas, la orientación, la luminosidad, la presencia de balcón, cochera, antigüedad y calidad constructiva.
¿Por qué las propiedades usadas pueden ser una oportunidad?
El segmento usado adquirió mayor atractivo frente a las unidades nuevas porque el costo de construcción continúa influyendo sobre los precios de los emprendimientos a estrenar.
Para determinados compradores, un departamento usado bien ubicado puede permitir obtener más superficie por el mismo presupuesto que una unidad nueva.
La comparación, de todos modos, debe realizarse sobre productos equivalentes. Un edificio nuevo puede incorporar amenities, seguridad, espacios comunes, eficiencia energética o determinadas prestaciones que una construcción antigua no ofrece.
En las propiedades en pozo aparece además otra variable, el financiamiento directo del desarrollador. Los esquemas pueden combinar un anticipo con cuotas en dólares o en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, según las condiciones de cada emprendimiento.
Esto permite reducir el desembolso inicial, aunque no significa necesariamente que el costo final sea menor. El comprador debe observar el precio total, la actualización de las cuotas, el plazo de entrega y las características contractuales.
¿Qué está pasando con las escrituras de propiedades en CABA?
Los datos oficiales del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires muestran que el mercado mantiene un nivel elevado de actividad.
En agosto de 2026 se registraron 6.055 escrituras de compraventa, apenas 0,1% más que en julio, aunque 4,9% menos que en agosto de 2025. Entre enero y agosto se acumularon 41.583 operaciones, 2,3% menos que durante el mismo período del año anterior.
Hay, además, una diferencia significativa entre compraventas y operaciones financiadas. En agosto se realizaron 1.059 escrituras con hipoteca, 20,8% menos que un año antes. En los primeros ocho meses de 2026 se acumularon 6.170, casi 34% menos que las 9.341 registradas en igual período de 2025.
¿Qué crédito hipotecario existe para comprar propiedades en CABA?
El Banco Ciudad ofrece actualmente una línea Ciudad Primera Vivienda en UVA, destinada a inmuebles ubicados en CABA, con plazo de hasta 25 años y un monto máximo de $150 millones. La línea establece condiciones específicas para primera vivienda, incluyendo una superficie máxima de 80 m² y un valor máximo de US$2.800 por m².
La oferta vigente contempla una tasa fija promocional de 6,5% TNA para esa línea, con bonificación del Gobierno porteño, mientras que la línea general publicada por el banco tiene condiciones diferentes. En ambos casos, el préstamo está sujeto a evaluación crediticia y se expresa en UVA, por lo que la cuota en pesos se actualiza con el valor de esa unidad.
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