Luego, nadie sabe a cuánto irá el dólar a fin de año, según quién fuere ungido Presidente.
Mauricio Macri fijó ahora el suyo a $51,40, para lo cual acomodó en torno de ese número la tasa de interés que le exige el mercado arriba del 70% (Leliq 74% nominal), congeló tarifas, construyó una red virtual de precios esenciales y cuidados para que la canasta básica no se le dispare alineado con un eventual techo de paritarias del 40% y calzó los desembolsos del préstamo stand-by del FMI y las liquidaciones de cosecha gruesa en la administración del endeudamiento y la dolarización de las carteras.
Él constituyó así un cepo electoral a 7 meses vista, tal como rezan las fórmulas de los clásicos pagarés, acordonado por la política monetaria restrictiva aplicada desde el Banco Central, que la efervescencia de las campañas políticas y la expectativa por el resultado tensarán hasta el límite del reviente.
¿Tendrá mejor suerte que la Línea Maginot, en la 2da. Guerra Mundial, o es que el UVA es un Panzer lanzado a toda velocidad?
La sensación que cobra forma en el inconsciente colectivo es que no sólo es dudoso que el gobierno nacional tenga el músculo suficiente para garantizar que nada se saldrá de madre hasta el recambio, sino que la referencia de cualquier punto de partida ulterior a los comicios difícilmente baje de un dólar a $1.000 para anclar a partir de ahí a las demás variables reprimidas, con o sin nuevos cepos, según cómo se renegocien las obligaciones financieras.
Es éste un partido largo que se intentará jugar a puertas cerradas, con la mayor parte de la ciudadanía pendiente del día a día por las sumas y restas del fin de mes, pero con la gran mayoría de los capitales palpitando desde afuera las alternativas.
El mercado inmobiliario, sensible a este doble comando, testimonia hoy a esta Argentina inanimada.
Devorados los créditos hipotecarios UVA por una devaluación superior al 100%, su traslado a inflación y la exorbitante tasa de interés, se cortó el movimiento de la compraventa de viviendas urbanas
Según informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Bs As, en marzo se celebraron apenas 197 operaciones con financiación bancaria sobre 2.738 realizadas en total, que las llevaron 55,4% debajo del mismo mes de 2018.
Fue el peor trimestre para las hipotecas desde que se tienen datos de la serie histórica que arrancó en 2009. Sumaron 588 contra más de 5500 del año pasado que fue récord absoluto.
Es también el 10mo mes consecutivo con caída en la medición interanual.
La nube cambiaria
La explicación que dan los especialistas, como el director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, es que, al cotizar los inmuebles en dólares, la devaluación dejó muy lejos del alcance de los ingresos en pesos de la gente la calificación para acceder al préstamo.
La progresión se nota claramente cuando se compara la cantidad de escrituras con el valor promedio de la divisa estadounidense: cuando empezó la corrida hace un año se concretaron 5897, a un dólar promedio en $23,20.
Al mes siguiente, con el dólar a $27,25 bajaron a 4592 escrituras, y en marzo, con el dólar a $42,54, la cantidad de operaciones se redujo a 2738.
O sea que puede concluirse que, en 10 meses, una devaluación del 83% redundó en una merma hipotecaria del 46%.
Los inversores que no dependen del financiamiento para decidirse por los ladrillos especulan con otros indicadores, como por supuesto la tasa de las Letes superior al 60% anual al medir el riesgo en pesos (en línea con la inflación anual) y la paridad trimestral, en la visión dolarizada, que al cabo de marzo, volatilidad incluida, había subido el 12,7%.
La cuenta de dividir el número de los actos que se efectuaron por el monto medio arrojó como resultado que en un año la cotización de los inmuebles creció 61,3% en pesos (como la tasa), pero bajó 22% en dólares, que es la referencia de valor inmobiliaria.
De acuerdo al tipo de cambio oficial, cada operación equivaldría a US$111.879, que según los datos que publica Reporte Inmobiliario resulta inferior aún al registro promedio que viene desde noviembre de las propiedades de 2 ambientes (US$134.400) aunque se aleja mucho más de las de 3 (US$188.100).
Es que en Ciudad de Buenos Aires, en contraste con México DF, la tipología de mayor demanda son las unidades de 1 dormitorio, con 62,6% de las búsquedas. En tanto, en la ciudad capital del país azteca, el 42% se concentra en 3 habitaciones.
La situación por estos lares es dinámica. Antes de la disparada del dólar, en marzo del 2018, el precio los inmuebles venía entonado por la demanda que generaron los créditos UVA: los de 2 ambientes llegaron a US$129.000 y los de 3 a US$180.000, con lo que la inercia continuó aun con el parate de la devaluación.
De mayor a menor
Aunque el valor promedio de un departamento ronda ahora los US$2.559 por metro cuadrado, la amplitud va desde los US$5.768 en Puerto Madero y de US$3.583 a US$3.532 en Cañitas y Palermo, a US$2.755 en Saavedra, US$2.533 en Parque Centenario, US$2.431 en Paternal, US$2.289 en microcentro o US$2.193 en Tribunales, si bien varían cuando se aceptan contraofertas de 7 u 8%, y a veces muy agresivas, hasta un 20% del valor publicado en las más de 75.000 propiedades que aparecen en venta en los portales inmobiliarios.
Las unidades más cotizadas en países vecinos están por debajo de las del rango superior de precios de Buenos Aires, según una presentación realizada por Rafael Hermida, country manager de ML en Uruguay, como representante de Mercado Libre Inmuebles.
Debajo de Belgrano y Palermo se ubican en Chile Las Condes, en Santiago, con US$3.233 el m2, y Providencia con US$3.122; y en Uruguay, Pocitos y Cordón, con US$3028.
Como se ve, los precios hoy no representan per se oportunidad alguna para invertir y hasta que el dólar no se tranquilice en algún punto será muy difícil que la rueda inmobiliaria eche a andar.
Los desarrolladores están esperando el aterrizaje cambiario para atraer a los ahorristas dolarizados con proyectos al pozo como condominios, dúplex, dormies, barrios con sistema de casas llave en mano, y hasta lotes para construir.
En eso estaban en Palermo, Barrio Norte y Belgrano cuando los precios en dólares se habían reducido de un 20 y 25% y el costo de la construcción aún se situaba en la mitad de la devaluación, hasta los tarifazos del 1er trimestre sacudieron la estantería y todo volvió a frenarse.
La tendencia regional ubica a la mayor parte de la demanda inmobiliaria bajo un techo de US$180.000 y hasta un piso de US$100.000, segmento en el que calzan los destinos para vivienda e inversión para alquilar, ya que más del 60% de los potenciales inquilinos no pasan de los 2 ambientes.
